ما هو نظام ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟

بدأت الضريبة بالأمر الملكي أ/84 وتاريخ 14/2/1442هـ، الذي أعفى بيع العقار من ضريبة القيمة المضافة وفرض بدلاً منها ضريبة تصرفات بنسبة 5% اعتباراً من 4 أكتوبر 2020. ثم صدر النظام الحالي ونُشر في 11 أكتوبر 2024، وسرى مع لائحته التنفيذية التي أقرّها مجلس إدارة الهيئة في 24 مارس 2025 ابتداءً من 10 أبريل 2025، فتوقف العمل باللائحة السابقة.

وكلّف قرار مجلس الوزراء رقم 239 وتاريخ 14/3/1446هـ الهيئة بمراجعة آلية الاحتساب بعد 3 سنوات من نفاذ النظام، ومنها دراسة شرائح بحسب استخدام العقار وموقعه. وما زالت النسبة 5% في دليل الهيئة التفصيلي الصادر في مايو 2026.

يشمل التصرف العقاري البيع، ومن أمثلته في دليل الهيئة: الهبة أو التنازل، والمقايضة، والتأجير التمويلي، والإجارة المنتهية بالتمليك، ونقل الحصص في الشركات العقارية وفق ضوابط اللائحة، وعقود الانتفاع التي تزيد مدتها على 50 عاماً. أما الإيجار العادي الذي لا ينتهي بالتمليك ولا تزيد مدته على 50 عاماً فلا يدخل في التعريف. وتشمل الضريبة الأرض المطورة وغير المطورة والمباني، منجزة أو على الخارطة.

وتُحسب على القيمة المتفق عليها متى كانت في حدود القيمة السوقية العادلة، ولا تشمل كلفة الأجل في التمويل من الجهات المرخصة. وللهيئة خلال 3 سنوات من التصرف إعادة احتسابها إذا ثبت أن القيمة المفصح عنها أقل من القيمة السوقية العادلة.

تعدّد المادة الثالثة 21 حالة إعفاء كلي تحدد اللائحة شروطها، ولمجلس الوزراء إعفاء تصرفات أخرى. ومن أبرزها للأفراد:

وتخص بقية الحالات الجهات العامة والشركات والصناديق والمطورين المرخصين للبيع على الخارطة وغيرهم. أما المسكن الأول للمواطن فليس من إعفاءات النظام، بل تتحمل الدولة الضريبة عن المستحق حتى أول 1,000,000 ريال من السعر.

تُستحق الضريبة في تاريخ التصرف، وهو حكماً تاريخ توثيقه، وتُسدَّد فيه أو قبله، ولا يجوز توثيق تصرف لم تُسدَّد ضريبته. وفي التصرف الذي لا يُوثَّق تُسدَّد خلال 30 يوماً من تاريخه. ويسجّل المتصرف، كالبائع، التصرف في خدمة الهيئة الإلكترونية حتى لو كان معفى، وهو المسؤول عن الضريبة نظاماً، ويجوز الاتفاق على أن يدفعها المشتري.

وغرامة التأخير 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه بحد أقصى 50%، وتُضاف 1% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه إذا عدّلت الهيئة مبلغها، ويبدأ احتسابها بعد 30 يوماً من الإشعار بالتعديل. وغرامة التهرب تصل إلى 3 أمثال الضريبة وتشمل من شارك فيه أو ساعد عليه، ولبقية المخالفات غرامة لا تزيد على الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال أيهما أكثر.

ويؤكد المرسوم الملكي أن التوريدات العقارية الخاضعة لهذه الضريبة معفاة من ضريبة القيمة المضافة، فلا تجتمع الضريبتان على البيع، لكن عمولة الوسيط المسجل في ضريبة القيمة المضافة تبقى خاضعة لها بنسبة 15%.