Eş Anlamlılar: Kiralayarak Satın Alma، Mülkiyetle Sonuçlanan Kira
✓
Kısa Tanım
Kira ve satın almayı birleştiren sistem; kiracı belirli süre kira öder ve sonra mülk sahibi olur, İslami emlak finansmanında yaygın.
Genel Bakış
Suudi hukukunda kiralayarak satın alma, kiracının aylık veya yıllık kira ödediği ve kararlaştırılan dönem sonunda mülkiyetin, Finansal Kiralama Kanunu'nun 2. maddesinin izin verdiği yollardan sözleşmede belirlenen yolla onlara devredildiği sözleşmesel bir düzenlemedir: mülkiyeti taksitlerin ödenmesine bağlayan bir şart, taksitlerle birlikte belirli bir tutarın ödenmesi, sembolik bir bedelle, kararlaştırılan bir bedelle veya satış anındaki değerle satış vaadi ya da bağış. Geleneksel ipoteklerin alternatifi ve Şeriat'a uygun kabul edilir.
Bu model kira ve satış sözleşmelerini birleştirir; her aylık taksit iki kısımdan oluşur: dönem boyunca 'kullanım kirası' ve mülkiyeti edinmek için 'fiyata ödeme'. Toplam değer mülk fiyatı + finansör/sahip kar marjı üzerine dönem boyunca hesaplanır. Yaygın dönemler: 5-25 yıl.
Bu ürün Suudi Arabistan'da finansman kuruluşları için Suudi Merkez Bankası (SAMA) ve mülk projeleri için REGA tarafından düzenlenir. Mülk devri KDV'den muaftır (gayrimenkul satışları, 14/2/1442H tarihli A/84 sayılı Kraliyet Emri ile 4 Ekim 2020'den itibaren KDV'den çıkarılıp emlak işlem vergisine tabi tutuldu); %5 emlak işlem vergisi finansörün satıcıdan alımında bir kez ödenir, kiracıya son devirde yeniden alınmaz (vatandaşın ilk konutunda 1 milyon SAR'a kadar vergiyi devlet üstlenir). Hakları garanti etmek için finansal kiralama sözleşmeleri siciline kaydedilir (Finansal Kiralama Kanunu, Madde 3 ve 18). Belediyeler ve Konut Bakanlığı, Vizyon 2030 kapsamında bu model aracılığıyla konut finansman kolaylaştırma girişimlerini destekler.
⚖️ Yasal Dayanak
Kiralayarak satın alma, finansman kuruluşları için Finansal Kiralama Kanunu (13/8/1433H tarihli M/48 sayılı Kraliyet Kararnamesi) ve Emlak Finansmanı Kanunu (M/50) ile, Suudi Merkez Bankası (SAMA) denetiminde düzenlenir. Sözleşme Ejar'a değil, SAMA'nın sahibi olduğu finansal kiralama sözleşmeleri siciline kaydedilir (Finansal Kiralama Kanunu Uygulama Yönetmeliği md. 27); amaç bir bireyin konut edinmesiyse Emlak Finansmanı Kanunu ve yönetmeliğine de tabidir (md. 31) ve konut finansmanı sağlayanlar 24 Şubat 2020'den beri SAMA'nın bireyler için icare usulü model konut finansmanı sözleşmesini kullanmak zorundadır. Vergi uygulaması 14/2/1442H tarihli A/84 sayılı Kraliyet Emri ile Emlak İşlem Vergisi Kanunu (19/3/1446H tarihli M/84 sayılı Kraliyet Kararnamesi) esas alınır. Belediyeler ve Konut Bakanlığı 'Sakani' programı aracılığıyla destek sağlar.
Bir Suudi ailesi 800.000 SAR değerinde bir daireye sahip olmak ister, ancak tam tutarı ödeyemez. Bir Suudi bankasına bağlı bir finansman şirketine başvurur. Düzenleme: aile %10 peşinat öder (80.000 SAR; SAMA vatandaşın ilk konutunda finansmanı %90 ile sınırlar), şirket daireyi satıcıdan satın alır, ardından aileye 20 yıllık kiralayarak satın alma sözleşmesiyle kiralar. Aylık taksit: 5.500 SAR (kira + fiyatın bir kısmını içerir). 20 yıl boyunca toplam = 1.320.000 SAR. Finanse edilen 720.000 SAR'dan fark (600.000), şirketin karıdır. Aile ilk günden dairede yaşar. 20 yılın sonunda, aile tüm borçlarını ödediğinde mülkiyet Finansal Kiralama Kanunu’nun 2. maddesinin izin verdiği yollardan sözleşmede belirlenen yolla, örneğin taksitlerin ödenmesine bağlı devirle, bağışla ya da sembolik, kararlaştırılan veya satış anındaki değer üzerinden bir bedelle satışla ona geçer; SAMA'nın model sözleşmesinde kiraya veren, tam ödemeden itibaren 5 iş günü içinde mülkiyet devri belgesini imzalar. %5 emlak işlem vergisi (40.000 SAR) şirketin alımında bir kez ödenir; ailenin ilk konutuysa (İlk Konut belgesiyle) vergiyi 1 milyon SAR'a kadar devlet üstlenir ve son devirde yeniden alınmaz. Aile daha sonra erken ödeme yapmaya karar verirse, hesaplanan indirimle hakkı vardır.
⚠️ Yaygın Hatalar
✗Temerrüt ve fesih maddelerini dikkatlice okumamak — sözleşme temerrüdünüz nedeniyle feshedilirse kiraya veren mülkü geri alır (temerrüt ve fesihten sonra yazılı olarak anlaşmadıkça mahkeme kararıyla) ve ödediğiniz dönem için «mülkiyet hakkı bedelini» geri alabilirsiniz (Finansal Kiralama Kanunu Uygulama Yönetmeliği md. 9/2). SAMA’nın konut finansmanı sağlayanlara zorunlu kıldığı model icare sözleşmesinde bu bedel, peşin ödenen kiranın kullanılmamış kısmı ile mülkün satış bedelinin kiraya verene borçlu olunan erken mülkiyet tutarını aşan kısmıdır; satış bedeli bu tutarın altında kalırsa farkı siz ödersiniz.
✗Kiralayarak satın almanın her zaman ipotekten daha ucuz olduğunu varsaymak — dönem boyunca toplamı hesaplayın; bazen daha pahalıdır.
✗Mülkiyet devir maddesini kesin olarak belirtmeyi başaramamak — ne zaman devredilir? prosedürler nelerdir? devir ücretlerini kim öder?
✗Mülkü ilk günden tamamen sizin saymak — dönem sonuna kadar finansman şirketine aittir; satamazsınız veya rehin koyamazsınız.
✗Şirket rızası olmadan yapısal değişiklikler yapmak — sözleşme ihlali fesih neden olabilir.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de 'Kiralayarak Satın Alma' yaygındır, Arazi Dairesi tarafından desteklenir. Malezya'da İcare Müntehia Bittemlik İslami finansta esastır. ABD'de 'Kiralayarak Satın Alma' kredi alternatifi olarak mevcuttur ancak daha az düzenlenmiştir. Suudi avantajı: Sakani programıyla entegrasyon ve vergi muafiyetleri onu çekici hale getirir, müşteriyi koruyan SAMA denetimi ile.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiralayarak satın alma Şeriat'a uygun mu?▾
Evet, doğru uygulandığında. 'İcare Müntehia Bittemlik' formülü Şeriat kurulları tarafından onaylanmıştır. Gizli tefeci faizinden kaçınmak için temerrüt maddelerini göz önünde bulundurun.
Geleneksel ipotekle farkı nedir?▾
İpotek = ilk günden sahipsin, bankaya taksit + faiz ödersin. Kiralayarak satın alma = finansman şirketi dönem sonuna kadar sahiptir, ertelenmiş mülkiyet hakkı olan kiracısın.
Erken ödeme yapabilir miyim?▾
Evet, ancak koşullara tabi olabilir: kalan kiranın yeni hesaplanması veya SAMA'nın, azalan bakiye üzerinden ödemeyi izleyen üç aylık kâr maliyetini aşamayan yeniden yatırım maliyeti ile iade edilemeyen üçüncü taraf masraflarıyla sınırladığı erken ödeme tazminatı (en fazla iki yıllık erken ödeme yasağı konabilir). Sözleşmeyi inceleyin.
İşimi kaybedersem ve ödeyemezsem ne olur?▾
SAMA, 24 Şubat 2020'den beri konut finansmanı sağlayanların bireyler için model bir icare sözleşmesi kullanmasını zorunlu tutar. Buna göre herhangi bir taksit 7 iş günü geciktiğinde kiraya veren gecikme bildirimi gönderir; aylık ödeyen kiracı ancak art arda 3 taksiti ödemezse veya her 5 yılda 5 ayrı taksiti 7 iş günü ya da daha fazla geciktirirse temerrüde düşmüş sayılır ve temerrüt bildirimini aldıktan sonra durumu düzeltmek için en az 10 iş günü süresi olur; gecikme cezaları ve tahsil masrafları tüm finansman süresi boyunca bir taksiti aşamaz. Sözleşme feshedilirse kiracı, taraflar temerrütten sonra yazılı olarak anlaşmadıkça ancak yetkili yargı merciinin kararıyla tahliye edilebilir; elektrik veya su kesilerek çıkmaya zorlanamaz ve ödediği dönem için «mülkiyet hakkı bedelini» geri alabilir (Finansal Kiralama Kanunu Uygulama Yönetmeliği md. 9/2); model sözleşmede bu bedel, peşin ödenen kiranın kullanılmamış kısmı ile mülkün satış bedelinin kiraya verene borçlu olunan erken mülkiyet tutarını aşan kısmıdır, satış bedeli bu tutarın altında kalırsa farkı kiracı öder. Mali zorlukla karşılaşırsanız seçenekleri görüşmek için finansörle erken iletişime geçin.
Kiralayarak satın alma süresi içinde mülkü alt kiraya verebilir miyim?▾
SAMA'nın model icare sözleşmesine göre kiracı, kiraya verenin onayı gerekmeden konutun tamamını veya bir kısmını Ejar prosedürleriyle başkasına kiralayabilir; finansöre karşı yükümlülüklerinden tamamen sorumlu kalır ve alt kira sözleşmesine, icare sözleşmesi mülkiyet devri olmadan sona ererse alt kiranın kendiliğinden sona ereceği yazılır. Kendi sözleşmenizi dikkatlice okuyun.
Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.
