تملك الأجانب للعقار في السعودية 2026: من يحق له وأين وكم الرسوم؟

نعم، يحق لغير السعوديين تملك العقار في المملكة منذ 22 يناير 2026، وهو تاريخ نفاذ نظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر بالمرسوم الملكي م/14 وتاريخ 19/1/1447هـ. ويكون التملك داخل نطاقات جغرافية يحددها مجلس الوزراء، وقد وافق عليها المجلس مع اللائحة التنفيذية في 23 يونيو 2026. ويحق للمقيم نظامياً أيضاً تملك عقار واحد لسكنه خارج هذه النطاقات، عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة.

يشرح هذا الدليل من يحق له التملك، وأين، وما الخطوات والرسوم والعقوبات، كما وردت في نص النظام ولائحته المنشورة في جريدة أم القرى، وفي إعلانات الهيئة العامة للعقار، بعد مراجعتها في 5 أكتوبر 2026. وللتعريف المختصر راجع مصطلح تملك الأجانب.

ما الذي تغيّر في تملك الأجانب للعقار خلال 2026؟

حلّ النظام الجديد محل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر بالمرسوم الملكي م/15 وتاريخ 17/4/1421هـ. وربط التملك بنطاقات جغرافية معلنة، وجعل الطلبات إلكترونية عبر بوابة واحدة مرتبطة بالسجل العقاري.

من يحق له تملك العقار وفق النظام الجديد؟

يعرّف النظام غير السعودي بأنه الفرد الذي لا يحمل الجنسية السعودية، والشركة غير السعودية، والكيان غير الربحي غير السعودي، وأي شخص اعتباري آخر يحدده مجلس الوزراء. وتختلف الحقوق والمتطلبات بحسب الفئة:

ولا يترتب على التملك أي حقوق أو امتيازات غير الحقوق المقررة لمالك الحق العيني نظاماً، بحسب المادة السادسة من النظام.

هل يحق للمقيم شراء شقة في الرياض؟

نعم، وللمقيم نظامياً طريقان. الأول أن يشتري داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة في الرياض كأي غير سعودي. والثاني أن يشتري عقاراً واحداً مخصصاً لسكنه خارج تلك النطاقات، ولا يستثني النظام من هذا الحق إلا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، مع بقاء الأحكام النظامية التي تمنع التملك في أماكن ومواقع محددة، كما نص المرسوم الملكي.

ويضع النظام ولائحته ضوابط على الطريق الثاني:

• عقار واحد فقط، ويكون مخصصاً لسكن المقيم نفسه.
• يُعد زوج المقيم وفروعه غير السعوديين تابعين له، فلا ينفرد أي منهم بتملك مسكن إلا إذا انتهت الزوجية أو بلغ الابن أو البنت 25 سنة (المادة السابعة من اللائحة).
• تحيل المادة الثانية من النظام تفاصيل هذا الحق إلى اللائحة، وتتحقق البوابة آلياً من المتطلبات عند التقديم برقم الإقامة.

وتصنّف البوابة حامل الإقامة المميزة والمقيم الخليجي والدبلوماسي داخل المملكة ضمن فئة المقيمين. أما غير المقيم فلا يتملك إلا داخل النطاقات.

أين تقع النطاقات الجغرافية لتملك الأجانب في الرياض وجدة؟

النطاقات في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة مواقع محدودة داخل كل مدينة، لا المدينة كلها، بحسب الهيئة العامة للعقار. وتعرض بوابة «عقارات السعودية» خرائط تفاعلية توضح لكل نطاق نسب التملك المسموح بها، وأنواع الحقوق التي يجوز اكتسابها، والمدة القصوى لحق الانتفاع، والضوابط المرتبطة به.

ومما أعلنته الهيئة العامة للعقار بعد موافقة مجلس الوزراء، كما نقلته صحف سعودية منها عرب نيوز:

• الرياض: منها القدية، والمربع الجديد، والمسار الرياضي، ومنطقة الفنون، وبوابة الدرعية، وحديقة الملك سلمان، وسدرة، ومركز الملك عبدالله المالي، ومطار الملك سلمان الدولي.
• جدة: وسط المدينة، والمناطق التطويرية من 1 إلى 55 في أنحاء المحافظة.
• العلا: المناطق من 1 إلى 17.
• المشاريع الكبرى والمناطق الاقتصادية الخاصة: منها نيوم وأمالا ومشروع البحر الأحمر، والمناطق الاقتصادية الخاصة في جازان ورأس الخير ومدينة الملك عبدالله الاقتصادية.

وتنبه البوابة إلى أن المشاريع المعروضة فيها لا تعني استيفاء متطلبات التملك، وتوفر خدمة «الاستعلام عن استيفاء متطلبات العقار» للتحقق من إمكان استكمال الإجراءات على عقار معين قبل البدء فيها.

هل يجوز للأجنبي التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟

يجوز، لكن بشروط أضيق من بقية المدن. فالمادة الثانية من النظام تقصر حق غير السعودي في التملك في المدينتين على الفرد المسلم، وأوضحت الهيئة أن التملك فيهما مقصور على الأفراد المسلمين من داخل المملكة وخارجها وعلى الشركات السعودية.

• لا يشمل حق المقيم في مسكن واحد خارج النطاقات مكة المكرمة والمدينة المنورة، فالتملك فيهما داخل النطاقات المعتمدة فقط.
• الشركة السعودية غير المدرجة التي يشارك أجانب في رأس مالها تتملك داخل نطاقات المدينتين دون موافقة وزارة الاستثمار، ولا تتملك خارج نطاقاتهما.
• الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة تتملك فيهما وفق نظام السوق المالية وضوابط هيئة السوق المالية.

ومن النطاقات المعلنة في مكة المكرمة: أبراج مكة، والمنار، وبرج أجياد، وبوابة الملك سلمان، وقرية تلال، وجبل عمر، وذاخر مكة، وضاحية سمو، ومسار، ومنطقتا مكة 1 و2. وفي المدينة المنورة: الغرة، ومنطقتا المدينة 1 و2، والمحوة، ودارة الهجرة، ووسط المدينة، وديار المقر، ورؤى المدينة، ومدينة المعرفة الاقتصادية، ومشراف.

ما خطوات تملك العقار عبر بوابة «عقارات السعودية»؟

تجري الرحلة إلكترونياً، وتختلف نقطة البداية بحسب فئتك.

المقيم داخل المملكة

1. سجّل حساباً في البوابة بصفة فرد، وادخل عبر نفاذ برقم إقامتك.
2. تحقق من أهليتك ومن أهلية العقار بخدمتي الاستعلام عن استيفاء متطلبات التملك ومتطلبات العقار.
3. اختر العقار، ويمكنك الاطلاع على العروض عبر الوسطاء العقاريين المرخصين.
4. أكمل بقية الخطوات إلكترونياً: رفع المستندات، وسداد الرسوم، وتوثيق العقد.
5. تُستكمل إجراءات التملك وإصدار الصك في السجل العقاري، ولا يصح التملك إلا بعد التسجيل فيه (المادة الثامنة من النظام).

غير المقيم (من خارج المملكة)

تشترط المادة الثانية من اللائحة قبل التملك ثلاثة أمور: الهوية الرقمية، وحساباً بنكياً داخل المملكة باسمه، ورقم اتصال سعودياً باسمه مرتبطاً بالهوية الرقمية. وتشرح البوابة الطريق إليها كالآتي:

1. أنشئ حساباً في موقع وزارة الخارجية، واحجز موعداً لدى ممثلية المملكة لطلب الهوية الرقمية.
2. زر الممثلية وقدّم المستندات المطلوبة وسجّل سماتك الحيوية، ثم انتظر إشعار إصدار الهوية.
3. أصدر شريحة اتصال سعودية إلكترونية من أحد مقدمي خدمات الاتصالات، وفعّلها عبر نفاذ، ثم فعّل هويتك الرقمية عبر أبشر.
4. افتح حساباً لدى أحد البنوك السعودية من خارج المملكة.
5. سجّل في البوابة برقم الهوية الرقمية عبر نفاذ، ثم أكمل خطوات المقيم نفسها.

الشركات والكيانات

تسجل الشركة غير السعودية التي ليس لها وجود في المملكة لدى وزارة الاستثمار عبر منصة «استثمر في السعودية»، وتحصل على الرقم الموحد المبتدئ بالرقم 7، ثم تستكمل التملك إلكترونياً. وعليها إبلاغ الوزارة خلال 15 يوماً إذا انتقلت ملكية 5% أو أكثر منها، أو نشأت ترتيبات تمكّن طرفاً آخر من التأثير في قراراتها. ويسجل الكيان غير الربحي لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي.

وفي جميع الحالات توجب المادة السادسة من اللائحة إجراء كل التعاملات المالية المتصلة بالتملك عبر وسائل الدفع الإلكترونية وفق نظام المدفوعات وخدماتها لدى البنك المركزي السعودي. وللاستفسار أحالت الهيئة إلى مركز الاتصال الموحد 920017183.

كم رسوم تملك الأجنبي للعقار في السعودية؟

تخضع تصرفات غير السعودي في العقار لرسم خاص تستوفيه الهيئة العامة للعقار، إضافة إلى الضرائب والرسوم العامة. فالمادة التاسعة من النظام تفرض رسماً على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار لا يزيد على 5%، دون إخلال بأي رسوم أو ضرائب أخرى، وتركت للائحة تحديد مقداره بحسب نوع الحق والغرض منه والنطاق الجغرافي.

وحددت اللائحة المنشورة في 3 يوليو 2026 الرسم بنسبة 2% في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة، لجميع أنواع الحقوق العينية وجميع الاستعمالات، وجعلته صفراً للتصرفات في بقية المملكة. وأكد المتحدث الرسمي للهيئة أن هذا الرسم إضافي، فتُطبق معه ضريبة التصرفات العقارية 5% التي تسري على السعودي وغير السعودي. ولا يحدد نص النظام ولا اللائحة صراحةً أي طرفي الصفقة يتحمل الرسم، البائع أم المشتري.

ودعم الدولة لضريبة التصرفات في المسكن الأول مخصص للمواطن الحاصل على شهادة أهلية من «سكني»، فلا يشمل المشتري غير السعودي. ويمكنك تقدير الضريبة عبر حاسبة ضريبة التصرفات العقارية، والعمولة عبر حاسبة عمولة الوسيط العقاري.

متى يكون الرسم صفراً؟

عدّدت المادة العاشرة من اللائحة حالات يخضع فيها التصرف للرسم بنسبة صفر، منها:

• قسمة التركة.
• التصرف المنفذ بحكم قضائي نهائي أو بأمر من جهة قضائية مختصة.
• نزع الملكية للمصلحة العامة.
• التصرف دون مقابل إلى وقف أو إلى شخص ذي صفة اعتبارية عامة.
• رد العقار إلى المالك غير السعودي خلال 180 يوماً من توثيق التصرف الأول، دون تغيير في وصف العقار أو مقابله.
• قسمة العقار الشائع بين الشركاء دون زيادة نصيب أي منهم.
• تصرف الممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية والإقليمية بشرط المعاملة بالمثل.
• نقل الفرد عقاره إلى شركة أو صندوق مؤسس في المملكة يملك جميع حصصه أو وحداته.
• بيع وحدات طوّرها غير السعودي على أرض يملكها، إذا اكتمل التطوير في مدة الرخصة وتم البيع خلال سنة من انتهائها.

ما عقوبات مخالفة نظام تملك غير السعوديين؟

العقوبة العامة هي الإنذار أو غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة بحد أقصى 10 ملايين ريال، بحسب المادة العاشرة من النظام، دون إخلال بأي عقوبة أشد في نظام آخر.

وأشد الحالات أن يقدم غير السعودي متعمداً معلومات غير صحيحة أو مضللة تؤدي إلى تملكه. فهنا تحقق النيابة العامة وتنظر المحكمة المختصة، والعقوبة غرامة تصل إلى 5% بحد أقصى 10 ملايين ريال وبيع الحق العيني. ويُرد إليه حينها الأقل من ثمن البيع أو ما دفعه، بعد حسم الغرامات والضرائب والرسوم ومصاريف البيع، ويُورَد الباقي إلى الخزينة العامة.

النسب محسوبة من قيمة الحق العيني. وتنظر المخالفات لجنة يشكلها مجلس إدارة الهيئة، وتحدد في قرارها مهلة لتصحيح المخالفة بين 10 أيام و180 يوماً، ويجوز الاعتراض على قراراتها أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يوماً من التبليغ. ويُعد التبليغ منتجاً لآثاره عبر وسائل التواصل في البوابة، أو برسالة نصية إلى الجوال الموثق في الأنظمة الحكومية.

هل يختلف وضع الخليجيين والعقارات المملوكة قبل 2026؟

نعم في الحالتين. فالمادة الخامسة من النظام لا تخل بتنظيم تملك مواطني دول المجلس للعقار الصادر بالمرسوم الملكي م/22 وتاريخ 3/4/1432هـ، ولا بنظام الإقامة المميزة، ولا بأي نظام يمنح غير السعودي حقوقاً أفضل. ويسمح تنظيم دول المجلس لمواطنيها بتملك العقار للسكن أو الاستثمار ومعاملتهم معاملة المواطنين، ويشترط استكمال بناء الأرض أو استغلالها خلال أربع سنوات من تسجيلها.

وتستثني المادة الرابعة من ذلك التنظيم العقاراتِ الواقعة داخل مكة المكرمة والمدينة المنورة. وقد قرر مجلس الوزراء في قراره رقم 42 الصادر بالموافقة على النظام اتخاذ الإجراءات النظامية لإلغاء العمل بهذا الحكم، على أن يكون الإلغاء نافذاً من تاريخ نفاذ النظام.

أما من تملّك قبل 22 يناير 2026، فنص المرسوم الملكي على أن نفاذ النظام لا يخل بحقوق الملكية العقارية التي ترتبت بصفة نظامية لغير السعودي قبل نفاذه.

الخلاصة

• التملك متاح لغير السعوديين منذ 22 يناير 2026 داخل نطاقات جغرافية أقرها مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026.
• للمقيم نظامياً مسكن واحد لسكنه خارج النطاقات، عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة.
• في مكة المكرمة والمدينة المنورة يقتصر تملك الأفراد غير السعوديين على المسلمين وداخل النطاقات المعتمدة فقط، وتتملك فيهما الشركات السعودية وفق ضوابطها.
• رسم تصرفات غير السعودي 2% في مدينة الرياض ومدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة، وصفر في غيرها، وذلك إضافة إلى ضريبة التصرفات العقارية 5%.
• كل الإجراءات عبر بوابة «عقارات السعودية»، والتملك لا يصح إلا بعد التسجيل في السجل العقاري.

المصادر الرسمية

• نظام تملك غير السعوديين للعقار، هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
• اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار، جريدة أم القرى
• قرارات جلسة مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026، جريدة أم القرى
• هيئة العقار تعلن بدء نفاذ النظام، وكالة الأنباء السعودية
• بوابة عقارات السعودية، الهيئة العامة للعقار
• تنظيم تملك مواطني دول المجلس للعقار، هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
• عرب نيوز: النطاقات التي أعلنتها الهيئة العامة للعقار
• صحيفة اليوم: النطاقات الجغرافية المسموح فيها بتملك غير السعوديين
• عكاظ: متحدث الهيئة العامة للعقار عن ضريبة التصرفات والرسم الإضافي على غير السعوديين