أسئلة وأجوبة عقارية
إجابات مباشرة عن الأسئلة التي يطرحها الملاك والمستأجرون والمكاتب العقارية في السعودية. كل إجابة تبدأ بالخلاصة، وتذكر مصدرها الرسمي وتاريخ مراجعتها.
50 سؤالاً
عقود الإيجار
- هل عقد الإيجار غير الموثّق في منصة إيجار صحيح؟لا يُعتد به أمام الجهات الإدارية والقضائية. فقرار مجلس الوزراء رقم 292 وتاريخ 16/5/1438هـ ينص على عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار) عقداً صحيحاً منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية، وأكدت وزارة العدل للمحاكم في تعميم صدر عام 2022 عدم النظر في الدعاوى الناشئة عن هذه العقود. والحل تسجيل العقد في إيجار، والأحكام النظامية الصادرة بالمرسوم الملكي م/73 وتاريخ 2/4/1447هـ تُلزم المؤجر بطلب تسجيله.
- إذا باع المالك العقار المؤجَّر فهل ينتهي عقد الإيجار؟لا ينتهي. البيع صحيح نظاماً، لكن المادة 428 من نظام المعاملات المدنية تنص على أنه «يصح بيع المأجور ولا يؤثر ذلك في حقوق المستأجر»، فيكمل المستأجر مدة عقده بالأجرة والشروط المتفق عليها، ويصبح المشتري هو المؤجر. وفي منصة إيجار ينقل وسيط عقاري مرخّص العقود القائمة إلى المالك الجديد بخدمة «تغيير المؤجر» دون إلغائها.
- هل يحق للمستأجر تأجير الشقة من الباطن؟لا، إلا بإذن المؤجر أو إجازته؛ فالمادة 437 من نظام المعاملات المدنية تمنع المستأجر من تأجير المأجور كله أو بعضه أو التنازل عن العقد دون ذلك. وفي عقد الإيجار الموحد يُحدَّد في جدول «صلاحيات المستأجر» هل هو مخوّل بتأجير الوحدة للغير، فإن أجّر من الباطن دون تخويل عُدّ ذلك إخلالاً قد يُفسخ به العقد بحكم قضائي. وإن كان مخوّلاً فيُسجَّل عقد الباطن في إيجار عقداً جديداً مرتبطاً برقم العقد الأساس، من حساب وسيط عقاري مرخّص.
- هل يمكن تعديل عقد الإيجار بعد توثيقه في إيجار؟لا يُعدَّل العقد الموثّق إلا باتفاق الطرفين أو بنص نظامي (المادة 94 من نظام المعاملات المدنية)، وحتى مع الاتفاق أوضحت إيجار أن قيمة العقد لا تتغير بعد توثيقه، وأن أي تعديل متفق عليه في الأجرة لا يسري على العقد النشط بل على نسخة العقد بعد التجديد. فالمسار الأساسي هو تجديد العقد (إعادة الإبرام)، وفيه يعدّل المؤجر أو الوسيط المدة والبيانات المالية ويضيف البنود ثم يقبل الطرف الآخر من حسابه. أما تغيير المؤجر أو المستأجر أو الحساب البنكي للمؤجر أثناء المدة فله خدمات مستقلة في إيجار.
- هل يمكن استئجار شقة في السعودية بدون إقامة؟في الأصل لا، بحسب ما تنشره منصة إيجار: فخدمة تسجيل العقد السكني فيها تحدد أهلية المستأجرين الأفراد بالمواطنين والمقيمين، وتنص أسئلتها الشائعة على أن توقيع العقد الموحد يتطلب الهوية الوطنية أو هوية مقيم. فإن لم تصدر إقامتك بعد، فالبديل الذي يتيحه إيجار أن تستأجر جهة عملك الوحدة باسم المنشأة مع إضافة ممثل قانوني لها. ولا يُعتدّ إدارياً ولا قضائياً بعقد إيجار غير مسجل في إيجار، بحسب قرار مجلس الوزراء رقم 292.
- ما هو عقد الإيجار الموحد وما أهم بنوده؟عقد الإيجار الموحد هو النموذج الإلكتروني الذي تُوثَّق عليه عقود الإيجار في منصة إيجار التي تشرف عليها الهيئة العامة للعقار، والعمل به إلزامي بحسب إيجار، وتصفه المنصة بأنه سند تنفيذي. فإذا وُثِّق في إيجار أمكن عند مماطلة المستأجر في السداد التوجه به مباشرة إلى محكمة التنفيذ عبر ناجز دون رفع دعوى، في حين لا يُعتدّ إدارياً ولا قضائياً بعقد الإيجار غير المسجل (قرار مجلس الوزراء رقم 292). وأهم بنوده: المدة والتجديد، والأجرة ومهلة السداد، والتزامات الطرفين في الاستعمال والصيانة، ومبلغ الضمان، وحالات الفسخ، وما يُنفَّذ منه لدى محكمة التنفيذ.
- ما الذي يختلف في عقود الإيجار التجارية على منصة إيجار؟يُوثَّق عقد الإيجار التجاري في إيجار إلزامياً منذ فبراير 2020 كالسكني، لكن رسوم توثيقه 200 ريال للسنة الأولى و400 ريال لكل سنة إضافية، وتُضاف إلى أجرته ضريبة القيمة المضافة 15% إذا كان المؤجر مسجلاً فيها أو ملزماً بالتسجيل. ولا يشمله حصر دفع الأجرة في قنوات إيجار الرقمية المطبَّق على العقود السكنية الجديدة، وله خيارات خاصة كالعقد المشروط والعقد التجاري غير الموحد الذي لا يحمل صفة السند التنفيذي. ويسري عليه كالسكني التجديد التلقائي في المملكة كلها، وتثبيت الإيجار داخل النطاق العمراني للرياض.
التجديد ورفع الإيجار
- كم مدة إشعار عدم تجديد عقد الإيجار في السعودية؟يتجدد عقد الإيجار تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من نهاية العقد، وهي قاعدة تسري في جميع مدن المملكة على العقود التي تزيد مدتها على 3 أشهر. وفي النطاق العمراني لمدينة الرياض لا يحق للمؤجر رفض التجديد إذا رغب فيه المستأجر إلا في حالات محددة. وإذا كان سبب عدم التجديد رغبة المؤجر في العقار السكني لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، فقد رفعت الهيئة العامة للعقار مهلة إشعاره إلى 365 يوماً على الأقل؛ ولا يذكر نص قرارها مدينة بعينها، وتعرضه منصة إيجار ضمن شروط الرياض.
- هل يحق للمالك رفع الإيجار عند تجديد العقد؟لا يملك المالك رفع الأجرة بإرادته وحده، لا أثناء مدة العقد ولا عند تجديده. خارج النطاق العمراني لمدينة الرياض يقدّم المالك عبر إيجار طلب تعديل القيمة الإيجارية قبل 90 يوماً على الأقل من نهاية العقد؛ فإن قبله المستأجر تجدّد العقد بالأجرة الجديدة، وإن رفضه أو لم يرد قبل بدء مهلة الـ60 يوماً الأخيرة أُلغي التجديد التلقائي وانتهى العقد بنهاية مدته. أما داخل النطاق العمراني للرياض فزيادة الأجرة ممنوعة في العقود السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، لمدة 5 سنوات من 25 سبتمبر 2025.
- هل يحق للمالك في الرياض رفض تجديد عقد الإيجار؟لا يحق له ذلك إلا في حالات محددة. فداخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، ولمدة 5 سنوات من 25 سبتمبر 2025، لا يجوز للمؤجر رفض تجديد يريده المستأجر وإلزامه بالإخلاء إلا لتخلف المستأجر عن السداد، أو لعيوب هيكلية تمس سلامة العقار وساكنيه بتقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة، أو لرغبته في العقار السكني لنفسه أو لقريب من الدرجة الأولى، أو لحالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار. وتبدأ غرامة المخالفة بأجرة شهرين وتصل إلى أجرة 12 شهراً، مع تجديد العقد إذا ظل المستأجر راغباً فيه.
- ما هو قرار تثبيت الإيجارات في الرياض ومن يشمل؟هو إيقاف أي زيادة في الأجرة الإجمالية لعقود الإيجار السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض فقط، لمدة 5 سنوات بدأت في 25 سبتمبر 2025. والوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها لا تتجاوز أجرتها قيمة آخر عقد مسجل لها في إيجار ما لم تقبل الهيئة العامة للعقار اعتراض المؤجر، أما الوحدة التي لم تؤجَّر من قبل فتصبح أول أجرة يُتفق عليها حدها الأعلى. وغرامة المخالفة تبدأ بأجرة شهرين وتصل إلى أجرة 12 شهراً، مع إلزام المؤجر بتصحيح الأجرة.
- هل يتجدد عقد الإيجار تلقائياً في منصة إيجار؟نعم. منذ 25 سبتمبر 2025 يتجدد عقد الإيجار الذي تزيد مدته على 3 أشهر تلقائياً في جميع مدن المملكة ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من نهايته، غير أن المؤجر داخل النطاق العمراني للرياض لا يملك رفض تجديد يريده المستأجر إلا في حالات محددة. وخيار «التجديد التلقائي» مفعّل أساساً في العقود الجديدة على إيجار، ويتجدد العقد ببياناته نفسها ومنها الأجرة ما لم يقبل المستأجر طلب تعديل يقدّمه المؤجر، وتُخصم رسوم التجديد من محفظة المؤجر.
دفع الإيجار
- هل يجوز دفع الإيجار نقداً أو بتحويل بنكي مباشر للمالك خارج إيجار؟في عقود الإيجار السكنية الجديدة الموثّقة في إيجار منذ 15 يناير 2024 لا يُعتدّ بالدفع النقدي ولا بالتحويل البنكي المباشر للمالك إثباتاً لسداد الإيجار، إذ قصرت الهيئة العامة للعقار الإثبات على القنوات الرقمية في إيجار. وهذه القنوات هي صفحة الدفع في إيجار ببطاقة مدى أو Apple Pay، وخدمة سداد برمز المفوتر 153. أما العقود التجارية والعقود السكنية الموثّقة قبل ذلك التاريخ فلا يشملها هذا الحصر.
- هل يجوز للمالك فرض غرامة على تأخر دفع الإيجار؟لا يملك المالك أن يفرض من عنده غرامة على تأخر الأجرة، ولا تتضمن نسخة العقد السكني الموحد المنشورة في منصة إيجار بنداً لغرامة التأخير؛ فالذي تنص عليه مهلة سداد ثم حق المؤجر في الفسخ. والمادة 178 من نظام المعاملات المدنية تجيز الاتفاق المسبق على مقدار التعويض «ما لم يكن محل الالتزام مبلغًا نقديًّا»، والأجرة مبلغ نقدي. وللمالك أن يحصّل الأجرة المتأخرة بطلب تنفيذ عبر ناجز، أما الغرامات اليومية التي قد تفرضها محكمة التنفيذ فلا تُدفع له.
- متى يصل مبلغ الإيجار إلى حساب المالك بعد دفعه عبر إيجار؟يصل الإيجار المدفوع عبر قنوات إيجار الرقمية إلى المؤجر خلال 5 أيام عمل بحد أقصى من تاريخ السداد، ولا تُحتسب الجمعة والسبت. ويُحوَّل المبلغ كاملاً إلى محفظة المؤجر في إيجار أو إلى حسابه البنكي، وأكدت الهيئة العامة للعقار في يناير 2024 أنه لا رسوم على قيمة الإيجار. وقد تتأخر حالات قليلة إذا كانت بيانات الحساب البنكي غير دقيقة فيُعاد التحقق منها.
- هل يجوز دفع الإيجار شهرياً في عقود إيجار؟نعم. تتيح منصة إيجار سداد الأجرة شهرياً أو كل ربع سنة أو نصف سنة أو سنة، بحسب ما يتفق عليه المؤجر والمستأجر عند توثيق العقد، ويُبنى على الدورة المختارة جدول الدفعات. وفي العقد السكني الموحد تكون مهلة سداد الدفعة الشهرية 15 يوماً من تاريخ استحقاقها، إذ تبلغ المهلة 15 يوماً لكل دورة أقل من 180 يوماً، و30 يوماً للدورة التي تبلغ 180 يوماً فأكثر.
- كيف أحصل على إيصال دفع الإيجار من منصة إيجار؟إذا سددت الإيجار عبر قنوات إيجار الرسمية (مدى أو Apple Pay أو خدمة سداد برمز المفوتر 153) فلا تحتاج إلى طلب إيصال من المؤجر؛ إذ يُصدر النظام سند القبض تلقائياً، وتجده في حسابك على إيجار من قائمة «المالية» ثم صفحة الإيصالات بعد تحديد العقد. أما الدفعة المسددة خارج المنصة فيمكن إصدار سند قبض لها يوافق عليه المؤجر إذا كانت طريقة الدفع في العقد تسمح بذلك، وفي العقود السكنية الجديدة منذ 15 يناير 2024 لا يُعتدّ بأي سداد خارج قنوات إيجار.
التأمين والاستلام والتسليم
- كيف أسترد مبلغ التأمين بعد انتهاء عقد الإيجار في منصة إيجار؟إذا كان التأمين محفوظاً في منصة إيجار، فيُسترد عبر نموذج «الاستلام والتسليم» المرتبط بالعقد: يعبّئه الطرفان عند تسليم الوحدة، فإن اتفقا على عدم وجود ضرر أو على قيمته أعادت المنصة التأمين أو المتبقي منه آلياً إلى محفظة المستأجر، ومنها يحوّله إلى حسابه البنكي. ومهلة تعبئة النموذج 7 أيام، وانقضاؤها دون تعبئة يُعد موافقة ضمنية على سلامة الوحدة. وإذا اختلف الطرفان على الأضرار فيُحال الخلاف ابتداءً إلى خبراء تحددهم الهيئة العامة للعقار إن وافق الطرفان، وإلا فإلى المحكمة المختصة.
- كم مبلغ التأمين في عقد الإيجار وهل له حد أعلى؟لم نجد في النصوص الرسمية التي راجعناها حداً أعلى أو مبلغاً محدداً لتأمين عقد الإيجار؛ فنظام الوساطة العقارية ولائحته التنفيذية لا يحددان مقداره، والعقد السكني الموحد في إيجار يُلزم الطرفين بالنسبة أو المبلغ الذي اتفقا عليه. والتأمين شرط اختياري، فإن حُدد في عقد يوثَّق في إيجار وجب حفظه لدى المنصة، ويُحجز من محفظة المستأجر عند توثيق العقد. أما نسبة 5% في نظام الوساطة العقارية فهي حد للعربون، لا للتأمين.
- متى يجب تعبئة نموذج الاستلام والتسليم في إيجار وماذا لو لم يُعبَّأ؟في العقود السكنية الموثقة في إيجار يُعبَّأ نموذج الاستلام خلال 7 أيام من توثيق العقد، ونموذج التسليم خلال 7 أيام بعد انتهائه، ويعبّئه المؤجر والمستأجر (أو ممثلاهما المسجلان في العقد) لا الوسيط العقاري. وإذا انقضت المهلة دون تعبئة النموذج عدّت إيجار ذلك موافقة ضمنية على سلامة الوحدة. لذلك يجيب من لديه ملاحظة بـ«لا» عن البند المعني ويرفق ملاحظاته وصوره داخل المهلة، لأن النموذج لا يُعدَّل بعد إرساله.
إنهاء العقد
- كيف أفسخ عقد إيجار موثّق في منصة إيجار قبل نهايته؟عقد الإيجار الموثّق في إيجار ملزم للطرفين طوال مدته، ولا يُنهى قبلها إلا باتفاقهما أو بحكم أو قرار قضائي أو في حالات استثنائية محددة. أسهل طريق هو خدمة «إنهاء العقد من الطرفين»: يقدّم المؤجر أو المستأجر الطلب من حسابه في إيجار ويوافق عليه الطرف الآخر، ولا رسوم على هذه الخدمة. وإذا رفض الطرف الآخر فلا يُلغى العقد من طرف واحد في إيجار إلا بقرار من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار، وبقية النزاعات تنظرها المحكمة العامة عبر ناجز.
- هل يحق للمستأجر إنهاء العقد مبكراً بسبب نقل العمل أو ظرف طارئ؟ليس للمستأجر أن يُنهي عقد إيجار موثقاً بإرادته وحده لمجرد نقل عمله أو ظرف طارئ، ولا ينتهي العقد بمغادرة الوحدة، فهو ملزم للطرفين طوال مدته. أيسر طريق أن يتفق مع المؤجر ثم يقدّم أحدهما طلب «إنهاء العقد» في إيجار ويوافق الآخر، ولا رسوم على الخدمة. فإن رفض المؤجر، فالمادة 442 من نظام المعاملات المدنية تجيز للمستأجر طلب فسخ العقد لعذر طارئ يخصه، على أن يعوّض المؤجر عما يلحقه من ضرر بسبب الفسخ.
النزاعات والتنفيذ
- ماذا يفعل المالك إذا لم يدفع المستأجر الإيجار؟إذا كان عقد الإيجار موثّقاً في منصة إيجار فهو سند تنفيذي، فيتقدّم المالك مباشرة إلى محكمة التنفيذ بطلب تنفيذ عبر منصة ناجز دون رفع دعوى، إمّا لتحصيل الأجرة المتأخرة أو لإخلاء العقار. وإذا لم يلتزم المستأجر بعد إبلاغه بأمر التنفيذ تُتخذ ضده إجراءات جبرية، منها حجز أمواله وإشعار جهات المعلومات الائتمانية ومنعه من السفر. ويُطبَّق نظام التنفيذ الحالي حتى 27 أكتوبر 2026، والنظام الجديد ابتداءً من 28 أكتوبر 2026.
- كم تستغرق مدة إخلاء المستأجر في السعودية؟لا يحدد نظام التنفيذ، الحالي أو الجديد، مدة كلية لإخلاء المستأجر، بل مهلاً تبدأ من إبلاغه بأمر الإخلاء الصادر من محكمة التنفيذ. فحتى 27 أكتوبر 2026 يُطبَّق النظام الحالي (م/53): يخرج المأمور إلى العقار في اليوم التالي لمضي 5 أيام من الإبلاغ، ويجوز عند الضرورة تأجيل البدء بالإخلاء مدة لا تتجاوز 30 يوماً. ومن 28 أكتوبر 2026 يُطبَّق النظام الجديد (م/237): إذا لم يُخلِ المستأجر خلال 5 أيام عمل من إبلاغه أمرت المحكمة فوراً باستعمال القوة المختصة.
- ماذا يتغير على المؤجرين في نظام التنفيذ الجديد من 28 أكتوبر 2026؟يحل نظام التنفيذ الجديد (المرسوم الملكي م/237 وتاريخ 3/11/1447هـ) محل النظام الحالي (م/53) ابتداءً من 28 أكتوبر 2026، ويبقى الحالي مطبقاً حتى 27 أكتوبر 2026. وأبرز ما يتغير على المؤجر: تصبح مهلة المستأجر بعد إبلاغه بأمر التنفيذ 5 أيام عمل، يبدأ بعدها الحجز وإشعار جهات المعلومات الائتمانية ما لم يقدّم ضماناً بنكياً كافياً، ولا يصدر المنع من السفر إلا بطلب المؤجر، وتأمر المحكمة في الإخلاء باستعمال القوة المختصة فور انقضاء المهلة.
- هل يحق للمالك قطع الكهرباء أو الماء عن المستأجر المتأخر في السداد؟لا. نقلت صحيفة عكاظ في 5 مارس 2022 عن شبكة إيجار أنه لا يحق للمؤجر فصل الكهرباء أو الماء أو الغاز عن المستأجر عند وجود متأخرات مستحقة، وأن للطرفين عند النزاع اللجوء إلى الجهات القضائية أو المركز السعودي للتحكيم العقاري بحسب الاختصاص. ويُلزم نظام المعاملات المدنية المؤجرَ بالامتناع عن التعرض للمستأجر في انتفاعه طوال مدة الإيجار (المادة 423). وإذا كان العقد موثّقاً في إيجار فالطريق النظامي لتحصيل الأجرة هو طلب تنفيذ لدى محكمة التنفيذ عبر منصة ناجز.
- هل يحق للمالك دخول الشقة المؤجَّرة دون إذن المستأجر؟لا يتضمن نظام المعاملات المدنية نصاً يمنح المؤجرَ حق دخول الوحدة المؤجَّرة أو تفتيشها أثناء مدة الإيجار، بل يُلزمه بتمكين المستأجر من الانتفاع دون عائق وبالامتناع عن التعرض له طوال المدة (المادتان 416 و423)، ويُستنتج من ذلك أن الأصل أن يكون الدخول بإذن المستأجر، وإن لم ينص النظام على ذلك صراحة. والحالة التي نص النظام على أنه ليس للمستأجر منعها هي الإصلاحات الضرورية لحفظ العقار إذا أعلمه المؤجر قبل البدء فيها بمدة معقولة (المادة 434). ولا يحدد النظام ولا نموذج العقد الموحد مدة هذا الإعلام بالأيام.
- هل يُمنع المستأجر من السفر بسبب الإيجار المتأخر؟نعم، لكن بأمر من المحكمة لا بمجرد التأخر في السداد. فإذا قدّم المؤجر طلب تنفيذ بعقد الإيجار الموثّق في إيجار، ولم يسدد المستأجر أو يفصح عن أموال تكفي خلال 5 أيام من إبلاغه، أمر قاضي التنفيذ حالاً بمنعه من السفر وفق نظام التنفيذ المعمول به حتى 27 أكتوبر 2026. ومن 28 أكتوبر 2026 يصدر المنع بطلب من المؤجر بعد انقضاء مهلة التنفيذ، لمدة لا تتجاوز 3 سنوات يجوز تمديدها بطلب جديد على ألا يتجاوز مجموعها 6 سنوات.
- كيف أرفع طلب تنفيذ لعقد إيجار في ناجز؟يقدّم المؤجر الطلب إلكترونياً عبر ناجز دون زيارة المحكمة: يدخل بالنفاذ الوطني الموحد، ويختار «جميع الخدمات الإلكترونية» ثم باقة «التنفيذ» ثم «تقديم طلب تنفيذ»، ويحدد نوع الطلب (مالي لتحصيل الأجرة أو تنفيذ مباشر للإخلاء)، ويرفق نسخة من عقد الإيجار الموثّق في إيجار بوصفه السند التنفيذي. ويُشترط ملف شخصي مكتمل، وآيبان فعّال مرتبط باسم طالب التنفيذ ورقم هويته، ووكالة بصلاحيتي «طلب التنفيذ» و«الإقرار» إذا قدّمه وكيل. والخدمة مجانية، أما التكاليف القضائية فتُقدَّر بعد البت في الطلب ويتحملها المستأجر في الأصل.
- كيف أقدّم شكوى على المؤجر في السعودية؟يختلف الطريق باختلاف المشكلة. فمخالفات الأحكام النظامية للعلاقة الإيجارية، كعدم تقدّم المؤجر بطلب تسجيل العقد في إيجار، أو زيادته الأجرة داخل النطاق العمراني للرياض، أو رفضه التجديد هناك في غير الحالات المسموح بها، يُبلَّغ عنها الهيئة العامة للعقار عبر خدمة «البلاغات» في موقعها. أما المطالبة بحق مالي أو بتنفيذ التزام في العقد فطريقها دعوى أمام المحكمة العامة عبر ناجز، أو طلب تنفيذ لدى محكمة التنفيذ إذا كان بيد المستأجر سند تنفيذي، ولا توجد لجان خاصة بفض المنازعات الإيجارية.
الصيانة
الرسوم والضرائب
- من يدفع رسوم توثيق عقد الإيجار في إيجار: المالك أم المستأجر؟يتحمّل المؤجر رسوم توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار، وسدادها في المنصة متاح للمؤجر نفسه أو للوسيط العقاري، لا للمستأجر. وتبلغ 125 ريالاً عن كل سنة تعاقدية في العقد السكني، و200 ريال للسنة الأولى ثم 400 ريال لكل سنة إضافية في العقد التجاري. أما عمولة الوسيط العقاري فمسألة منفصلة يدفعها الطرف الذي تعاقد معه.
- كم رسوم طلب التنفيذ في مطالبات الإيجار؟خدمة تقديم طلب التنفيذ في ناجز مجانية، لكن لائحة نظام التكاليف القضائية تقدّر على الطلب تكاليف قضائية: 2% من قيمة المطالبة بالأجرة المتأخرة بحد أدنى 500 ريال وحد أعلى 10,000 ريال، و500 ريال ثابتة لطلب التنفيذ المباشر كالإخلاء. ويتحملها المستأجر المنفذ ضده، ما لم يثبت أن المؤجر غير مستحق لمطالبته كلها أو بعضها فيتحمل منها بقدر ذلك. ولا يُشترط سدادها لقيد الطلب، إذ تُقدَّر نهائياً بعد البت فيه ولا تُحصَّل قبل انتهاء مدة الاعتراض.
- هل على إيجار الشقة السكنية ضريبة قيمة مضافة؟لا. تأجير العقار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 30 من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة، فلا تُضاف الضريبة إلى أجرة الشقة أو البيت المؤجَّر مسكناً دائماً. ولا يشمل الإعفاء الفنادق والشقق المخدومة وأي مبنى مصمم لإقامة مؤقتة للزوار أو المسافرين، ولا الإيجار التجاري؛ فهذه تخضع لنسبة 15% إذا كان المؤجر مسجلاً في الضريبة أو ملزماً بالتسجيل.
- من يدفع ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟البائع، أو المتصرِّف عموماً، هو الملزم نظاماً بسداد ضريبة التصرفات العقارية البالغة 5% من قيمة التصرف إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وفق المادة السابعة من نظام ضريبة التصرفات العقارية. ويجوز أن يتفق البائع والمشتري على أن يتحمّلها المشتري، لكن هذا الاتفاق لا يرفع المسؤولية عن البائع أمام الهيئة. ويصبح المشتري مسؤولاً بالتضامن مع البائع إذا ثبت للهيئة أنه كان سبباً في عدم سدادها، كالاتفاق على إظهار سعر أقل من الحقيقي.
- كيف أستفيد من إعفاء ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول؟تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية (5%) عن أول 1,000,000 ريال من سعر المسكن الأول للمواطن السعودي، أي 50,000 ريال بحد أقصى، بموجب البند خامساً من الأمر الملكي أ/84 وتاريخ 14/2/1442هـ. وللاستفادة يُصدر المشتري شهادة تحمّل الضريبة من منصة سكني ويقدّمها للبائع، فيسجّل البائع التصرف في بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وتتحقق الهيئة آلياً من الاستحقاق. والشهادة صالحة 3 أشهر، ولا تشمل المبادرة الأراضي ولا البناء الذاتي ولا العمائر الاستثمارية.
- ما هو نظام ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟نظام ضريبة التصرفات العقارية يفرض ضريبة بنسبة 5% على أي تصرف ينقل ملكية عقار داخل المملكة، أو ينقل منفعته بشكل دائم أو لمدة تزيد على 50 عاماً، أياً كانت حالة العقار أو استخدامه، وسواء وُثّق التصرف أم لم يوثّق. صدر بالمرسوم الملكي م/84 وتاريخ 19/3/1446هـ، وبدأ العمل به وبلائحته التنفيذية في 10 أبريل 2025، وتطبّقه هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. والتوريدات العقارية الخاضعة لهذه الضريبة معفاة من ضريبة القيمة المضافة.
- ما هي رسوم الأراضي البيضاء ومن تشمل؟رسوم الأراضي البيضاء رسم سنوي لا يتجاوز 10% من قيمة الأرض، يقع على الأرض الفضاء القابلة للتطوير داخل النطاق العمراني إذا كانت ضمن نطاق جغرافي أعلنته وزارة البلديات والإسكان، وبلغت مساحتها 5,000 متر مربع أو أكثر، أو بلغ هذا الحدَّ مجموعُ الأراضي البيضاء لمالكها في المدينة. ويلتزم بدفعه من سُجّلت باسمه وثيقة ملكية الأرض عند صدور الفاتورة، ومن يخلفه كالورثة، ولا تخضع له عقارات الدولة. أما النسبة الفعلية فتحددها شريحة النطاق: 10% أو 7.5% أو 5% أو 2.5%، ولا رسم في الشريحة الخامسة.
- ما هي رسوم العقارات الشاغرة في السعودية؟رسوم العقارات الشاغرة رسم سنوي أضافه المرسوم الملكي م/244 إلى نظام رسوم الأراضي البيضاء، يُحسب بنسبة من أجرة المثل للمبنى بما لا يتجاوز 5% من قيمته، ولمجلس الوزراء رفع هذا الحد إلى 10%. ويخضع له المبنى الذي لم يُستغل 6 أشهر، متصلة أو متفرقة، خلال سنة مرجعية مدتها 12 شهراً، إذا استوفى شروط اللائحة وأولها وقوعه في نطاق جغرافي يعلنه وزير البلديات والإسكان. وحتى تاريخ المراجعة (5 أكتوبر 2026) لم يصدر إعلان بتطبيقه في أي مدينة، ولا يُطبق قبل صدور هذا الإعلان.
- متى يلزم المؤجر التسجيل في ضريبة القيمة المضافة؟يلزم المؤجر المقيم في المملكة التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إذا تجاوزت توريداته الخاضعة للضريبة، كالإيجار التجاري، 375,000 ريال خلال الاثني عشر شهراً الماضية أو توقّع تجاوزها في الاثني عشر شهراً القادمة، ويقدّم طلبه خلال 30 يوماً من نهاية الشهر الذي يتحقق فيه ذلك. ولا يدخل الإيجار السكني في الحساب لأنه توريد معفى، فمن يقتصر دخله على تأجير المساكن لا يلزمه التسجيل. ويجوز التسجيل اختيارياً إذا بلغت التوريدات أو المصروفات 187,500 ريال.
الشراء والتملّك
- هل يحق للأجنبي تملّك عقار في السعودية؟نعم، فنظام تملك غير السعوديين للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي م/14 والنافذ منذ 22 يناير 2026، يتيح للأفراد والشركات غير السعودية شراء العقار داخل نطاقات جغرافية وافق عليها مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026، منها مواقع محددة في الرياض وجدة. ويحق للمقيم نظامياً فوق ذلك تملّك مسكن واحد لسكنه خارج هذه النطاقات، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة. وتُقدَّم الطلبات إلكترونياً عبر بوابة «عقارات السعودية» التابعة للهيئة العامة للعقار.
- ما هو السجل العقاري وما الذي يتغيّر على المالك؟السجل العقاري سجل رقمي تشرف عليه الهيئة العامة للعقار، يكون فيه العقار نفسه أساس قيد الحقوق، ويصدر لكل عقار مسجّل «رقم عقار» و«صك تسجيل ملكية». وأهم ما يتغيّر أن البيع والرهن والفرز في مدينة الرياض ومنطقة حائل وتسع مدن ومحافظات بالمنطقة الشرقية صارت لا تُنفَّذ إلا عبر السجل وبعد التسجيل الأول للعقار، بحسب الإعلانات الرسمية حتى 5 أكتوبر 2026. والتسجيل الأول مجاني، ويُعاقب من يتخلف عن طلبه في المهلة المعلنة بغرامة لا تتجاوز 100,000 ريال.
- كم الدفعة الأولى لشراء مسكن بالتمويل العقاري في السعودية؟الحد الأدنى للدفعة الأولى في المسكن الأول للمواطن 10% من قيمة المسكن، لأن البنك المركزي السعودي يسمح بتمويل حتى 90% منها. وفي المسكن الثاني وما بعده لا يتجاوز التمويل 70% لدى البنوك و85% لدى شركات التمويل العقاري، فتكون الدفعة 30% أو 15% على الأقل. وهذه حدود عليا للتمويل، فقد تطلب الجهة الممولة دفعة أكبر، ويقدّم صندوق التنمية العقارية لمستحقي الدعم السكني خيارات لدعم الدفعة أو تخفيضها.
- كيف يعمل الإيجار المنتهي بالتمليك في السعودية؟الإيجار المنتهي بالتمليك صيغة تمويل يشتري فيها بنك أو شركة تمويل مرخصة من البنك المركزي السعودي العقارَ باسمها، ثم تؤجره للعميل بأقساط تجمع الأجرة وقيمة حق التملك، وتبقى مالكة له حتى الوفاء بالمستحقات، ثم تنقل ملكيته إليه بالبيع أو الهبة وفق العقد. وينظمه نظام الإيجار التمويلي (المرسوم الملكي م/48 وتاريخ 13/8/1433هـ) ولائحته، ويسجّل المؤجر العقد في سجل عقود الإيجار التمويلي خلال 10 أيام عمل من إبرامه.
- كيف أعرف استخدام الأرض ونظام البناء المسموح لقطعة أرض في السعودية؟استعلم عن القطعة في خدمة «الخرائط الحضرية» (U Maps) بمنصة بلدي، وهي مجانية وفورية: ابحث عنها برقم المخطط ورقم القطعة ورقم الهوية العقارية والمنطقة، أو انقر عليها في الخريطة، فتظهر بياناتها بحسب الصلاحية المخوّلة لك، والخدمة مخصّصة لعرض استعمالات الأراضي واشتراطات البناء. والجهة المختصة هي الأمانة أو البلدية التي تقع الأرض في نطاقها، إذ يكلّفها نظام البلديات والقرى الصادر بالمرسوم الملكي م/5 وتاريخ 21/2/1397هـ بتنظيم البلدة وفق مخطط تنظيمي معتمد والترخيص بإقامة الأبنية. وعند البناء تُراجَع التصاميم ضمن طلب رخصة البناء في بلدي للتحقق من مطابقتها لكود البناء السعودي.
الوساطة العقارية
- هل يحق للمكتب العقاري أخذ عمولة دون رخصة فال؟لا. نظام الوساطة العقارية (المرسوم الملكي م/130 وتاريخ 30/11/1443هـ) يمنع ممارسة الوساطة قبل الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار، ويجعل العمولة حقاً لـ«الوسيط العقاري» المرخّص له بموجب عقد وساطة مكتوب يودعه لدى الهيئة، ولا يُحتج بالعقد دون ذلك. أما ممارسة الوساطة دون ترخيص فمخالفة غرامتها في المرة الأولى بين 1,000 و5,000 ريال بحسب تصنيف مكان المخالفة، وتزيد عند التكرار، والحد الأعلى للغرامة في النظام 200,000 ريال.
- كيف أتحقّق من رخصة فال للوسيط أو الإعلان العقاري؟ادخل صفحة «الاستعلامات العقارية» في موقع الهيئة العامة للعقار (rega.gov.sa): خدمة «استعلام عن رخص فال» تتحقق من صلاحية رخصة الوسيط برقم الهوية أو رقم المنشأة، وخدمة «الاستعلام عن ترخيص الإعلان العقاري» تتحقق من الإعلان برقمه، والخدمتان مجانيتان وفوريتان. وبحسب اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية، المعمول بها منذ نشرها في 1 مايو 2026، يحتاج الإعلان العقاري إلى ترخيص من الهيئة إلا ما استثنته اللائحة، ويُبرز الإعلان خارج المنصات العقارية الإلكترونية رقم ترخيصه، ويجوز أن يكتفي برقم الترخيص ورمز استجابة سريع (QR) يقود إلى بقية بياناته.
- هل أحتاج مكتباً عقارياً لتوثيق عقد الإيجار في إيجار؟نعم إذا كان العقد جديداً؛ فالعقد الجديد في منصة إيجار يُنشأ من حساب وسيط عقاري مرخّص مسجّل فيها، ثم يوافق عليه المؤجر والمستأجر فيُوثَّق. أما تجديد العقد القائم فيتمّه المؤجر أو المستأجر بنفسه من حسابه دون مكتب. ورسوم التوثيق على المؤجر (125 ريالاً لكل سنة في العقد السكني)، وعمولة المكتب مستقلة عنها، ويشترط نظام الوساطة العقارية أن يكون عقد الوساطة مكتوباً ومودعاً لدى الهيئة العامة للعقار.