كيف أعرف استخدام الأرض ونظام البناء المسموح لقطعة أرض في السعودية؟
الإجابة المختصرة
استعلم عن القطعة في خدمة «الخرائط الحضرية» (U Maps) بمنصة بلدي، وهي مجانية وفورية: ابحث عنها برقم المخطط ورقم القطعة ورقم الهوية العقارية والمنطقة، أو انقر عليها في الخريطة، فتظهر بياناتها بحسب الصلاحية المخوّلة لك، والخدمة مخصّصة لعرض استعمالات الأراضي واشتراطات البناء. والجهة المختصة هي الأمانة أو البلدية التي تقع الأرض في نطاقها، إذ يكلّفها نظام البلديات والقرى الصادر بالمرسوم الملكي م/5 وتاريخ 21/2/1397هـ بتنظيم البلدة وفق مخطط تنظيمي معتمد والترخيص بإقامة الأبنية. وعند البناء تُراجَع التصاميم ضمن طلب رخصة البناء في بلدي للتحقق من مطابقتها لكود البناء السعودي.
ماذا تعرض خدمة «الخرائط الحضرية»؟
تصفها بلدي بأنها خريطة رقمية حكومية تجمع بيانات مدن المملكة في منصة واحدة: الطرق، واستعمالات الأراضي وفئاتها ومساحاتها، واشتراطات البناء، ومواقع الخدمات. وبحسب دليل المستخدم، يعرض اختيار موقع على الخريطة البيانات الأساسية وبيانات البناء واشتراطات البناء والهوية العقارية والعنوان الوطني. والخدمة إلكترونية فقط، وتذكر أسئلتها الشائعة أن البيانات تظهر بحسب الصلاحية المخوّلة للمستخدم.
ما الذي تحدده اشتراطات البناء؟
تُلزم «اشتراطات إنشاء المباني السكنية» الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان (1446هـ/2024م، وحالتها «ساري» في موقع الوزارة) بالتقيّد بالمخطط المعتمد لكل منطقة تخطيطية في الاستعمالات المسموحة ونسب البناء والارتدادات وعدد الأدوار والارتفاع. ومن حدودها العامة:
وهي ملزمة لجميع الأمانات، عدا مواقف وارتدادات المباني على الشوارع التجارية ونسب البناء في مناطق خاصة تحددها الأمانة، ولا تلغي ضوابط البناء الصادرة عن هيئات تطوير المناطق والمدن؛ لذا اعتمد على اشتراطات قطعتك نفسها لا على الأرقام العامة.
- الفيلا: دوران بحد أقصى مع ملحق علوي، ونسبة البناء في الدور الأرضي (شاملاً الملاحق الأرضية) وفي الدور الأول لا تتجاوز 75% من مساحة الأرض لكل منهما.
- العمائر السكنية والسكنية التجارية: 65% للدور الأرضي و75% للدور الأول والأدوار المتكررة، والملحق العلوي في النوعين لا يتجاوز 70% من الدور الذي تحته.
- ارتداد الفيلا الأمامي: خُمس عرض الشارع بحد أدنى 3 أمتار إذا قل عرضه عن 30 متراً، و6 أمتار على الأقل إذا كان 30 متراً فأكثر.
رخصة البناء عبر بلدي
يُقدَّم طلب «إصدار رخصة بناء» إلكترونياً عبر مكتب هندسي مصمم يفوّضه المالك، ويراجع فاحص فني التصاميم وفق كود البناء السعودي، ثم تراجعها الأمانة أو البلدية وتصدر شهادة اعتماد التصاميم. ولا تسري الرخصة إلا بعد سداد رسومها ووثيقة التأمين ضد العيوب الخفية، وهو تأمين إلزامي للمباني غير الحكومية بحسب بلدي. ومن متطلباتها:
- صك إلكتروني محدّث من وزارة العدل، أو عقد إسكان، أو عقد استثماري.
- قرار مساحي بغرض البناء يُطلب عبر خدمة «إصدار تقرير مساحي» في بلدي، ويتولى الرفع المساحي مكتب هندسي مصنّف مساحياً، وصلاحية القرار 3 سنوات.
- التعاقد مع مكتب مصمم ومكتب مشرف ومقاول بناء مصنّف في بلدي، وتقرير دراسة التربة، والدراسة المرورية إذا تطلّبها النشاط.
الأساس النظامي
تكلّف المادة الخامسة من نظام البلديات والقرى البلدية بتنظيم البلدة وفق مخطط تنظيمي مصدّق من الجهات المختصة، والترخيص بإقامة الإنشاءات والأبنية ومراقبتها. ويوجب نظام إجراءات التراخيص البلدية (م/59 وتاريخ 23/9/1435هـ) إصدار الترخيص البلدي، ومنه ترخيص البناء، خلال 10 أيام عمل من تقديم الطلب بعد اكتمال إجراءاته. ويطبّق نظام تطبيق كود البناء السعودي (م/43 وتاريخ 26/4/1438هـ) الكود على جميع أعمال البناء في القطاعين العام والخاص.
ولا يوجد نظام باسم «نظام التخطيط العمراني» يحمل الرقم م/30، وتعرض الوزارة على موقعها مبادرة لإعداد نظام تخطيط عمراني موحّد للمملكة.
الخطوات
- سجّل الدخول إلى منصة بلدي، واختر خدمة «الخرائط الحضرية» ثم «بدء الخدمة»، أو استخدم رابطها umaps.balady.gov.sa الوارد في أسئلتها الشائعة.
- اكتب الموقع في حقل «بحث عن موقع»، أو افتح البحث المتقدم واختر «الأراضي» وعبّئ رقم المخطط ورقم قطعة الأرض ورقم الهوية العقارية والمنطقة، أو كبّر الخريطة وانقر على القطعة نفسها.
- راجع «اشتراطات البناء» و«بيانات البناء» و«البيانات الأساسية» للقطعة، ويمكنك مشاركة الموقع من أيقونة «مشاركة».
- قبل الشراء أو البناء، أو إذا لم تظهر البيانات، أكّد استعمال القطعة واشتراطاتها مع الأمانة أو البلدية: احجز موعداً عبر خدمة «حجز موعد إلكتروني» في بلدي، أو اتصل بخدمة عملاء بلدي على 199040.
أسئلة متابعة
ماذا أفعل إذا رُفض طلب الترخيص؟
يجب أن يكون الرفض مكتوباً ومسبّباً، ويُتظلَّم منه أمام اللجنة التي تُكوَّن بقرار من الوزير في الأمانة أو البلدية للنظر في هذه التظلمات، ثم يُطعن في قرار اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يوماً من العلم به (المادتان 5 و13 من نظام إجراءات التراخيص البلدية).
هل أسكن المبنى بمجرد انتهاء البناء؟
لا. يمنع نظام تطبيق كود البناء السعودي إشغال المبنى إلا بشهادة إشغال بحسب تصنيفه في الكود، وأصبحت الشهادة شرطاً أساسياً للإطلاق الكلي للتيار الكهربائي بعد تعديل المادة التاسعة بالمرسوم الملكي م/88 وتاريخ 10/4/1446هـ.
المصادر الرسمية
- منصة بلدي: خدمة الخرائط الحضرية
- منصة بلدي: إصدار رخصة بناء
- وزارة البلديات والإسكان: اشتراطات إنشاء المباني السكنية
- هيئة الخبراء بمجلس الوزراء: نظام البلديات والقرى
- هيئة الخبراء بمجلس الوزراء: نظام إجراءات التراخيص البلدية
هذه الإجابة معلومات عامة للاسترشاد وليست استشارة قانونية؛ والمرجع النهائي هو الأنظمة والجهات الرسمية.
اقرأ أيضاً
أسئلة ذات صلة
تدير عقاراتك؟
أملاكي العقارية تنظّم العقود والأقساط والتحصيل والتقارير في مكان واحد، مع خطة مجانية دائمة للملاك الأفراد.
تعرّف على المنصة