أملاكي العقارية
قانوني وتنظيمي

إجراءات الإخلاء

مرادفات: إجراءات إخراج المستأجر، Eviction Process، الإخلاء القضائي، إجراءات الفسخ

تعريف موجز

خطوات قانونية يتبعها المالك لإخلاء المستأجر، تشمل الإنذار ثم طلب التنفيذ عبر ناجز لدى محكمة التنفيذ، ولا يجوز للمالك الإخلاء بنفسه دون أمر من محكمة التنفيذ.

نظرة شاملة

إجراءات الإخلاء في النظام السعودي العملية القانونية الرسمية لإخراج المستأجر من العقار في حالات محدَّدة (تأخر سداد، انتهاء عقد، استخدام مخالف، الإضرار بالعقار)، وفق ضمانات قانونية تحمي حقوق الطرفَين. تُعدّ إجراءات الإخلاء آخر خيار يلجأ إليه المالك بعد استنفاد محاولات الحل الودي، وتتم تحت إشراف قضائي صارم لضمان العدالة. مراحل إجراءات الإخلاء في السعودية: (1) إشعار رسمي للمستأجر بسبب الإخلاء (تأخر، انتهاء عقد، مخالفة) عبر إيجار. (2) منح المستأجر فرصة لتصحيح الوضع خلال المهلة المحددة في الإشعار أو العقد. (3) إذا لم يتجاوب وكان العقد موحداً موثقاً في إيجار، يُقدَّم طلب تنفيذ عبر ناجز إلى محكمة التنفيذ مباشرة دون دعوى أو جلسات، لأن العقد سند تنفيذي. (4) يُصدر قاضي التنفيذ أمر التنفيذ ويُبلَّغ المستأجر. (5) يُنفَّذ الإخلاء بخروج مأمور التنفيذ إلى العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ (المادة 72 من نظام التنفيذ)، وللدائرة تأجيله عند الضرورة بما لا يتجاوز 30 يوماً، ويجوز استخدام القوة الجبرية. (6) أما المنازعات الموضوعية كالتعويض عن الأضرار فتُرفع دعواها أمام المحكمة العامة عبر ناجز، ثم يُنفَّذ الحكم عبر محكمة التنفيذ. الأسباب المشروعة للإخلاء: (1) التخلف عن سداد الأجرة في مواعيدها. (2) انتهاء عقد الإيجار وعدم رغبة المالك في التجديد، بشرط إشعار المستأجر قبل 60 يوماً على الأقل من نهايته؛ وفي الرياض لا يجوز ذلك لمدة 5 سنوات من 25 سبتمبر 2025 إلا لتخلف المستأجر عن السداد، أو لعيوب هيكلية بتقرير فني معتمد، أو لحاجة المالك أو قريبه من الدرجة الأولى إلى العقار السكني، أو في حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار. (3) استخدام العقار لغرض غير المتفق عليه (سكني للتجاري). (4) إضرار جسيم بالعقار. (5) إيواء أشخاص مخالفين للقانون. (6) تأجير من الباطن بدون إذن. (7) مخالفة شروط العقد الجوهرية. النظام السعودي يحمي المستأجرين من إخلاءات تعسُّفية بدون مبرر قوي، ويُلزم المالك بإثبات السبب أمام الجهة القضائية المختصة.

الأساس النظامي

تستند إجراءات الإخلاء إلى عقد الإيجار الموحد الموثق عبر منصة إيجار (سند تنفيذي)، ونظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/53) وتاريخ 13/8/1433هـ (المادتان 9 و72)، والأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادرة بالمرسوم الملكي (م/73) وتاريخ 2/4/1447هـ. محكمة التنفيذ تنظر طلبات الإخلاء المستندة إلى العقد الموثق دون دعوى موضوعية، ويُنفَّذ الإخلاء في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ. محاكم التنفيذ تُنفِّذ الأحكام بمساعدة الجهات الأمنية. منصة ناجز توفِّر بوابة إلكترونية كاملة لتقديم الدعاوى ومتابعتها. وتجاوز إجراءات الإخلاء (الإخلاء الذاتي بالقوة) تعرّض غير مشروع يجعل المالك ضامناً (المادة 423 من نظام المعاملات المدنية).

المصادر

مثال تطبيقي

المالك ناصر يملك شقة في الرياض مؤجَّرة لمستأجر يدعى مازن بـ 36,000 ريال سنوياً. مازن تأخر في السداد لمدة 4 أشهر متتالية بعد فصل من العمل، رفض التواصل مع المالك. تسلسل إجراءات الإخلاء: (1) 1 يونيو: ناصر أرسل إشعار تأخر أول عبر إيجار. لا استجابة. (2) 15 يونيو: إشعار ثانٍ مع تحذير من التصعيد. (3) 1 يوليو: إشعار نهائي بالإخلاء خلال 30 يوماً. (4) 5 أغسطس: قدّم ناصر عبر ناجز طلب تنفيذ إلى محكمة التنفيذ مرفقاً بالعقد الموحد الموثق في إيجار (سند تنفيذي) لتحصيل المتأخرات 12,000 ريال وإخلاء الشقة، دون دعوى أو جلسات. (5) صدر أمر التنفيذ وبُلِّغ مازن. (6) لم يسدد مازن خلال خمسة أيام من إبلاغه فعُدّ مماطلاً: مُنع من السفر وأُفصح عن أمواله وحُجز عليها (المادة 46). (7) في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ خرج مأمور التنفيذ إلى الشقة وسلّمها لناصر (المادة 72). (8) لم يلزم حكم موضوعي لأن المطالبة محددة المقدار وثابتة في العقد. استغرقت الإجراءات نحو شهرين ونصف من أول إشعار، والتكاليف القضائية لطلب التنفيذ يتحملها المنفذ ضده في الأصل، واسترد ناصر عقاره مع توثيق كامل لكل مرحلة.

أخطاء شائعة

  • ✗محاولة الإخلاء الذاتي بالقوة بدون حكم قضائي — تعرّض غير مشروع يجعل المالك ضامناً للتعويض (المادة 423 من نظام المعاملات المدنية).
  • ✗إغفال الإشعارات الموثَّقة قبل التصعيد — فالفسخ للإخلال يكون بعد إعذار المستأجر ما لم يُتفق صراحة على الإعفاء منه (المادتان 107 و108 من نظام المعاملات المدنية)، والإشعار الموثَّق أوضح دليل.
  • ✗تقديم دعوى إخلاء بدون أسباب قوية ومُوثَّقة — قد تُرفض، يخسر المالك الرسوم والوقت.
  • ✗افتراض أن الإخلاء الجبري فوري — حتى مع العقد الموثق يُنفَّذ في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ وقد تؤجله الدائرة حتى 30 يوماً، والدعاوى الموضوعية أطول، فالتخطيط الزمني مهم.
  • ✗عدم التعامل بحسن نية مع المستأجر في ظروف صعبة حقيقية — قد يُؤثر على موقفه أمام المحكمة.

فروقات دولية

إجراءات الإخلاء تختلف بين الدول. في دبي تمر منازعات الإخلاء عبر مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC). وفي تركيا يتم الإخلاء بدعوى إخلاء (Tahliye Davası) أو بإجراءات تنفيذ. وفي مصر يمر الإخلاء عبر المحاكم وقد يطول. وفي إنجلترا ألغى قانون حقوق المستأجرين 2025 (Renters’ Rights Act) إخطارات الإخلاء دون سبب (Section 21) اعتباراً من 1 مايو 2026، فصار على المالك الاستناد إلى أسباب نظامية. وفي الولايات المتحدة تختلف قواعد الإخلاء بين الولايات. الميزة السعودية في إجراءات الإخلاء هي السرعة (مع العقد الموثق يُنفَّذ الإخلاء بعد خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ)، التكامل الإلكتروني الكامل (إيجار + ناجز + التنفيذ)، الحماية المتوازنة (المالك يحصل على حقه، المستأجر يحصل على فرص عادلة)، والشفافية في كل خطوة. هذي العوامل جعلت بيئة الإيجار السعودية مستقرة، تُشجِّع الاستثمار العقاري وتحمي حقوق الجميع.

أسئلة شائعة

كم تستغرق إجراءات الإخلاء عادة؟▾
مع عقد موحد موثق في إيجار لا حاجة لدعوى: يُقدَّم طلب التنفيذ لمحكمة التنفيذ عبر ناجز، ويُنفَّذ الإخلاء في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويجوز للدائرة تأجيله عند الضرورة بما لا يتجاوز 30 يوماً (المادة 72 ولائحتها). أما إذا لزمت دعوى موضوعية أمام المحكمة العامة فتطول المدة بحسب القضية.
هل أحتاج لمحامٍ في إجراءات الإخلاء؟▾
ليس إلزامياً قانونياً، لكنه مُستحسن جداً. المحامي يُسرِّع الإجراءات، يُقدِّم المستندات بشكل صحيح، ويرفع فرص النجاح.
ما تكلفة إجراءات الإخلاء؟▾
لا توجد رسوم لجنة. وفق اللائحة التنفيذية لنظام التكاليف القضائية: طلب التنفيذ المباشر (غير المالي كالإخلاء) 500 ريال، وطلبات التنفيذ الأخرى (كتحصيل المتأخرات) 2% من قيمة المطالبة بحد أدنى 500 وأعلى 10,000 ريال، ويتحملها المنفذ ضده في الأصل؛ والدعوى أمام المحكمة العامة تكاليفها نسبة لا تزيد على 5% من المطالبة. أتعاب المحامي اختيارية وتختلف حسب الاتفاق.
هل يُمكن للمستأجر تجنُّب الإخلاء؟▾
نعم، بسداد المتأخرات + رسوم خلال المهلة، أو إصلاح المخالفة المنسوبة إليه. ويُشجَّع الصلح والتسوية الودية.
ماذا أفعل إذا رُفض طلبي أو دعواي؟▾
حكم المحكمة العامة يُعترض عليه بالاستئناف خلال 30 يوماً (10 أيام في المسائل المستعجلة) وفق المادة 187 من نظام المرافعات الشرعية. أما قرارات قاضي التنفيذ فنهائية، ولا يُستأنف إلا حكمه في منازعات التنفيذ (المادة السادسة من نظام التنفيذ).

أسئلة وأجوبة ذات صلة

بلغات أخرى

العربية
إجراءات الإخلاء

خطوات قانونية يتبعها المالك لإخلاء المستأجر، تشمل الإنذار ثم طلب التنفيذ عبر ناجز لدى محكمة التنفيذ، ولا يجوز للمالك الإخلاء بنفسه دون أمر من محكمة التنفيذ.

الإنجليزية
Eviction Procedure

Legal steps landlord follows to evict tenant, including notice and then an execution request via Najiz at the Execution Court, and the landlord may not evict by force without an Execution Court order.

التركية
Tahliye Prosedürü

Ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek için izlediği yasal adımlar; bildirim ve ardından Najiz üzerinden İcra Mahkemesine icra talebi dahil, ev sahibi İcra Mahkemesi kararı olmadan kendi başına zorla tahliye edemez.

مصطلحات مرتبطة

الإخلاء

إجبار المستأجر على ترك العقار، يتم عبر القنوات القانونية فقط لأسباب مشروعة كعدم دفع الإيجار أو انتهاء العقد.

الجهات المختصة بالنزاعات الإيجارية

ثلاث جهات تفصل في النزاعات الإيجارية بالسعودية: محكمة التنفيذ للعقد الموثق بوصفه سنداً تنفيذياً، والمحكمة العامة للدعاوى الموضوعية، والمركز السعودي للتحكيم العقاري للتحكيم والصلح.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→