نظام يجمع بين الإيجار والشراء، يدفع المستأجر إيجاراً لفترة محددة ثم يصبح مالكاً للعقار، شائع في التمويل العقاري الإسلامي.
نظرة شاملة
الإيجار المنتهي بالتمليك في النظام السعودي هو ترتيب تعاقدي يدفع فيه المستأجر أجرة شهرية أو سنوية، وفي نهاية المدة المتفق عليها، تنتقل ملكية العقار إليه بالطريقة التي يحددها العقد من الطرق التي تجيزها المادة الثانية من نظام الإيجار التمويلي: شرطٌ يعلّق التملك على سداد الدفعات، أو سدادها مع مبلغ محدد، أو وعدٌ بالبيع بثمن رمزي أو بثمن متفق عليه أو بقيمة العقار وقت البيع، أو الهبة. يُعدّ بديلاً للقروض العقارية التقليدية ومتوافقاً مع الشريعة الإسلامية.
يدمج هذا النموذج بين عقد إيجار وعقد بيع، حيث يكون كل قسط شهري مكوناً من جزأين: 'أجرة الانتفاع' خلال المدة، و'دفعة من الثمن' لاكتساب الملكية. تُحسب القيمة الإجمالية بناءً على سعر العقار + نسبة الربح للممول/المالك على المدة. الفترات الشائعة: 5-25 سنة.
يُنظَّم هذا المنتج في السعودية عبر البنك المركزي السعودي (ساما) للجهات التمويلية، والهيئة العامة للعقار للمشاريع العقارية. انتقال العقار مُعفى من ضريبة القيمة المضافة (نُقلت التوريدات العقارية إلى ضريبة التصرفات العقارية بالأمر الملكي رقم أ/84 وتاريخ 14/2/1442هـ، ساري من 4 أكتوبر 2020)، وتُستحق ضريبة التصرفات العقارية (5%) مرة واحدة على شراء الممول من البائع، ولا تُفرض مجدداً عند نقل الملكية للمستأجر (وتتحمل الدولة الضريبة عن المسكن الأول للمواطن حتى مليون ريال). يُسجَّل في سجل عقود الإيجار التمويلي (نظام الإيجار التمويلي، المادتان 3 و18) لضمان الحقوق. وزارة البلديات والإسكان تدعم مبادرات تيسير التمويل الإسكاني عبر هذا النموذج ضمن رؤية 2030.
⚖️ الأساس النظامي
ينظم الإيجار المنتهي بالتمليك بالنسبة للجهات التمويلية نظامُ الإيجار التمويلي الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/48) وتاريخ 13/8/1433هـ ونظامُ التمويل العقاري (م/50)، تحت إشراف البنك المركزي السعودي (ساما). ويُسجَّل العقد في سجل عقود الإيجار التمويلي الذي يملكه البنك المركزي (المادة 27 من اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي) لا في منصة إيجار، ويخضع أيضاً لنظام التمويل العقاري ولائحته إذا كان الغرض تملك فرد مسكناً (المادة 31 من اللائحة)، وأُلزم الممولون العقاريون منذ 24 فبراير 2020 بالصيغة النموذجية التي اعتمدها البنك المركزي لعقد التمويل العقاري بصيغة الإجارة للأفراد. المعاملة الضريبية مستندة للأمر الملكي رقم أ/84 وتاريخ 14/2/1442هـ ونظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/3/1446هـ. وزارة البلديات والإسكان تقدّم دعماً عبر برنامج سكني.
أسرة سعودية تريد امتلاك شقة قيمتها 800,000 ريال، لكن لا تستطيع دفع المبلغ كاملاً. تتقدم لشركة تمويل تابعة لبنك سعودي. الترتيب: تدفع الأسرة دفعة أولى 10% (80,000 ريال، إذ تحدّ ساما التمويل بـ90% للمسكن الأول للمواطن)، وتشتري الشركة الشقة من البائع، ثم تؤجرها للأسرة بعقد إيجار منتهي بالتمليك لمدة 20 سنة. القسط الشهري: 5,500 ريال (يشمل أجرة + جزء من الثمن). الإجمالي على 20 سنة = 1,320,000 ريال. الفرق عن المبلغ المموَّل 720,000 (أي 600,000) هو ربح الشركة. الأسرة تسكن في الشقة من اليوم الأول. وعند نهاية الـ20 سنة ووفاء الأسرة بجميع المستحقات تنتقل الملكية إليها بالطريقة التي يحددها العقد من الطرق التي تجيزها المادة الثانية من نظام الإيجار التمويلي، كتعليق التملك على سداد الدفعات، أو الهبة، أو البيع بثمن رمزي أو متفق عليه أو بقيمة العقار وقت البيع، ويوقّع المؤجر في الصيغة النموذجية للبنك المركزي شهادة نقل الملكية خلال 5 أيام عمل من الوفاء. تُستحق ضريبة التصرفات العقارية 5% (40,000 ريال) مرة واحدة على شراء الشركة، وإن كان المسكن الأول للأسرة (بشهادة المسكن الأول) تتحملها الدولة حتى مليون ريال، ولا تُفرض مجدداً عند نقل الملكية للأسرة. إن قررت الأسرة لاحقاً التسديد المبكر، يحق لها مع خصم محسوب.
⚠️ أخطاء شائعة
✗عدم قراءة بنود التعثر والفسخ بدقة — إذا فُسخ العقد لتعثرك استرد المؤجر العقار (بأمر قضائي ما لم تتفقا كتابةً بعد التعثر والفسخ)، ولك استرداد «قيمة حق التملك» عن المدة التي دفعتها (الفقرة 2 من المادة 9 من اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي)، وهي في عقد الإجارة النموذجي الذي ألزم به البنك المركزي الممولين العقاريين: الجزء غير المستهلك من الدفعة الإيجارية المقدمة، وما يزيد من ثمن بيع العقار على مبلغ التملك المبكر المستحق للمؤجر؛ فإن قصر الثمن عنه التزمت بالفرق.
✗افتراض أن الإيجار المنتهي بالتمليك أرخص من القرض العقاري دائماً — احسب الإجمالي على المدة، أحياناً يكون أغلى.
✗إغفال شرط نقل الملكية بدقة في العقد — متى تنتقل؟ ما الإجراءات؟ من يدفع رسوم النقل؟
✗اعتبار العقار ملكك الكامل من اليوم الأول — هو ملك الشركة المموّلة حتى نهاية الفترة، لا يحق لك بيعه أو رهنه.
✗إجراء تعديلات إنشائية في العقار دون إذن الشركة — مخالفة العقد قد تُسبب فسخه.
🌍 فروقات دولية
في الإمارات الإيجار المنتهي بالتمليك ('Lease-to-Own') شائع، تدعمه دائرة الأراضي. في ماليزيا الإجارة المنتهية بالتمليك أداة أساسية في التمويل الإسلامي. في أمريكا 'Rent-to-Own' متاح كبديل للقروض، لكن أقل تنظيماً. الميزة السعودية: التكامل مع برنامج سكني وإعفاءات ضريبية تجعله جاذباً، مع رقابة من ساما تحمي العميل.
أسئلة شائعة
هل الإيجار المنتهي بالتمليك متوافق مع الشريعة؟▾
نعم، عند تطبيقه بشكل صحيح. صيغة 'الإجارة المنتهية بالتمليك' معتمدة من هيئات شرعية. ضع بعين الاعتبار بنود التأخير لتجنب الفوائد الربوية المخفية.
ما الفرق بينه وبين القرض العقاري التقليدي؟▾
القرض = أنت المالك من اليوم الأول، تدفع للبنك أقساطاً + فائدة. الإيجار المنتهي بالتمليك = الشركة المموّلة المالكة حتى نهاية المدة، أنت مستأجر بحق التملك المؤجل.
هل أستطيع التسديد المبكر؟▾
نعم، لكن قد تخضع لشروط: حساب جديد للأجرة المتبقية، أو تعويض سداد مبكر تحدّه ساما بتكلفة إعادة الاستثمار بما لا يتجاوز كلفة الأجل للأشهر الثلاثة التالية للسداد على الرصيد المتناقص، إضافة إلى نفقات الغير غير المستردة (وقد يُشترط حظر سداد مبكر لا يتجاوز سنتين). راجع العقد.
ماذا يحدث إذا فقدت وظيفتي وعجزت عن السداد؟▾
ألزم البنك المركزي الممولين العقاريين منذ 24 فبراير 2020 بصيغة نموذجية لعقد الإجارة للأفراد، وفيها: يرسل المؤجر إشعار تأخر بعد 7 أيام عمل من تأخر أي دفعة، ولا يُعدّ المستأجر ذو الأقساط الشهرية متعثراً إلا بالامتناع عن 3 دفعات متتالية أو التأخر 7 أيام عمل فأكثر في 5 دفعات متفرقة لكل 5 سنوات، ثم يُمهَل 10 أيام عمل على الأقل من تسلّم إشعار التعثر لتصحيحه، ولا تتجاوز غرامات التأخير ورسوم التحصيل قسطاً واحداً طوال مدة التمويل. وإذا فُسخ العقد فلا يُخلى المستأجر إلا بأمر من الجهات القضائية المختصة ما لم يتفق الطرفان كتابةً بعد التعثر، ولا يجوز إجباره على الإخلاء بقطع الكهرباء أو الماء، وله استرداد «قيمة حق التملك» عن المدة التي دفعها (الفقرة 2 من المادة 9 من اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي)، وهي في العقد النموذجي الجزء غير المستهلك من الدفعة الإيجارية المقدمة وما يزيد من ثمن بيع العقار على مبلغ التملك المبكر المستحق للمؤجر، فإن قصر الثمن عنه التزم المستأجر بالفرق. وتواصل مع الممول مبكراً عند الصعوبات المالية لمناقشة الخيارات المتاحة.
هل يحق لي تأجير العقار من الباطن خلال فترة الإيجار المنتهي بالتمليك؟▾
في الصيغة النموذجية للبنك المركزي يجوز للمستأجر تأجير العقار أو جزء منه لغيره وفق إجراءات منصة إيجار دون حاجة إلى موافقة المؤجر، ويبقى مسؤولاً عن التزاماته تجاه الممول، ويُنص في عقد الإيجار من الباطن على انفساخه تلقائياً إذا انفسخ عقد الإجارة دون تملك. اقرأ عقدك بدقة.
أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.
