Amlakire
Emlak Finansmanı

İslami Finansman

Eş Anlamlılar: Faizsiz Konut Finansmanı، Şeriata Uygun Finansman، Katılım Finansmanı

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

İslami emlak finansmanı, murabaha, mülkiyetle sonuçlanan icara, azalan müşareke ve teverruk gibi şeriata uygun sözleşmelere dayanan mülk edinme finansmanıdır; finansman kuruluşunun getirisi nakit borç üzerindeki faiz değil, gerçek bir varlığa bağlı satış, kira veya ortaklıktan elde edilen kârdır.

Genel Bakış

İslami emlak finansmanı, murabaha, mülkiyetle sonuçlanan icara, azalan müşareke ve teverruk gibi şeriata uygun sözleşmelere dayanan mülk edinme finansmanıdır; finansman kuruluşunun getirisi nakit borç üzerindeki faiz değil, gerçek bir varlığa bağlı satış, kira veya ortaklıktan elde edilen kârdır. Suudi Arabistan'da İslami finansman yan bir seçenek değil, temel çerçevedir: Konut Finansmanı Kanunu'nun 3. maddesi, konut finansmanı kuruluşlarının Finansman Şirketlerini Denetim Kanunu'nda belirtilen şer'i kurulların kararlarına göre şeriatla çelişmeyecek şekilde faaliyet göstermesini şart koşar; Suudi Merkez Bankası (SAMA) da her konut finansmanı ürünü sunulmadan önce itirazsızlık yazısı ister. SAMA ayrıca Şubat 2020'de yönetim kurulu, üst yönetim, şer'i kurul ile uyum ve denetim birimlerinin sorumluluklarını tanımlayan Yerel Bankalar İçin Şer'i Yönetişim Çerçevesi'ni yayımladı. Uygulamada yapıların sonuçları farklıdır: murabahada müşteri malik olur ve sabit vadeli bir bedel borçlanır; icarada mülk devre kadar finansman kuruluşunda kalır ve müşteri kira öder; azalan müşarekede müşteri kuruluşun payını kademeli olarak satın alır; teverrukta ise müşteri vadeli aldığı bir emtiayı satarak nakit elde eder. Hepsi APR açıklaması, kredi/değer ve kesinti sınırlarına tabidir; dolayısıyla İslami etiket her zaman daha düşük maliyet anlamına gelmez.

Yasal Dayanak

Konut Finansmanı Kanunu'nun (13/8/1433 Hicri tarihli, M/50 sayılı Kraliyet Kararnamesi) 3. maddesi, konut finansmanının Finansman Şirketlerini Denetim Kanunu'nun (13/8/1433 Hicri tarihli, M/51) 3. maddesinde belirtilen şer'i kurulların kararlarına göre şeriatla çelişmeyecek şekilde yürütülmesini ister; Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesi ise ürünler için SAMA'nın itirazsızlık yazısını şart koşar. Finansal kiralama Finansal Kiralama Kanunu'na (13/8/1433 Hicri tarihli, M/48) tabidir; bankalar da SAMA'nın 2020 tarihli Yerel Bankalar İçin Şer'i Yönetişim Çerçevesi'ne uymak zorundadır.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Medine'de bir aile 1.000.000 SAR'lık bir daire almak istiyor ve 100.000 SAR ödüyor. Bir banka murabaha öneriyor: banka daireyi satın alıp aileye sabit vadeli bir bedelle satıyor; bu bedel 25 yıl boyunca ayda yaklaşık 5.261 SAR ile ödeniyor (900.000 SAR üzerinden yıllık %5 vade maliyetine eşdeğer) ve daire bankaya ipotekli olarak ailenin adına tescil ediliyor. Bir finansman şirketi ise mülkiyetle sonuçlanan icara öneriyor: daire şirketin mülkiyetinde kalıyor, aile benzer tutarla başlayan ama dönemsel olarak yeniden fiyatlanabilen aylık kira ödüyor, sigortayı ve temel bakımı şirket üstleniyor ve vade sonunda mülkiyet aileye geçiyor. Aile seçim yapmadan önce her yapıda APR'yi, toplam ödenecek tutarı ve haklarını karşılaştırıyor.

Yaygın Hatalar

  • ✗İslami finansmanın her zaman geleneksel finansmandan ucuz olduğunu varsaymak; gerçek maliyet etikete değil APR'ye göre ölçülür.
  • ✗Yapıları ayırt etmemek; oysa mülkiyet, sigorta, bakım ve hasar riski murabaha, icara ve müşareke arasında farklıdır.
  • ✗Murabahadaki gecikme bedelinin finansman kuruluşuna kâr olduğunu sanmak; İslami ürünlerde bu genellikle şer'i kurulun belirlediği kurallarla ele alınır ve çoğu zaman hayır işlerine yönlendirilir.
  • ✗Yönetmeliğin açık bir dille sunulmasını zorunlu kıldığı ürün ve sözleşme özetini okumadan imzalamak.
  • ✗İslami yapının kredi/değer ve kesinti sınırlarından muaf olduğunu düşünmek; bu sınırlar tüm yapılara uygulanır.

Uluslararası Farklılıklar

BAE, Malezya ve Bahreyn'de İslami finansman geleneksel finansmanla yan yana çalışır ve bazı ülkelerde merkezi şer'i kurullar ortak bir referans belirler. Türkiye'de katılım bankaları aynı bankacılık sistemi içinde murabaha, icara ve benzeri yapılarla konut finansmanı sunar. İngiltere'de bu ürünler İslami ev satın alma planları olarak bilinir ve genellikle icara veya azalan müşarekeye dayanır. Suudi Arabistan'ın farkı, konut finansmanı mevzuatının kendisinin şeriatla uyumu şart koşmasıdır; İslami yapılar istisna değil kuraldır.

Sıkça Sorulan Sorular

Suudi Arabistan'daki tüm konut finansmanı İslami mi?▾
Konut Finansmanı Kanunu faaliyetin şer'i kurul kararlarına göre şeriatla çelişmeyecek şekilde yürütülmesini ister; bu nedenle Krallıktaki konut finansmanı ürünleri murabaha, icara ve teverruk gibi İslami yapılarla sunulur.
Başlıca İslami konut finansmanı yapıları nelerdir?▾
Başlıcaları murabaha (vadeli bedelle satış), mülkiyetle sonuçlanan icara (kiralama ve sonra devir), azalan müşareke (müşterinin kuruluşun payını kademeli satın aldığı ortaklık) ve nakit temini için teverruktur.
İslami finansman geleneksel finansmandan ucuz mu?▾
Zorunlu olarak değil. Maliyet piyasa koşullarına ve müşteri riskine bağlıdır; standart karşılaştırma ölçüsü APR ve toplam ödenecek tutardır.
Ürünlerin şeriata uygunluğunu kim denetler?▾
Ürünler finansman kuruluşlarının şer'i kurullarınca onaylanır; Suudi Merkez Bankası bankalardaki şer'i yönetişimi 2020'de yayımladığı çerçeveyle denetler ve konut finansmanı ürünleri sunulmadan önce itirazsızlık yazısı ister.
İslami konut finansmanı erken kapatılabilir mi?▾
Evet. Borçlu kalan süre için vade maliyeti ödemeden erken ödeme yapabilir; kuruluşa ödenecek tazminat sonraki üç ayın vade maliyetini aşamaz ve sözleşme en fazla iki yıl süreyle erken ödemeyi yasaklayabilir.

Diğer Dillerde

Arapça
التمويل الإسلامي

التمويل الإسلامي العقاري هو تمويل لتملّك العقار يُبنى على عقود متوافقة مع أحكام الشريعة كالمرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك والمشاركة المتناقصة والتورّق، فيكون عائد الممول ربحاً من بيع أو أجرة أو شراكة مرتبطة بأصل حقيقي، لا فائدة على قرض نقدي.

İngilizce
Islamic Financing

Islamic real estate financing is property finance built on Sharia-compliant contracts such as murabaha, ijara ending in ownership, diminishing musharaka and tawarruq, so the financier's return is profit from a sale, rent or partnership tied to a real asset rather than interest on a cash loan.

Türkçe
İslami Finansman

İslami emlak finansmanı, murabaha, mülkiyetle sonuçlanan icara, azalan müşareke ve teverruk gibi şeriata uygun sözleşmelere dayanan mülk edinme finansmanıdır; finansman kuruluşunun getirisi nakit borç üzerindeki faiz değil, gerçek bir varlığa bağlı satış, kira veya ortaklıktan elde edilen kârdır.

İlgili Terimler

Murabaha

Gayrimenkul murabahası, finansman kuruluşunun müşterinin seçtiği mülkü satın alıp fiilen sahiplendiği, ardından maliyet artı önceden bilinen ve kararlaştırılan bir kârdan oluşan vadeli bir bedelle müşteriye sattığı, bedelin tutarı ve tarihleri belli taksitlerle ödendiği İslami finansman yapısıdır.

İjara

Finansal icara (mülkiyetle sonuçlanan icara), finansman kuruluşunun sahibi olduğu mülkü belirli bir süre dönemsel kirayla müşteriye kiraladığı ve mülkiyetin vade sonunda sözleşmeye göre bağış veya satış yoluyla müşteriye geçtiği finansman yapısıdır.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→