إذا باع المالك العقار المؤجَّر فهل ينتهي عقد الإيجار؟

وردت المادة 428 في فرع التزامات المؤجر من فصل عقد الإيجار في نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ. وهي تجيز بيع العقار المؤجر دون أن تشترط موافقة المستأجر، وتمنع في المقابل أن يمس البيع حقوقه.

لذلك لا يستطيع المالك الجديد إنهاء العقد قبل نهاية مدته بحجة الشراء، ولا تغيير الأجرة أو الشروط منفرداً. وإذا أراد استلام العقار خالياً قبل نهاية المدة، فالطريق المباشر هو الاتفاق مع المستأجر على إنهاء العقد بالتراضي عبر طلب في إيجار يوافق عليه الطرف الآخر.

تتيح خدمة «تغيير المؤجر» للوسيط العقاري المرخّص تغيير المؤجر عند انتقال ملكية الصك إلى مالك جديد أو عدة ملاك، بإدخال بيانات وثيقة الملكية القديمة والجديدة. وتنعكس التغييرات على العقود القائمة بإصدار نسخة جديدة منها يُشعَر بها الأطراف، والخدمة مجانية بحسب المنصة الوطنية الموحدة.

ويستطيع المؤجر في إيجار تغيير رقم الآيبان لكل عقد على حدة أو لجميع العقود، فيسجّل المالك الجديد حسابه لتصله الأجرة المدفوعة عبر قنوات إيجار.

يتجدد عقد الإيجار تلقائياً في جميع مناطق المملكة ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من نهايته، وهذه القاعدة تسري على المالك الجديد كما كانت تسري على البائع.

وفي عقود الإيجار السكنية، إذا كان عدم التجديد لرغبة المؤجر في استخدام العقار شخصياً أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، فقد قررت الهيئة العامة للعقار ألا يقل الإشعار عن 365 يوماً قبل نهاية العقد، وإلا تجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمال هذه المدة. ولا يذكر نص القرار مدينة بعينها، بينما تعرضه منصة إيجار ضمن شروط عدم التجديد في الرياض؛ وهذا يهمّ المشتري الذي ينوي السكن في العقار.

وداخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لا يجوز للمؤجر رفض التجديد إذا رغب فيه المستأجر إلا في حالات محددة، منها تخلف المستأجر عن السداد، ووجود عيب هيكلي يهدد السلامة، ورغبة المؤجر في العقار السكني لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى. كما تُثبَّت الأجرة الإجمالية هناك 5 سنوات من 25 سبتمبر 2025، ويوضح إيجار أن الحد الأعلى المسجل للوحدة يستمر ولا يتأثر بانتقال الملكية ببيع أو هبة، فلا يرفعه المالك الجديد.