كيف يعمل الإيجار المنتهي بالتمليك في السعودية؟

المؤجر شركة مساهمة مرخص لها بالإيجار التمويلي، ومنها البنوك التجارية (المادة 1 من النظام ولائحته)، ولا تجوز مزاولة التمويل دون ترخيص (المادة 4 من نظام مراقبة شركات التمويل). وإذا كان الغرض تملك فرد مسكناً خضع العقد أيضاً لنظام التمويل العقاري ولائحته (المادة 31 من اللائحة)، فتسري عليه حدود تمويل المساكن.

والسجل يملكه البنك المركزي، وتتولاه شركة تسجيل أو أكثر مرخصة منه (المادة 18 من النظام). وقد ألزم البنك المركزي البنوك وشركات التمويل بتسجيل عقود الإيجار التمويلي لدى «الشركة السعودية لتسجيل عقود الإيجار التمويلي» (سجل) اعتباراً من 1 يوليو 2019، ولذوي العلاقة الحصول على نسخة مصدّقة من القيد.

من أحكام النظام:

للمستأجر التملك المبكر في أي وقت بسداد الأقساط المتبقية دون كلفة الأجل عن المدة الباقية، مع تعويض المؤجر عن إعادة الاستثمار بما لا يتجاوز كلفة الأجل للأشهر الثلاثة التالية، وعن نفقات الغير غير المستردة. ويجوز في العقار حظر التملك المبكر سنتين على الأكثر من إبرام العقد مقابل خصم في كلفة الأجل (المادة 11 من اللائحة). وفي النموذج المعتمد، إن طلب المستأجر التملك المبكر قبل اكتمال السنة الثانية فللمؤجر أن يطالبه أيضاً بالدفعات المتبقية من السنتين شاملة كلفة الأجل.

وألزم البنك المركزي الممولين العقاريين منذ 24 فبراير 2020 بصيغة نموذجية لعقد الإجارة للأفراد، وفيها: يُعدّ المستأجر مخلاً بالعقد إذا امتنع عن سداد 3 دفعات شهرية متتالية، أو تأخر 7 أيام عمل فأكثر في سداد 5 دفعات متفرقة خلال كل 5 سنوات من مدة العقد، ولا تتجاوز غرامات التأخير ورسوم التحصيل قسطاً واحداً طوال مدة التمويل، ويُمهَل المستأجر 10 أيام عمل على الأقل من تسلّمه إشعار التعثر لتصحيحه.

وعند الفسخ لا يُخلى المستأجر إلا بأمر من الجهات القضائية المختصة، ما لم يتفق الطرفان كتابة بعد التعثر والفسخ، ولا يجوز إجباره على الإخلاء بقطع الكهرباء أو الماء (البند 32-3 من العقد النموذجي). وللمستأجر استرداد «قيمة حق التملك» عن المدة التي دفعها (الفقرة 2 من المادة 9 من اللائحة)، وهي في النموذج الجزء غير المستهلك من الدفعة الإيجارية المقدمة، وما يزيد من ثمن بيع العقار على مبلغ التملك المبكر المستحق للمؤجر، فإن قصر الثمن عنه التزم المستأجر بالفرق.

يجيز النظام طرقاً لنقل الملكية، منها تعليقها على سداد الدفعات، والوعد بالبيع بثمن رمزي أو متفق عليه، والهبة، مع مراعاة أحكام تملك غير السعوديين (المادة 2). وفي النموذج يوقّع المؤجر شهادة نقل الملكية خلال 5 أيام عمل من الوفاء، وينقلها رسمياً خلال 15 يوم عمل من توقيعها ما لم يمنعه سبب خارج عن إرادته، ويتحمل المستأجر الرسوم الحكومية للنقل.

وتُفرض ضريبة التصرفات العقارية (5%) مرة واحدة على شراء الممول العقارَ من مالكه، ولا تتكرر عند نقله إلى العميل وفق العقد نفسه دون تغيير في وصفه أو قيمته، بحسب الدليل التفصيلي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.