هل يحق للمستأجر تأجير الشقة من الباطن؟

تنص المادة 437 من نظام المعاملات المدنية (المرسوم الملكي م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ) على أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه أو يتنازل عن العقد إلا «بإذن المؤجر أو إجازته»، أي بموافقته قبل التصرف أو إقراره له بعده. وهو حكم عام في جميع مناطق المملكة، لا يخص الرياض.

والمستأجر المأذون له يتقيّد بقيود المنفعة التي يملكها «نوعاً وزمناً» (المادة 438)، أي في نوع الاستعمال وفي المدة. أما التنازل عن العقد فيحلّ فيه المتنازَل له محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات (المادة 439).

في نموذج العقد السكني الموحد المنشور في موقع إيجار (ملف 21-11-2023) جدول «صلاحيات المستأجر» يُختار فيه «مخوّل» أو «غير مخوّل» لتأجير الوحدة أو جزء منها للغير. ويُلزم النموذج المستأجر بعدم التأجير من الباطن إن لم يكن له هذا الحق (المادة الخامسة)، ويعدّ مخالفته إخلالاً يجيز للمتضرر طلب فسخ العقد من المحكمة المختصة إذا لم يُزَل خلال 30 يوماً من تاريخ الإخلال، بإشعار يُوجَّه عبر إيجار (المادة العاشرة).

وتنص المادة التاسعة على أن التصرفات المتعلقة بالعقد «لن تكون منتجة لآثارها القانونية والشرعية» إلا إذا تمت بخدمات إيجار أو وسائله أو نماذجه المعتمدة. ويتيح إيجار إثبات هذه الصلاحية في بيانات العقد عند تسجيله، فإن لم تُفعَّل عند التوثيق فللمؤجر أو الوسيط تفعيل «خاصية التأجير من الباطن» عند تجديد العقد.

تأجير الشقة بالليلة للسياح نشاط مستقل تنظّمه «لائحة وحدة الضيافة الخاصة» الصادرة بقرار من وزير السياحة، المنشورة في أم القرى في 11 سبتمبر 2026 والمعمول بها من تاريخ نشرها. ولا يجوز تشغيل الوحدة دون ترخيص، ويُشترط أن يكون المتقدم سعودياً أو مالكاً غير سعودي للوحدة، وأن يقدّم صك ملكية إلكترونياً أو ما يثبت حق انتفاعه باستعمال الوحدة واستغلالها طوال مدة الترخيص. ولا تتجاوز إقامة السائح 29 يوماً متصلة، ولا يتجاوز مجموع إقاماته في الوحدة نفسها 90 يوماً خلال مدة الترخيص. ولا تذكر اللائحة المستأجر صراحة، ويبقى إذن المؤجر شرطاً بموجب المادة 437.