Amlakire
Emlak Finansmanı

Murabaha

Eş Anlamlılar: Murabaha Finansmanı، Maliyet Artı Kâr Satışı، Vadeli Murabaha

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Gayrimenkul murabahası, finansman kuruluşunun müşterinin seçtiği mülkü satın alıp fiilen sahiplendiği, ardından maliyet artı önceden bilinen ve kararlaştırılan bir kârdan oluşan vadeli bir bedelle müşteriye sattığı, bedelin tutarı ve tarihleri belli taksitlerle ödendiği İslami finansman yapısıdır.

Genel Bakış

Gayrimenkul murabahası, finansman kuruluşunun müşterinin seçtiği mülkü satın alıp fiilen sahiplendiği, ardından maliyet artı önceden bilinen ve kararlaştırılan bir kârdan oluşan vadeli bir bedelle müşteriye sattığı, bedelin tutarı ve tarihleri belli taksitlerle ödendiği İslami finansman yapısıdır. Bankacılık uygulamasında "satın alma talimatı verene murabaha" olarak bilinir: müşteri mülkü talep eder ve satın almayı vaat eder; banka veya finansman şirketi mülkü satın alır, kısa süreliğine de olsa mülkiyet riskini üstlenir ve sonra müşteriye satar. Suudi Arabistan'da hazır konutların finansmanında en yaygın yapılardan biridir ve kuruluşun tapu senedini ve mülkü etkileyen ayni hakların bulunmadığını doğrulamasını, sözleşmede toplam bedeli, taksitleri ve APR'yi belirtmesini isteyen Konut Finansmanı Kanunu ile Uygulama Yönetmeliği'ne tabidir. Mülkiyet satışla müşteriye geçer; kuruluşun hakkı genellikle Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu uyarınca mülk üzerinde tescilli ipotekle güvenceye alınır. Murabahanın temel özelliği, bedelin sözleşmeyle birlikte sabit bir borca dönüşmesi ve piyasa oranları değişse de sonradan artmamasıdır; bu nedenle genellikle sabit maliyetle sunulur. Müşteri kalan süre için kâr ödemeden erken ödeme yapabilir; kuruluşa ödenecek tazminat üç aylık vade maliyetini aşamaz ve konut finansmanı sözleşmesi sözleşme tarihinden itibaren en fazla iki yıl erken ödemeyi yasaklayabilir.

Yasal Dayanak

Gayrimenkul murabahası, Konut Finansmanı Kanunu (13/8/1433 Hicri tarihli, M/50 sayılı Kraliyet Kararnamesi) ve Uygulama Yönetmeliği'ne tabidir: 9. madde (toplam bedel, taksitler, APR ve erken ödeme prosedürleri dahil sözleşme içeriği), 12. madde (tapu senedinin ve etkileyen ayni hakların bulunmadığının doğrulanması) ve 11. madde (kredi/değer sınırları). İpotek, Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu'na (13/8/1433 Hicri tarihli, M/49 sayılı Kraliyet Kararnamesi) göre tescil edilir; SAMA'nın erken ödeme rehberi tazminatı üç aylık vade maliyetiyle, yasak süresini de en fazla iki yılla sınırlar.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Bir vatandaş ilk konutu olarak El Hubar'da 1.200.000 SAR'lık bir villa seçiyor ve 120.000 SAR (%10) ödüyor. Banka villayı sahibinden satın alıp mülkiyetine geçiriyor, ardından murabaha ile müşteriye satıyor: kalan 1.080.000 SAR, 25 yıl için yıllık %5'e eşdeğer bir kârla fiyatlanıyor; sabit aylık taksit yaklaşık 6.313,57 SAR, toplam taksit yaklaşık 1.894.072 SAR, yani toplam kâr yaklaşık 814.072 SAR oluyor ve villa bankaya ipotekli olarak müşterinin adına tescil ediliyor. On yıl sonra müşteri miras alıyor ve erken ödeme yapıyor: kalan bakiye yaklaşık 798.384 SAR; banka en fazla üç aylık vade maliyeti (yaklaşık 9.942 SAR) kadar tazminat alabiliyor. Müşteri sona kadar devam etseydi ödeyeceği kârdan yaklaşık 328.000 SAR tasarruf ediyor ve ipotek ücretsiz olarak kaldırılıyor.

Yaygın Hatalar

  • ✗Finansman kuruluşu mülkü edinmeden önce satıcıyla müşteri adına satış sözleşmesi imzalamak; bu, önce kuruluşun malik olmasını gerektiren murabaha sırasını bozar.
  • ✗Murabaha bedelinin piyasa oranlarıyla değiştiğine inanmak; farklı bir ürün başka bir mekanizma öngörmedikçe bedel sözleşmeden sonra sabit bir borçtur.
  • ✗Erken ödemede kalan tüm kârın ödenmesi gerektiğini sanmak; tazminat en fazla üç aylık vade maliyetiyle sınırlıdır.
  • ✗Sözleşmedeki, iki yıla kadar olabilen erken ödeme yasağı süresini kontrol etmemek.
  • ✗Gayrimenkul murabahasını teverrukla karıştırmak: ilki mülkün kendisinin satışı, ikincisi nakit elde etmek için bir emtianın satışıdır.

Uluslararası Farklılıklar

Murabaha, Körfez ülkeleri, Malezya ve Türkiye'de (katılım bankalarında) dünya genelinde en yaygın İslami yapılardan biridir. Bazı ülkelerde mülkiyetin iki kez devri (önce kuruluşa, sonra müşteriye) çifte tescil harcı veya vergi doğurur ve mevzuat bunu İngiltere'de olduğu gibi özel muafiyetlerle çözer. Geleneksel piyasalardaki karşılığı sabit faizli konut kredisidir. Suudi Arabistan, erken ödeme tazminatını üç aylık vade maliyetiyle sınırlamasıyla, erken ödeme ücretlerini pazarlığa bırakan birçok piyasadan daha nettir.

Sıkça Sorulan Sorular

Konut finansmanında murabaha nedir?▾
Finansman kuruluşunun müşterinin seçtiği mülkü satın alıp sahiplenmesi, ardından maliyet artı kararlaştırılmış bilinen bir kârdan oluşan vadeli bir bedelle müşteriye satmasıdır; bedel taksitlerle ödenir.
Murabahada mülkiyet müşteriye ne zaman geçer?▾
Kuruluş mülkü müşteriye sattığında geçer; mülk genellikle bedel ödenene kadar kuruluş lehine ipotekli olarak müşterinin adına tescil edilir.
Faizler yükselirse murabaha taksiti değişir mi?▾
Standart murabahada hayır; bedel sözleşmeyle birlikte sabit bir borca dönüşür. Bu yüzden murabaha genellikle sabit maliyetle sunulur.
Murabahayı erken kapatırken müşteri ne öder?▾
Kalan anaparayı ve kuruluşa sonraki üç ayın vade maliyetini aşmayan bir tazminatı öder; kalan dönemin kârını ödemez.
Murabaha şeriata uygun mu?▾
Satın alma talimatı verene murabaha, kuruluşun mülkü müşteriye satmadan önce sahiplenip teslim alması ve bedel ile kârın bilinmesi gibi şartlarla şer'i kurullarca kabul edilen bir yapıdır.

Diğer Dillerde

Arapça
المرابحة

المرابحة العقارية هي صيغة تمويل إسلامي يشتري فيها الممول العقار الذي حدده العميل ويتملكه فعلياً، ثم يبيعه له بثمن مؤجل يساوي تكلفة الشراء مضافاً إليها ربح معلوم متفق عليه، يسدده العميل على أقساط محددة المبلغ والمواعيد.

İngilizce
Murabaha

Real estate murabaha is an Islamic financing structure in which the financier buys and takes ownership of the property the customer has chosen, then sells it to him at a deferred price equal to cost plus an agreed profit, repaid in fixed installments.

Türkçe
Murabaha

Gayrimenkul murabahası, finansman kuruluşunun müşterinin seçtiği mülkü satın alıp fiilen sahiplendiği, ardından maliyet artı önceden bilinen ve kararlaştırılan bir kârdan oluşan vadeli bir bedelle müşteriye sattığı, bedelin tutarı ve tarihleri belli taksitlerle ödendiği İslami finansman yapısıdır.

İlgili Terimler

İslami Finansman

İslami emlak finansmanı, murabaha, mülkiyetle sonuçlanan icara, azalan müşareke ve teverruk gibi şeriata uygun sözleşmelere dayanan mülk edinme finansmanıdır; finansman kuruluşunun getirisi nakit borç üzerindeki faiz değil, gerçek bir varlığa bağlı satış, kira veya ortaklıktan elde edilen kârdır.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→