كيف أدير عقاراتي المؤجَّرة بنفسي دون مكتب عقاري؟
الإجابة المختصرة
يستطيع المالك أن يدير عقاره المؤجَّر بنفسه، فالترخيص في نظام الوساطة العقارية مطلوب لمن يدير العقار نيابة عن مالكه. ومعظم العمل يتم من حساب المالك في منصة إيجار: تجديد العقد، وإنهاؤه بالتراضي، وتعبئة نموذج الاستلام والتسليم، واستلام الأجرة التي تُدفع في العقود السكنية الجديدة عبر قنوات إيجار الرقمية فقط. أما إنشاء أي عقد جديد في إيجار فلا يتم إلا من حساب وسيط عقاري مرخّص، ورسوم التوثيق على المؤجر.
ما الذي تتمّه بنفسك وما الذي يحتاج وسيطاً؟
تتوزع خدمات العقد في إيجار بين حسابك وحساب الوسيط على النحو الآتي:
- من حسابك: تجديد العقد بإرساله إلى المستأجر ليقبله برمز تحقق، وإلغاء التجديد التلقائي (ولا يرفض المؤجر التجديد في النطاق العمراني للرياض إلا في حالات محددة)، وطلب تعديل الأجرة، وإنهاء العقد بالتراضي دون رسوم، وتعبئة نموذج الاستلام والتسليم، وتغيير الآيبان الذي تُحوَّل إليه الأجرة.
- عبر وسيط عقاري مرخّص: إنشاء كل عقد جديد، سواء لمستأجر جديد أو لعقد ورقي قائم يتفق الطرفان على توثيقه، ونقل العقود إلى المالك الجديد بخدمة «تغيير المؤجر» إذا بعت العقار.
- عند الإعلان عن الوحدة: يحتاج الإعلان العقاري ترخيصاً من الهيئة العامة للعقار إلا ما استثنته اللائحة. وأفاد حساب «خدمة الشركاء» التابع للهيئة على منصة X في 2 يناير 2026، أي قبل العمل باللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية في 1 مايو 2026، بأن المالك يستخرجه عبر وسيط عقاري مرخّص أو منصة عقارية مرخّصة.
ما يلزمك نظاماً وأنت تدير بنفسك
يلتزم المالك الذي يدير عقاراته بنفسه بما يلي:
- رسوم إيجار على المؤجر: 125 ريالاً لكل سنة تعاقدية في العقد السكني، و200 ريال للسنة الأولى ثم 400 ريال لكل سنة إضافية في التجاري، ولا يتيح إيجار تحميلها للمستأجر.
- الأجرة عبر إيجار: منذ 15 يناير 2024 تُدفع أجرة العقود السكنية الجديدة عبر قنوات إيجار الرقمية فقط (مدى وApple Pay وسداد برمز المفوتر 153)، وتصل إلى حسابك المسجل في العقد خلال 5 أيام عمل، ويُصدر إيجار إيصالات السداد. والعقود التجارية مستثناة من هذا الحصر.
- التأمين: إن اشتُرط حُجز من محفظة المستأجر وحفظته منصة إيجار، ويُعاد أو يُخصم منه وفق نموذج الاستلام والتسليم الذي يعبّئه الطرفان خلال 7 أيام، وإلا عُدّ ذلك موافقة ضمنية على سلامة الوحدة.
- الصيانة: الإصلاحات الضرورية على المؤجر ما لم يُتفق على غير ذلك (المادة 419 من نظام المعاملات المدنية). وفي العقد السكني الموحد، إذا لم يُجرِ المؤجر الصيانة المطلوبة خلال 5 أيام عمل جاز للمستأجر التقدّم إلى إيجار بتقرير مقيّم معتمد والإصلاح على حساب المؤجر.
متى يكون المكتب العقاري أنسب؟
إذا كثرت الوحدات أو بعدت عنك فقد تسند إدارتها إلى غيرك. ويعرّف نظام الوساطة العقارية «إدارة الأملاك» بأنها تولي الشؤون المالية والإدارية للعقار نيابة عن مالكه، ويجعلها من الخدمات العقارية التي لا تُقدَّم إلا بترخيص من الهيئة (المادتان 1 و4)، فتحقّق من رخصة فال لمن تتعاقد معه. وإذا وقّعت مع المكتب عقد إدارة أملاك، فقد أوضح إيجار في أسئلته الشائعة أن المؤجر يخوّل الوسيط بوكالة شرعية تُدخل بياناتها في المنصة ليؤجر الوحدات ويحصّل الأجرة وفق اتفاقهما.
الخطوات
- افتح ملفاً لكل وحدة يضم رقم الصك، ورقم العقد في إيجار، وبيانات المستأجر، وجدول الدفعات، ومبلغ التأمين، ونموذجي الاستلام والتسليم مع الصور.
- قيّد المواعيد في تقويمك: 90 يوماً قبل نهاية العقد آخر موعد لطلب تعديل الأجرة (وفي النطاق العمراني للرياض لا يُقبل إلا طلب التخفيض)، و60 يوماً لإشعار عدم التجديد، و7 أيام من توثيق العقد لنموذج الاستلام، و7 أيام بعد انتهائه لنموذج التسليم.
- تابع الدفعات في إيجار وطابقها مع ما يصل إلى حسابك. ومهلة السداد في العقد السكني الموحد 15 يوماً من الاستحقاق لدورات الدفع الأقصر من 180 يوماً، و30 يوماً لما سواها.
- سجّل طلبات الصيانة وتواريخها وتكاليفها، وأنجزها قبل انقضاء مهلة الأيام الخمسة في العقد الموحد.
- إذا تأخر المستأجر بعد المهلة فلا تقطع عنه الخدمات؛ فالعقد الموحد الموثّق في إيجار سند تنفيذي يُقدَّم طلب تنفيذه إلى محكمة التنفيذ عبر ناجز.
- راجع في نهاية كل سنة دخل كل وحدة ومصروفاتها وعائدها الصافي. وإذا تجاوزت توريداتك الخاضعة للضريبة، كالإيجار التجاري، 375,000 ريال سنوياً فالتسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلزامي، أما الإيجار السكني فمعفى منها.
أسئلة متابعة
هل أحتاج رخصة فال لإدارة عقاري بنفسي؟
يعرّف نظام الوساطة العقارية إدارة الأملاك المرخَّصة بأنها تولي شؤون العقار نيابة عن مالكه، فلا يدخل في هذا التعريف أن يدير المالك ملكه بنفسه. لكنك تحتاج وسيطاً مرخّصاً لإنشاء أي عقد جديد في إيجار.
عندي عقود ورقية قديمة غير مسجلة، فماذا أفعل؟
عقد الإيجار غير المسجل في إيجار لا يُعتد به إدارياً ولا قضائياً (قرار مجلس الوزراء 292)، والأحكام النظامية تُلزم المؤجر في جميع مناطق المملكة بطلب تسجيله. وعقوبة عدم التقدّم بالطلب تبدأ بالإنذار ثم أجرة 3 أشهر ثم أجرة 6 أشهر.
هل أقبل الأجرة نقداً إذا طلب المستأجر ذلك؟
في العقود السكنية الموثّقة منذ 15 يناير 2024 لا يُعتد بالدفع خارج قنوات إيجار الرقمية إثباتاً للسداد، فالأسلم أن يدفع المستأجر عبرها.
المصادر الرسمية
- الهيئة العامة للعقار: نظام الوساطة العقارية
- الهيئة العامة للعقار: خدمة إعادة إبرام العقود (إيجار)
- حصر دفع الإيجار للعقود السكنية من خلال القنوات الرقمية بدءاً من 15 يناير — الهيئة العامة للعقار
- إيجار: عقد الإيجار السكني الموحد
- منصة إيجار: خدمة الاستلام والتسليم الإلكتروني للوحدة السكنية
هذه الإجابة معلومات عامة للاسترشاد وليست استشارة قانونية؛ والمرجع النهائي هو الأنظمة والجهات الرسمية.
اقرأ أيضاً
أسئلة ذات صلة
تدير عقاراتك؟
أملاكي العقارية تنظّم العقود والأقساط والتحصيل والتقارير في مكان واحد، مع خطة مجانية دائمة للملاك الأفراد.
تعرّف على المنصة