أملاكي العقارية

ماذا يتغير على المؤجرين في نظام التنفيذ الجديد من 28 أكتوبر 2026؟

الإجابة المختصرة

يحل نظام التنفيذ الجديد (المرسوم الملكي م/237 وتاريخ 3/11/1447هـ) محل النظام الحالي (م/53) ابتداءً من 28 أكتوبر 2026، ويبقى الحالي مطبقاً حتى 27 أكتوبر 2026. وأبرز ما يتغير على المؤجر: تصبح مهلة المستأجر بعد إبلاغه بأمر التنفيذ 5 أيام عمل، يبدأ بعدها الحجز وإشعار جهات المعلومات الائتمانية ما لم يقدّم ضماناً بنكياً كافياً، ولا يصدر المنع من السفر إلا بطلب المؤجر، وتأمر المحكمة في الإخلاء باستعمال القوة المختصة فور انقضاء المهلة.

متى يُطبَّق كل نظام؟

نُشر النظام الجديد في الجريدة الرسمية في 1 مايو 2026، ويُعمل به بعد 180 يوماً من نشره، أي في 28 أكتوبر 2026، ليحل محل نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي م/53 وتاريخ 13/8/1433هـ (المادة 65). وتبقى الأحكام والأوامر والقرارات الصادرة قبل نفاذه صحيحة وفق الأحكام السابقة (البند ثانياً من المرسوم)، ولا حكم خاصاً في المرسوم أو النظام لطلبات التنفيذ القائمة عندئذ.

وتسري لائحته التنفيذية، التي أحال إليها تفاصيل كثيرة، من تاريخ العمل به (المادة 64)، وقد طرحت وزارة العدل مشروع «اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ» على منصة «استطلاع» لأخذ المرئيات حتى 29 سبتمبر 2026.

تحصيل الأجرة المتأخرة

في النظام الحالي يُعدّ المستأجر مماطلاً إذا لم يسدد أو يفصح عن أموال تكفي خلال 5 أيام من إبلاغه، فيأمر القاضي حالاً بمنعه من السفر وحجز أمواله وإشعار جهة المعلومات الائتمانية وغيرها، وله منع الجهات الحكومية والمنشآت المالية من التعامل معه أو حبسه (المادة 46).

وفي النظام الجديد، بعد 5 أيام عمل من الإبلاغ دون سداد يبدأ فوراً إشعار جهات المعلومات الائتمانية وحجز أمواله الحالية والمستقبلية، ومنها مستحقاته لدى الجهات العامة، ما لم يقدّم ضماناً بنكياً كافياً فيُمهل 10 أيام عمل إضافية. وللمحكمة فرض غرامة حتى 5,000 ريال يومياً تؤول إلى خزينة الدولة لا إلى المؤجر (المادة 18). ويصدر المنع من السفر بطلب المؤجر لمدة أقصاها 3 سنوات، تُمدَّد بطلب جديد إلى 6 سنوات كحد أقصى (المادة 19). ولا يُحجز لدين الأجرة أكثر من ثلث الراتب أو ربع معاش التقاعد (المادة 26). ولا ينص النظام الجديد على منع الجهات الحكومية والمنشآت المالية من التعامل مع المدين، ويترك آليات الإنفاذ للائحة (المادة 18).

الإخلاء

في النظام الحالي يخرج المأمور إلى العقار في اليوم التالي لمضي 5 أيام من الإبلاغ (المادة 72)، ويجوز تأجيل البدء بالإخلاء عند الضرورة حتى 30 يوماً (اللائحة 72/1). أما في النظام الجديد فإذا لم يُخلِ المستأجر خلال 5 أيام عمل أمرت المحكمة فوراً باستعمال القوة المختصة، فإن تعذر ذلك منعته من السفر بطلب المؤجر وغرّمته حتى 10,000 ريال يومياً (المادة 36)، وإذا مضى 30 يوم عمل دون إخلاء أمرت بطلب المؤجر بحبسه حتى 180 يوماً قابلة للتمديد، مع استثناءات (المادة 37). وتحدد اللائحة ضوابط الإخلاء والتصرف في المنقولات.

ولا يذكر النظام الجديد عقد الإيجار بالاسم، فلا يحسم هل يكون الإخلاء أثناء مدة العقد لعدم السداد بطلب تنفيذ مباشر، كما ذكرت وزارة العدل في يناير 2020، أم بدعوى فسخ أمام المحكمة العامة، كما ذكرت منصة إيجار في يوليو 2025 بحسب مجلة «الرجل».

قيود جديدة على المؤجر طالب التنفيذ

أحكام لا مقابل لها في النظام الحالي:

  • لا يُقبل طلب تنفيذ بسند مضى على استحقاقه أكثر من 10 سنوات (المادة 11).
  • على طالب التنفيذ إنهاء طلبه بعد استيفاء حقه خلال مدة تحددها اللائحة (المادة 42)، ويعاقَب بالسجن حتى 3 سنوات أو بغرامة حتى 100,000 ريال أو بهما إن ماطل في إنهائه أو طلب إجراءً بقصد الإضرار بالمستأجر (المادة 53).
  • لا تكون الكمبيالة والسند لأمر سندين تنفيذيين إلا إذا سُجّلا في المنصات الإلكترونية الوطنية (المادة 7)، ويبقى ما صدر منهما قبل نفاذ النظام مستوفياً بقية الشروط سنداً تنفيذياً سنة بعد نفاذه (البند خامساً من المرسوم).

أسئلة متابعة

هل يبقى عقد الإيجار الموثّق في إيجار سنداً تنفيذياً؟

لا يذكر النظام الجديد عقد الإيجار بالاسم، فلا ينص على هذه الصفة ولا يسحبها. لكن المادة السابعة تعدّ من السندات التنفيذية «العقود والمحررات التي لها حكم السندات التنفيذية بموجب نظام أو قرار صادر من مجلس الوزراء».

هل يُحبس المستأجر المتأخر في السداد؟

من 28 أكتوبر 2026 يقتصر الحبس لإجبار المنفذ ضده على التنفيذ المباشر كالإخلاء (المادة 37)، بينما يجيزه النظام الحالي للمدين الممتنع عن التنفيذ (المادتان 46 و83). لكن أحكام الإعسار في النظام الحالي تبقى سارية مؤقتاً (البند سابعاً من المرسوم)، ومنها حبس مدّعي الإعسار مدة لا تتجاوز 5 سنوات إذا ظهرت قرائن على إخفائه أمواله (المادة 78 من م/53). والامتناع المتعمد عن تنفيذ أمر التنفيذ أو الإفصاح عن الأموال، أو إخفاؤها، جريمة عقوبتها السجن حتى 3 سنوات أو غرامة حتى مليون ريال أو كلتاهما (المادة 50).

المصادر الرسمية

هذه الإجابة معلومات عامة للاسترشاد وليست استشارة قانونية؛ والمرجع النهائي هو الأنظمة والجهات الرسمية.

اقرأ أيضاً

أسئلة ذات صلة

تدير عقاراتك؟

أملاكي العقارية تنظّم العقود والأقساط والتحصيل والتقارير في مكان واحد، مع خطة مجانية دائمة للملاك الأفراد.

تعرّف على المنصة