نظام التنفيذ الجديد 1447هـ: ماذا يتغير للمؤجر والمستأجر والمكتب العقاري؟

صدر في المملكة نظام تنفيذ جديد بالمرسوم الملكي رقم (م/237) وتاريخ 3/11/1447هـ، ويبدأ العمل به في 28 أكتوبر 2026 تقريباً، ليحل محل نظام التنفيذ الصادر عام 1433هـ. ويهم هذا النظام كل من يتعامل مع الإيجار، لأنه يحكم ما يحدث بعد أن يُقدَّم عقد الإيجار أو الحكم إلى محكمة التنفيذ: مهلة السداد، والحجز، والمنع من السفر، والإخلاء.

متى يبدأ العمل بنظام التنفيذ الجديد؟

صدر النظام بالمرسوم الملكي رقم (م/237) وتاريخ 3/11/1447هـ الموافق 20 أبريل 2026، بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم (746) وتاريخ 26/10/1447هـ، ونُشر في الجريدة الرسمية «أم القرى» بتاريخ 14/11/1447هـ الموافق 1 مايو 2026. وتنص المادة الخامسة والستون على العمل به بعد مضي 180 يوماً من تاريخ نشره، وبحساب المدة من 1 مايو 2026 يكون موعد النفاذ 28 أكتوبر 2026 الموافق 17/5/1448هـ.

يتكون النظام من 65 مادة في سبعة أبواب، ويحل محل نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/53) وتاريخ 13/8/1433هـ وتعديلاته. وتُلزم المادة الرابعة والستون وزير العدل بإصدار اللائحة التنفيذية خلال 180 يوماً من صدور النظام على أن يُعمل بها من تاريخ العمل به، وقد طرحت وزارة العدل مشروع اللائحة على منصة «استطلاع» لإبداء المرئيات حتى 29 سبتمبر 2026. وكثير من التفاصيل العملية محال إلى هذه اللائحة.

هل يبقى عقد الإيجار الموثق في «إيجار» سنداً تنفيذياً؟

تحدد المادة السابعة السندات التنفيذية، ومنها في الفقرة (ح): «العقود والمحررات التي لها حكم السندات التنفيذية بموجب نظام أو قرار صادر من مجلس الوزراء»، بعد أن كان النص المقابل في النظام السابق يقتصر على ما له قوة السند التنفيذي «بموجب نظام». ولم يذكر النظام الجديد عقد الإيجار بالاسم، ولم يتضمن نصاً يسحب الصفة التي تعامل بها محاكم التنفيذ عقد الإيجار السكني الموحد الموثق في شبكة «إيجار» منذ أن وجّه وزير العدل في يوليو 2018 باستقباله سنداً تنفيذياً.

وتجيز المادة الثامنة، إذا كان الحق الوارد في عقد من هذه الفئة معلقاً على تنفيذ التزام لا يظهر من العقد نفسه، أن يُرفق بطلب التنفيذ تقرير من جهة خبرة تعتمدها وزارة العدل يثبت تنفيذ ذلك الالتزام. أما عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية فلا يُعد منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية وفق قرار مجلس الوزراء رقم (292) وتاريخ 16/5/1438هـ.

ما الذي يتغير في تحصيل الإيجار المتأخر؟

• مهلة خمسة أيام عمل: إذا مضت خمسة أيام عمل من إبلاغ المنفذ ضده بأمر التنفيذ، أو من تاريخ إعلانه إن تعذر إبلاغه، دون وفاء، تبدأ فوراً إجراءات التنفيذ الجبري، ويُمهل عشرة أيام عمل إضافية إذا قدّم ضماناً بنكياً يكفي للوفاء (المادة 18).
• الإشعار الائتماني والحجز: تُشعَر الجهات المرخص لها بتسجيل المعلومات الائتمانية بعدم التنفيذ، وتُحجز أموال المنفذ ضده وما يرد إليه مستقبلاً، بما في ذلك مستحقاته لدى الجهات العامة (المادة 18).
• غرامة يومية: للمحكمة أن تفرض على المنفذ ضده غرامة لا تزيد على 5,000 ريال عن كل يوم يمضي دون إتمام التنفيذ، بحد أقصى تحدده اللائحة، وتؤول حصيلتها إلى خزينة الدولة لا إلى الدائن (المادة 18).
• المنع من السفر بطلب: تأمر به المحكمة بعد انقضاء المهلة بناءً على طلب طالب التنفيذ، لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات يجوز تمديدها بطلب جديد بحيث لا يتجاوز مجموعها ست سنوات، وينقضي بانتهاء طلب التنفيذ. ويُرفع إذا احتاج المنفذ ضده إلى العلاج خارج المملكة بتقرير طبي معتمد، أو كان الدين من المبالغ اليسيرة التي تحددها اللائحة، أو كانت مهنته تستوجب السفر، أو كان المنع سيلحق به ضرراً، أو أفصح عن أموال تكفي للوفاء (المادة 19).
• الإفصاح وتتبع الأموال: على المنفذ ضده الإفصاح عن أمواله من تاريخ إبلاغه. وعند وجود قرائن على الإخفاء أو التهريب، للمحكمة بطلب طالب التنفيذ أن تأمر وكلاءه والمتعاملين معه مالياً ومدينيه بالإفصاح خلال عشرة أيام عمل، وأن تأمر بتتبع أمواله واستجواب من يُشتبه في تهريبها إليه (المواد 15 و20 و21).
• تقادم السند: لا يُقبل طلب التنفيذ بسند تنفيذي مضى على تاريخ استحقاقه أكثر من عشر سنوات (المادة 11).

ويبقى من الأموال ما لا يجوز الحجز عليه، ومنه الدار التي يسكنها المنفذ ضده ومن يعولهم ووسيلة نقلهم إذا لم تتجاوز مقدار كفايتهم، والإعانات الحكومية. ولا يُحجز من الأجر أو الراتب لغير دين النفقة إلا الثلث، ومن معاش التقاعد إلا الربع (المادة 26).

كيف يتم إخلاء العقار في النظام الجديد؟

الإخلاء من «التنفيذ المباشر» لأن محله أداء فعل. فإذا لم يُخلِ المنفذ ضده العقار خلال خمسة أيام عمل من إبلاغه بأمر التنفيذ، تأمر المحكمة فوراً باستعمال القوة المختصة، أي الشرطة أو الجهة الأمنية المختصة. وإذا تعذر ذلك، أو اقتضى التنفيذ أن يقوم به المنفذ ضده بنفسه ولم يفعل، تأمر المحكمة بمنعه من السفر بطلب من طالب التنفيذ، وتفرض عليه غرامة لا تزيد على 10,000 ريال يومياً بحد أقصى تحدده اللائحة (المادة 36).

وإذا مضى ثلاثون يوم عمل على اتخاذ هذه الإجراءات دون تنفيذ، تأمر المحكمة بطلب طالب التنفيذ بحبس المنفذ ضده مدة لا تزيد على 180 يوماً يجوز تمديدها. ولا يُحبس من لم يتجاوز الثامنة عشرة، ولا المريض الذي لا يتحمل الحبس بتقرير طبي معتمد، ولا الحامل أو من لها طفل لم يتجاوز عامين، ولا أصول طالب التنفيذ أو فروعه، ولا ينقضي الحق بانتهاء مدة الحبس (المادة 37).

أما ضوابط إخلاء العقار والتصرف في المنقولات الموجودة فيه إذا لم يتسلمها مالكها فقد أحالها النظام إلى اللائحة التنفيذية، بعد أن كان النظام السابق (المادة 72) ينص على تسليمها للخازن القضائي وبيعها بالمزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز.

هل يُحبس المستأجر المتأخر عن السداد؟ وماذا عن «إيقاف الخدمات»؟

في النظام السابق كان المدين الذي لا ينفذ، أو لا يفصح عن أموال تكفي للوفاء، خلال خمسة أيام يُعد مماطلاً، فيُمنع فوراً من السفر، ويُوقف إصدار الوكالات منه في الأموال، ويجوز منع الجهات الحكومية والمنشآت المالية من التعامل معه، وهي الإجراءات المعروفة شيوعاً بإيقاف الخدمات، كما يجوز حبسه حتى يتم التنفيذ (المادتان 46 و83).

أما النظام الجديد فالحبس الإجباري فيه مقصور على التنفيذ المباشر وفق المادة 37، ولم يرد فيه حبس لإجبار المدين على سداد دين مالي، ولم يُعِد النص على منع الجهات الحكومية والمنشآت المالية من التعامل مع المدين، وأحال آليات إنفاذ الحجز والغرامة إلى اللائحة. غير أن المرسوم أبقى مؤقتاً أحكام الإعسار في النظام السابق إلى حين صدور تشريع الإعسار المدني، ومنها جواز حبس المدين الذي يدّعي الإعسار مع وجود قرائن على إخفاء أمواله لاستظهار حاله مدة لا تتجاوز خمس سنوات. ويبقى إخفاء الأموال وتعمد تعطيل التنفيذ وتقديم معلومات مضللة جرائم عقوبتها السجن حتى ثلاث سنوات والغرامة حتى مليون ريال أو إحداهما (المادة 50).

ما البدائل والتسويات التي يتيحها النظام؟

• التسوية الموثقة: اتفاقات التسوية ووثائق الصلح الموثقة وفق نظام التوثيق، أو التي تصدرها الجهات المخولة بذلك نظاماً، سندات تنفيذية بذاتها (المادة 7).
• إنهاء الطلب بالاتفاق: ينتهي طلب التنفيذ إذا أنهاه طالب التنفيذ باتفاق مع المنفذ ضده أو أبرأ ذمته، ويتحمل طالب التنفيذ حينها مصروفات التنفيذ ما لم يتفقا على خلاف ذلك (المادتان 32 و43).
• البيع الطوعي: للمحكمة تمكين المنفذ ضده من بيع أمواله طوعاً بما يحقق مصلحة التنفيذ، وله إذا أثبت أن أمواله أكثر من الدين أن يحدد مالاً يُنفَّذ عليه أولاً (المادتان 25 و29).
• إلزام الدائن بالاستيفاء: للمدين إذا امتنع الدائن عن استيفاء حق ثابت بسند تنفيذي أن يطلب من المحكمة أمره بالاستيفاء، فإن تعذر أثبتت المحكمة ذلك واتخذت ما يكفل وفاء المدين (المادة 10).
• الإجراءات الإلكترونية: تُتخذ قرارات التنفيذ وإجراءاته عبر الوسائل الإلكترونية المعتمدة، ولا يُلجأ إلى الطرق العادية إلا عند تعذرها (المادة 62).
• مقدمو خدمات التنفيذ: ترخّص وزارة العدل مقدمي خدمات التنفيذ، ومنهم مقدمو خدمتي تتبع الأموال واسترداد الأصول ووكيل البيع القضائي والحارس القضائي، ويجوز إسناد إجراءات التنفيذ إليهم عدا الحبس والمنع من السفر والفصل في المنازعات والتظلمات وإصدار الأحكام (المادتان 60 و61).

ولا يتضمن نص النظام آلية مستقلة لتقسيط الدين.

مقارنة بين نظام 1433هـ ونظام 1447هـ

ماذا يتغير للمؤجر والمستأجر والمكتب العقاري؟

المؤجر

• وثّق العقد في «إيجار»، فهو طريقك إلى التنفيذ دون دعوى، والأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادرة بالمرسوم الملكي (م/73) توجب على المؤجر طلب تسجيل أي عقد غير مسجل.
• المنع من السفر لم يعد تلقائياً، فيلزم طلبه بعد انقضاء المهلة، وله سقف ست سنوات.
• السند لأمر أو الكمبيالة المأخوذة ضماناً للإيجار لا تكون سنداً تنفيذياً بعد النفاذ إلا إذا سُجلت في المنصات الإلكترونية الوطنية، والصادرة قبل النفاذ تحتفظ بهذه الصفة سنة واحدة فقط.
• أنهِ طلب التنفيذ بعد استيفاء حقك خلال المدة التي تحددها اللائحة، فالمماطلة في إنهائه بقصد الإضرار بالمنفذ ضده، أو طلب إجراء بقصد الإضرار به، جريمة عقوبتها السجن حتى ثلاث سنوات والغرامة حتى 100,000 ريال أو إحداهما (المادتان 42 و53).
• ستحدد اللائحة الحالات التي يجب فيها إخطار المدين بالسداد قبل قيد طلب التنفيذ (المادة 12)، وتصبح أموال المدين ضامنة للدين من تاريخ هذا الإخطار، ويجوز رفع دعوى لإبطال تصرفاته اللاحقة مثل الهبات والوفاء بدين قبل حلوله (المادتان 23 و24).

المستأجر

• لديك خمسة أيام عمل من إبلاغك بأمر التنفيذ للوفاء أو الإخلاء، وعشرة أيام عمل إضافية في الوفاء إذا قدمت ضماناً بنكياً كافياً.
• عليك الإفصاح عن أموالك من تاريخ الإبلاغ، وإخفاؤها أو تقديم بيانات مضللة جريمة (المادة 50).
• تقديم منازعة تنفيذ أو تظلم لا يوقف التنفيذ تلقائياً ما لم يقرر المختص ذلك (المادة 47)، والتظلم من الأوامر والقرارات المتعلقة بالإجراءات يكون خلال عشرة أيام عمل (المادة 46).
• إذا امتنع المؤجر عن استلام إيجار ثابت بسند تنفيذي، فلك أن تطلب من المحكمة أمره بالاستيفاء (المادة 10).
• إذا بيع العقار الذي تشغله في مزاد تنفيذ، فلا يلزمك الإخلاء بطلب المشتري إذا كنت شاغلاً للعقار بسند تنفيذي يتضمن حقاً في استغلاله (المادة 31).

المكتب العقاري

• حدّث نماذج المتابعة لتحتسب أيام العمل لا الأيام التقويمية، ولتتابع طلبات المنع من السفر ومددها.
• احتفظ بإثباتات الدفع المعتمدة: منذ 15 يناير 2024 لا يُعتد في عقود الإيجار السكنية الجديدة بأي إثبات دفع خارج القنوات الرقمية في «إيجار» (مدى، وسداد برقم المفوتر 153)، بحسب الهيئة العامة للعقار.
• سجّل تاريخ استحقاق كل دفعة، لأن مدة العشر سنوات تُحتسب من تاريخ الاستحقاق.
• تابع صدور اللائحة التنفيذية لمعرفة حالات الإخطار المسبق وحد المبالغ اليسيرة وإجراءات الإخلاء والمنقولات.

ويساعد نظام «أملاكي» الملاك والمكاتب على متابعة العقود ومواعيد الاستحقاق وسجلات الدفعات، وهي البيانات التي يحتاجها أي طلب تنفيذ.

ماذا يحدث للأحكام والطلبات السابقة لتاريخ النفاذ؟

• الأحكام والأوامر والقرارات الصادرة قبل نفاذ النظام صحيحة وفق الأحكام المعمول بها قبل نفاذه (البند ثانياً من المرسوم).
• لا يسري النظام على دعاوى منازعات التنفيذ التي صدرت فيها أحكام نهائية قبل نفاذه (البند ثالثاً).
• الكمبيالات والسندات لأمر الصادرة قبل نفاذه والمستوفية لشروطها، عدا التسجيل في المنصات الإلكترونية الوطنية، تبقى سندات تنفيذية لمدة سنة بعد نفاذه (البند خامساً).
• تستمر مؤقتاً أحكام الحجز التحفظي وأحكام الإعسار في النظام السابق إلى حين نقلها إلى نظام المرافعات الشرعية أو صدور تشريع الإعسار المدني (البندان سادساً وسابعاً).

ولم يتضمن المرسوم حكماً انتقالياً تفصيلياً لطلبات التنفيذ القائمة غير ما سبق، فيُتابع ما تصدره وزارة العدل واللائحة التنفيذية بشأنها.

المصادر

نص نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/237) وقرار مجلس الوزراء رقم (746)، ونص نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/53) عام 1433هـ، وكلاهما من هيئة الخبراء بمجلس الوزراء؛ وخبر توجيه وزير العدل باستقبال عقد الإيجار السكني الموحد سنداً تنفيذياً (وكالة الأنباء السعودية وأرقام، يوليو 2018)؛ والأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإعلان حصر دفع الإيجار السكني عبر القنوات الرقمية (الهيئة العامة للعقار)؛ وخبر طرح مشروع اللائحة التنفيذية على منصة «استطلاع» (صحيفتا الجزيرة والوئام، 7 سبتمبر 2026). هذا المقال للتوعية العامة ولا يغني عن استشارة محامٍ مرخص في الحالات الفعلية.