كيف أحسب العائد الإيجاري لعقاري؟
الإجابة المختصرة
العائد الإيجاري الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ سعر شراء العقار × 100. أما العائد الصافي فهو الإيجار المحصَّل فعلاً بعد أشهر الشغور مطروحاً منه المصروفات السنوية التي يتحمّلها المالك، مقسوماً على سعر العقار مضافاً إليه تكاليف الشراء، ثم مضروباً في 100. مثال: شقة اشتُريت بـ800,000 ريال وتؤجَّر بـ48,000 ريال سنوياً عائدها الإجمالي 6%، فإذا شغرت شهراً وبلغت مصروفاتها 6,000 ريال وتكاليف شرائها 63,000 ريال فعائدها الصافي نحو 4.4%.
ما الذي يُخصم للوصول إلى العائد الصافي؟
يدخل في الحساب ما يتحمّله المالك فعلاً خلال السنة، لا ما يدفعه المستأجر. وأبرز البنود:
- الشغور: الأجرة التي تفوتك في الأشهر التي تبقى فيها الوحدة بلا مستأجر.
- الصيانة: الإصلاحات الضرورية على المؤجر ما لم يُتفق على غير ذلك (المادة 419 من نظام المعاملات المدنية)، ويضيف العقد السكني الموحد عليه الصيانة الدورية للوحدة وصيانة الأجزاء المشتركة.
- الإدارة: أتعاب المكتب العقاري إن أسندت إليه إدارة العقار، بحسب ما تتفقان عليه.
- رسوم إيجار: يتحمّلها المؤجر، وهي 125 ريالاً لكل سنة تعاقدية في العقد السكني، و200 ريال للسنة الأولى ثم 400 ريال لكل سنة إضافية في العقد التجاري، وتُدفع كذلك عند التجديد.
- التأمين على المبنى، ورسوم الخدمات التي تفرضها الجهات المختصة على الوحدة، وأي خدمات لا تستردها من المستأجر.
متى تدخل ضريبة القيمة المضافة في الحساب؟
الإيجار السكني معفى من الضريبة (المادة 30 من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة)، ويوضح دليل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أن المؤجر في هذا التأجير المعفى لا يخصم الضريبة التي يدفعها على تكاليفه، فاحسب مصروفات العقار السكني شاملة الضريبة.
أما الإيجار التجاري فيضيف إليه المؤجر المسجل في الضريبة 15% يوردها للهيئة، فاحسب العائد على الأجرة قبل الضريبة. ويحق للمسجل خصم ضريبة المدخلات بقدر استعمال المشتريات في توريدات خاضعة (المادة 49 من اللائحة التنفيذية)، فتُحسب مصروفات هذا النشاط دون الضريبة القابلة للخصم.
مدة الاسترداد وحدود الرقم
مدة الاسترداد بالسنوات = (سعر العقار + تكاليف الشراء) ÷ صافي الدخل السنوي. وتفترض بقاء الأجرة والمصروفات ثابتة، ولا تحتسب تغيّر قيمة العقار نفسه صعوداً أو هبوطاً، ولا طريقة تمويل الشراء.
وانتبه عند تقدير الأجرة في السنوات القادمة: داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض أوقفت الأحكام النظامية زيادة الأجرة الإجمالية لعقود الإيجار السكنية والتجارية 5 سنوات بدأت في 25 سبتمبر 2025، ولا تتجاوز أجرة الوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها قيمة آخر عقد مسجل لها ما لم تقبل الهيئة العامة للعقار اعتراض المؤجر. وخارج النطاق العمراني للرياض لا تتغير الأجرة في التجديد التلقائي ما لم يقدّم المؤجر طلب تعديل عبر إيجار قبل 90 يوماً على الأقل من نهاية العقد ويقبله المستأجر، فإن رفضه أُلغي التجديد التلقائي.
ولتقدير الأجرة والسعر بأرقام فعلية، تعرض منصة المؤشرات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار «متوسط قيمة الإيجار للوحدة» السكنية حسب المنطقة والمدينة والحي ونوع الوحدة، من بيانات شبكة إيجار وبتحديث شهري، كما تعرض عدد صفقات بيع العقارات وقيمتها من بيانات وزارة العدل والسجل العقاري بتحديث ربعي.
الخطوات
- حدّد الأجرة السنوية المتفق عليها في العقد دون ضريبة القيمة المضافة إن وُجدت: 48,000 ريال في مثالنا.
- احسب العائد الإجمالي: 48,000 ÷ 800,000 × 100 = 6%.
- اخصم الشغور: مع شهر شاغر يصبح الإيجار المحصَّل 48,000 × 11 ÷ 12 = 44,000 ريال.
- اطرح المصروفات السنوية التي تتحمّلها، وافترضناها 6,000 ريال منها رسم إيجار 125 ريالاً: صافي الدخل = 44,000 − 6,000 = 38,000 ريال.
- أضف تكاليف الشراء إلى السعر: 800,000 + 63,000 = 863,000 ريال. وافترضنا أن الـ63,000 تشمل ضريبة التصرفات العقارية 5% (40,000 ريال) إن اتفقت مع البائع على تحمّلها، وعمولة الوسيط 2.5% (20,000 ريال) إن كنت أنت من تعاقد معه، وضريبة القيمة المضافة عليها 15% (3,000 ريال) إن كان الوسيط مسجلاً فيها.
- احسب العائد الصافي ومدة الاسترداد: 38,000 ÷ 863,000 × 100 ≈ 4.4%، و863,000 ÷ 38,000 ≈ 22.7 سنة.
أسئلة متابعة
هل يكفي العائد الإجمالي للمقارنة بين العقارات؟
يصلح للفرز السريع بين عروض متشابهة، لكنه يتجاهل الشغور والمصروفات وتكاليف الشراء، وقد يتغيّر ترتيب العقارات بعد حساب العائد الصافي.
لماذا أضيف تكاليف الشراء إلى السعر؟
لأنها جزء مما دفعته فعلاً لتملك العقار، فيقيس العائد الصافي بها مردود المبلغ كله. وبعض الحسابات تقسم على السعر وحده، فتخرج نسبة أعلى قليلاً؛ المهم أن تستعمل الطريقة نفسها عند المقارنة.
هل أخصم أقساط التمويل العقاري من العائد؟
ليس في هذه الصيغة؛ فهي تقيس مردود العقار على كامل كلفته أياً كانت طريقة تمويله. وإن اشتريت بتمويل فقارن صافي الدخل بالأقساط في حساب التدفق النقدي لتعرف ما يبقى لك فعلاً.
المصادر الرسمية
- منصة المؤشرات العقارية (الهيئة العامة للعقار)
- الدليل الإرشادي لضريبة القيمة المضافة على قطاع الاستثمار العقاري والتمويل العقاري (أغسطس 2021) — هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
- اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة، المادتان 30 و49 — هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
- الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر (الهيئة العامة للعقار)
- إيجار: عقد الإيجار السكني الموحد
هذه الإجابة معلومات عامة للاسترشاد وليست استشارة قانونية؛ والمرجع النهائي هو الأنظمة والجهات الرسمية.
اقرأ أيضاً
أسئلة ذات صلة
تدير عقاراتك؟
أملاكي العقارية تنظّم العقود والأقساط والتحصيل والتقارير في مكان واحد، مع خطة مجانية دائمة للملاك الأفراد.
تعرّف على المنصة