Kısa Tanım
Kiracının huzurlu kullanım, gizlilik, keyfi tahliyeden korunma, depozito iadesi ve mülk bakımı dahil yasal hakları.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Kiracı hakları, 1444 Hicri yılı (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'na, özellikle kira ile ilgili bölüme ve Genel Emlak İdaresi (REGA) denetimindeki Ejar platformunun birleşik kira sözleşmesine dayanmaktadır. Ejar'da belgelenmiş birleşik kira sözleşmesi, 1433 Hicri yılı (M/53) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan İcra Kanunu uyarınca icra belgesi olarak icra edilir; bu kanunun yerini 28 Ekim 2026'dan itibaren M/237 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan İcra Kanunu alır. Sahibi bu hakların herhangi birini ihlal ederse, kiracının kira kurallarının ihlalini REGA’ya bildirme veya Najiz üzerinden Genel Mahkemede dava açma hakkı vardır; tescilli sözleşmenin icra niteliğindeki maddelerini ise İcra Mahkemesi yerine getirir.
Pratik Örnek
Riyad'da yıllık 36.000 SAR kira ile bir daire kiracısı olan Hind, mülkü bir elektrik kusuru (eski bozuk elektrik paneli) ile aldı. Sahibine bir ay içinde iki kez bildirdi, ancak oyaladı, ardından bakımın kiracıda olduğu bahanesiyle onarımı reddetti. Hind fotoğrafları ve iletişim geçmişini saklar ve Najiz üzerinden Genel Mahkemede dava açar: Medeni İşlemler Kanunu md. 419 uyarınca kiraya veren gerekli onarımları yapmakla yükümlüdür; ihtara rağmen gecikirse Hind mahkemeden onarımı yapma izni alıp masrafı ondan talep edebilir ya da fesih veya kira indirimi isteyebilir. Veya başka bir durumda: bir sahibi bir yıl sonra yenileme sırasında kirayı %30 artırmaya çalışır. Mülk Riyad’da olduğundan 25 Eylül 2025’ten itibaren 5 yıl boyunca her türlü artış yasaktır ve sahibi yenilemeyi yalnızca belirli durumlarda reddedebilir; bu nedenle Hind sözleşmeye aynı kirayla devam eder. Sahibi ısrar ederse Hind durumu Emlak Genel Otoritesine (REGA) bildirir ve sahibine 12 aylık kiraya kadar para cezası ile ihlalin düzeltilmesi uygulanır.
Yaygın Hatalar
- ✗Sözleşmeyi Ejar üzerinden sona erdirmeden mülkü boşaltmak — sözleşme yürürlükte kalır ve kiracı kalan kiradan sorumlu olabilir.
- ✗Mülkteki her şeyin bakımının kiracıda olduğunu varsaymak — yapısal bakım ve temel sistemler genellikle sahibindedir.
- ✗Sahibinin bildirimde bulunduğu sürece mülkü ziyaret edebileceğini sanmak — kanun sahibine genel bir giriş hakkı tanımaz; kiracı, makul süre önce bildirilen gerekli onarımlar dışında ziyaretleri reddedebilir.
- ✗Alındığında mülk durumunu belgelememek — hasarlar konusunda dönem sonu uyuşmazlıklarına neden olur.
- ✗Sözleşmedeki kira artış maddesini gözden kaçırmak — fark edilmemiş yıllık artışa izin veren bir madde olabilir.
Uluslararası Farklılıklar
Kiracı haklarının korunması ülkeler arasında farklılık gösterir. BAE'de, her emirlikteki Kira Kanunu (özellikle Dubai ve Abu Dabi) uzman komitelerle kapsamlı koruma sağlar. Türkiye'de, Türk Borçlar Kanunu kiracıya, özellikle uzun vadeli sözleşmelerde güçlü koruma verir. Mısır’da 1996’dan önce yapılan eski kira sözleşmeleri kiracıya çok güçlü koruma sağlıyordu ve 2025 tarihli 164 sayılı Kanunla aşamalı olarak sona erdiriliyor; yeni sözleşmeler ise tarafların anlaşmasına tabidir. İngiltere’de kiracı hakları, 1 Mayıs 2026’dan itibaren assured shorthold kiracılıklarını periyodik assured kiracılıklara dönüştüren Renters’ Rights Act 2025 ile değiştirilmiş Housing Act 1988’e dayanır. ABD’de yasalar eyaletler arasında farklılık gösterir. Kiracı haklarındaki Suudi avantajı, Ejar ile elektronik entegrasyon ve uzun davasız doğrudan icra mekanizmasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Sahibi kiracı izni olmadan mülke girebilir mi?▾
Mülk bakımını kim üstlenir?▾
Sahibi sözleşme süresi boyunca kirayı artırabilir mi?▾
Sahibi depozitoyu iade etmeyi reddederse ne yapmalıyım?▾
Sözleşme bitiminden önce ayrılabilir miyim?▾
İlgili sorular (İngilizce)
- If the landlord sells the rented property, does the lease end?
- Who pays for repairs in a rented home, the landlord or the tenant?
- Can a landlord cut off electricity or water to a tenant who is late on rent?
- Can a landlord enter a rented apartment without the tenant’s permission?
- How do I file a complaint against a landlord in Saudi Arabia?
