معدل الشغور
مرادفات: نسبة الشغور، معدل الوحدات الشاغرة، الشغور الإيجاري، Vacancy Rate
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
معدل الشغور هو نسبة الوحدات غير المؤجرة إلى إجمالي الوحدات القابلة للتأجير في عقار أو محفظة خلال فترة محددة، ويُحسب بقسمة عدد الوحدات الشاغرة على إجمالي الوحدات مضروباً في 100، أو بطريقة أدق على أساس الأيام: مجموع أيام الشغور لكل الوحدات مقسوماً على إجمالي الأيام المتاحة.
احسبها مباشرة: حاسبة العائد الإيجارينظرة شاملة
الأساس النظامي
لا يوجد نظام يحدد «معدل الشغور» مؤشراً، لكن الشغور الطويل للمباني يخضع لنظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة المعدّل بالمرسوم الملكي (م/244) وتاريخ 7/11/1446هـ، الذي يفرض رسماً سنوياً نسبةً من أجرة المثل لا يزيد على 5% من قيمة العقار، ولمجلس الوزراء رفع النسبة إلى 10% بناءً على اقتراح اللجنة الوزارية، وللائحته التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان عام 2026، التي تعتبر المبنى شاغراً إذا لم يُستغل 6 أشهر خلال السنة المرجعية ولم يحقق الحد الأدنى من استهلاك الخدمات. وفي الرياض، تُثبَّت أجرة الوحدات الشاغرة التي سبق تأجيرها على آخر عقد إيجار منذ 25 سبتمبر 2025.
مثال تطبيقي
محفظة في الدمام من 50 وحدة، متوسط إيجار الوحدة 30,000 ريال سنوياً (1,500,000 ريال عند الإشغال الكامل). خلال السنة بلغ مجموع أيام الشغور لكل الوحدات 1,460 يوماً من أصل 18,250 يوماً متاحاً (50 × 365)، فمعدل الشغور 8%، والدخل الضائع نحو 120,000 ريال. يحلل المدير الأسباب فيجد أن 6 وحدات بقيت شاغرة أكثر من 3 أشهر لأن سعرها أعلى من السوق وتحتاج تجديداً. بعد تعديل السعر وتجديد بسيط بتكلفة 18,000 ريال، ينخفض الشغور في السنة التالية إلى 4%، أي استرداد نحو 60,000 ريال من الدخل. وينتبه المالك إلى أن الشغور الطويل دون مسوغ مقبول في المدن التي يُطبَّق فيها رسم العقارات الشاغرة قد يعرّض العقار للرسم وفق معايير اللائحة.
أخطاء شائعة
- ✗حساب الشغور بعدد الوحدات في يوم واحد بدل أيام الشغور طوال الفترة، ما يخفي الشغور الموسمي.
- ✗اعتبار الوحدة مشغولة لمجرد وجود عقد رغم أن مستأجرها لا يدفع، وإغفال الشغور الاقتصادي.
- ✗إبقاء الوحدة شاغرة أشهراً بانتظار سعر أعلى، مع أن شهر شغور واحداً يعادل نحو 8.3% من إيجار السنة.
- ✗في الرياض: رفع سعر الوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها عن آخر عقد في إيجار، وهو ما يخالف أحكام التثبيت.
- ✗إغفال رسوم العقارات الشاغرة عند ترك مبنى غير مستغل لفترة طويلة في مدينة يُطبَّق فيها الرسم.
فروقات دولية
يُستخدم معدل الشغور مؤشراً رئيسياً في جميع الأسواق العقارية، وتنشره الجهات الإحصائية وشركات الاستشارات للمدن الكبرى. ولفرض رسوم أو ضرائب على العقارات الشاغرة سوابق دولية، مثل ضريبة المنازل الشاغرة في فانكوفر والضريبة على المساكن الشاغرة في فرنسا. ويتميز النموذج السعودي بربط الرسم بأجرة المثل مع سقف نسبته 5% من قيمة العقار، وبمعايير واضحة لمدة الشغور واستهلاك الخدمات، وبتطبيقه على مدن ونطاقات يحددها الوزير بدلاً من التطبيق الشامل.
