من يتحمّل تكاليف الصيانة في العقار المؤجَّر: المالك أم المستأجر؟

يوجب نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ على المؤجر تسليم العقار صالحاً لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة، وتمكين المستأجر من الانتفاع به دون عائق حتى انتهاء مدة الإيجار (المادة 416)، والقيام بالإصلاحات الضرورية (المادة 419)، ويضمن العيوب التي تمنع الانتفاع أو تُنقصه، عدا ما تسامح فيه العرف أو علم به المستأجر عند التعاقد (المادة 425).

وفي عقد إيجار السكني الموحّد يتحمّل المؤجر:

يحافظ المستأجر على العقار محافظة الشخص المعتاد، ويعوّض عن الأضرار الناشئة عن تعدّيه أو تقصيره (المادة 430)، ويصونه وفق العرف ما لم يُتفق على خلاف ذلك (المادة 433)، ويردّه بالحال التي تسلّمه بها عدا أثر الاستعمال المعتاد (المادة 435). وفي العقد الموحّد لا يُجري أي تعديل على الوحدة دون موافقة خطية من المؤجر أو وكيله.

إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره، فللمستأجر أن يستأذن المحكمة في إجراء الإصلاح ثم يرجع عليه بما أنفق بالقدر المتعارف عليه. وإن كان الإصلاح مستعجلاً أو يسيراً عرفاً جاز له إجراؤه دون إذن واقتطاع نفقته من الأجرة بالقدر المتعارف عليه، وعليه في الحالتين أن يقدّم للمؤجر حساباً بما أصلحه (المادة 419).

وفي عقد إيجار السكني الموحّد (البند 6/2)، إذا لم يقم المؤجر بالصيانة اللازمة خلال خمسة أيام عمل، فللمستأجر أن يتقدّم إلى إيجار بتقرير فني من مقيّم معتمد يثبت الحاجة إليها، ثم يجري الإصلاحات اللازمة على حساب المؤجر ويرجع عليه وفق التقرير.

ويبقى له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة (المادة 419)، وإذا حرمه العيب من الانتفاع كلياً أو جزئياً فله ذلك مع حقه في التعويض (المادة 426). وتُنظر هذه الدعاوى في المحكمة العامة عبر ناجز.

نعم، يُجيز النظام الاتفاق على خلاف أحكام الإصلاح في المادة 419 وصيانة المستأجر في المادة 433، لكن شرط إعفاء المؤجر من ضمان العيب أو الحدّ منه يقع باطلاً إذا تعمّد إخفاء سببه (المادة 427). وهذه الأحكام عامة في جميع مناطق المملكة.