المرابحة
مرادفات: المرابحة للآمر بالشراء، بيع المرابحة، التمويل بالمرابحة، Murabaha
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
المرابحة العقارية هي صيغة تمويل إسلامي يشتري فيها الممول العقار الذي حدده العميل ويتملكه فعلياً، ثم يبيعه له بثمن مؤجل يساوي تكلفة الشراء مضافاً إليها ربح معلوم متفق عليه، يسدده العميل على أقساط محددة المبلغ والمواعيد.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
تخضع المرابحة العقارية لنظام التمويل العقاري الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/50) وتاريخ 13/8/1433هـ ولائحته التنفيذية: المادة التاسعة (بيانات العقد ومنها الثمن الإجمالي والأقساط ومعدل النسبة السنوي وإجراءات السداد المبكر)، والمادة الثانية عشرة (التحقق من صك العقار وخلوه من الحقوق العينية المؤثرة)، والمادة الحادية عشرة (حدود نسبة التمويل إلى القيمة). ويُوثَّق الرهن وفق نظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/49) وتاريخ 13/8/1433هـ، ويحدد دليل ساما للسداد المبكر سقف التعويض بتكلفة الأجل لثلاثة أشهر ومدة المنع بسنتين كحد أقصى.
مثال تطبيقي
يختار مواطن فيلا في الخبر بسعر 1,200,000 ريال لتكون مسكنه الأول، ويدفع 120,000 ريال (10%). يشتري البنك الفيلا من المالك ويتملكها، ثم يبيعها للعميل مرابحةً: يُحتسب المبلغ المتبقي 1,080,000 ريال بربح يعادل 5% سنوياً على 25 سنة، فيكون القسط الشهري الثابت نحو 6,313.57 ريال، ومجموع الأقساط نحو 1,894,072 ريالاً، أي ربح إجمالي نحو 814,072 ريالاً، وتُسجَّل الفيلا باسم العميل مع رهنها للبنك. بعد عشر سنوات يرث العميل مبلغاً ويقرر السداد المبكر: الرصيد المتبقي نحو 798,384 ريالاً، ويحق للبنك تعويض لا يتجاوز تكلفة الأجل لثلاثة أشهر (نحو 9,942 ريالاً)، فيوفّر العميل نحو 328,000 ريال من الأرباح التي كانت ستُدفع لو استمر حتى النهاية، ثم يُفك الرهن دون رسوم.
أخطاء شائعة
- ✗توقيع عقد شراء العقار باسم العميل مع البائع قبل تملك الممول له، مما يخل بترتيب المرابحة الذي يشترط تملك الممول أولاً.
- ✗الاعتقاد بأن ثمن المرابحة يتغير مع أسعار السوق، مع أنه دين ثابت بعد العقد إلا إذا نُص على آلية أخرى في منتج مختلف.
- ✗الظن بأن السداد المبكر يلزم بدفع كامل الأرباح المتبقية، بينما يقتصر التعويض على تكلفة الأجل لثلاثة أشهر كحد أقصى.
- ✗إغفال التحقق من فترة منع السداد المبكر في العقد، والتي قد تصل إلى سنتين.
- ✗الخلط بين المرابحة العقارية والتورّق؛ فالأولى بيع العقار نفسه، والثاني بيع سلعة للحصول على سيولة.
فروقات دولية
المرابحة من أكثر الصيغ الإسلامية انتشاراً عالمياً في دول الخليج وماليزيا وتركيا (لدى بنوك المشاركة). وفي بعض الدول يفرض نقل الملكية مرتين (إلى الممول ثم إلى العميل) رسوماً أو ضرائب تسجيل مزدوجة، فتعالجها التشريعات بإعفاءات خاصة كما حدث في بريطانيا. أما في الأسواق التقليدية فالمقابل هو القرض العقاري بفائدة ثابتة. وتتميز السعودية بأن الإطار النظامي يحدد سقف تعويض السداد المبكر بتكلفة ثلاثة أشهر، وهو أوضح مما في كثير من الأسواق التي تترك رسوم السداد المبكر للاتفاق.
