تعريف موجز
الحقوق القانونية للمستأجر مثل التمتع بالعقار بأمان، الخصوصية، عدم الطرد التعسفي، استرداد التأمين، وصيانة العقار.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
تستند حقوق المستأجر إلى نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) لعام 1444هـ، خاصة الفصل المتعلق بالإيجار، والعقد الموحد في منصة إيجار التي تشرف عليها الهيئة العامة للعقار (REGA). ويُنفَّذ العقد الموحد الموثق في إيجار بوصفه سنداً تنفيذياً وفق نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/53) لعام 1433هـ، الذي يحل محله نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي (م/237) ابتداءً من 28 أكتوبر 2026. في حال انتهاك المالك لأي من هذه الحقوق، يحق للمستأجر رفع بلاغ لدى الهيئة العامة للعقار عن مخالفة أحكام الإيجار أو رفع دعوى أمام المحكمة العامة عبر ناجز، بينما تختص محكمة التنفيذ بتنفيذ البنود التنفيذية في العقد الموثق.
مثال تطبيقي
هند، مستأجرة شقة في الرياض بإيجار سنوي 36,000 ريال، استلمت العقار وبه عيب في الكهرباء (لوحة كهرباء قديمة معطَّلة). أبلغت المالك مرتين خلال شهر، لكنه ماطل ثم رفض الإصلاح بحجة أن الصيانة على المستأجر. تحتفظ هند بالصور وسجل التواصل وترفع دعوى أمام المحكمة العامة عبر ناجز؛ فالمادة 419 من نظام المعاملات المدنية تُلزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية، وإن تأخر بعد إعذاره فلها الحصول على إذن المحكمة بالإصلاح والرجوع عليه بما أنفقت، أو طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة. أو في حالة أخرى: مالك يحاول زيادة الإيجار 30% عند التجديد بعد سنة. ولأن العقار في الرياض فالزيادة ممنوعة أصلاً لمدة 5 سنوات من 25 سبتمبر 2025، ولا يجوز للمالك رفض التجديد إلا في حالات محددة، فتستمر هند بالعقد بالأجرة نفسها. وعند إصرار المالك تُبلغ الهيئة العامة للعقار، ويُعاقب بغرامة تصل إلى أجرة 12 شهراً مع تصحيح المخالفة.
أخطاء شائعة
- ✗إخلاء العقار دون إنهاء العقد عبر إيجار — يبقى العقد قائماً وقد يُلزَم المستأجر بالأجرة المتبقية.
- ✗افتراض أن صيانة كل شيء في العقار على المستأجر — الصيانة الإنشائية والأنظمة الأساسية على المالك بشكل عام.
- ✗الظن أن للمالك حق زيارة العقار متى أخطر المستأجر — لا يمنح النظام المؤجر حقاً عاماً في الدخول، فللمستأجر رفض الزيارات، عدا الإصلاحات الضرورية التي يُعلَم بها قبلها بمدة معقولة.
- ✗عدم توثيق حالة العقار عند الاستلام — يُسبب نزاعات نهاية المدة حول الأضرار.
- ✗إغفال قراءة بند زيادة الأجرة في العقد — قد يكون هناك بند يسمح بزيادة سنوية لم يُتنبَّه له.
فروقات دولية
تختلف حماية حقوق المستأجر بين الدول. في الإمارات، قانون الإيجارات في كل إمارة (دبي وأبوظبي بشكل خاص) يُوفِّر حماية شاملة مع لجان متخصصة. في تركيا، قانون الالتزامات التركي يُعطي المستأجر حماية قوية، خصوصاً في عقود طويلة الأمد. في مصر، منحت عقود الإيجار القديم (المبرمة قبل 1996) المستأجر حماية قوية جداً، ويُنهيها القانون 164 لسنة 2025 تدريجياً، أما العقود الجديدة فتخضع لاتفاق الطرفين. في إنجلترا، تستند حقوق المستأجر إلى Housing Act 1988 بعد تعديله بقانون حقوق المستأجرين 2025 (Renters’ Rights Act) الذي حوّل عقود Assured Shorthold Tenancy إلى عقود دورية مضمونة اعتباراً من 1 مايو 2026. في الولايات المتحدة، القوانين تختلف بين الولايات. الميزة السعودية في حقوق المستأجر هي التكامل الإلكتروني عبر إيجار، وآلية التنفيذ المباشر دون قضاء طويل.
