Kısa Tanım
Ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek için izlediği yasal adımlar; bildirim ve ardından Najiz üzerinden İcra Mahkemesine icra talebi dahil, ev sahibi İcra Mahkemesi kararı olmadan kendi başına zorla tahliye edemez.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Tahliye prosedürleri, Ejar platformunda tescil edilen birleşik kira sözleşmesine (icra belgesi), 13/8/1433 H. tarihli (M/53) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan İcra Kanunu’na (md. 9 ve 72) ve 2/4/1447 H. tarihli (M/73) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan kiraya veren–kiracı ilişkisini düzenleyen hükümlere dayanmaktadır. İcra Mahkemesi, tescilli sözleşmeye dayanan tahliye taleplerini esas davası olmadan inceler; tahliye, icra emrinin tebliğinden itibaren beş gün geçtikten sonraki gün yapılır. İcra mahkemeleri kararları güvenlik kurumlarının yardımıyla yürütür. Najiz platformu dava açma ve takip için tam elektronik portal sağlar. Tahliye prosedürlerini atlamak (zorla kendi kendine tahliye) hukuka aykırı bir müdahaledir ve mülk sahibini sorumlu kılar (Medeni İşlemler Kanunu md. 423).
Pratik Örnek
Sahip Nasser, Riyad'da Mazen adlı kiracıya yıllık 36.000 SAR'a kiralanmış bir daireye sahip. Mazen iş kaybı sonrası 4 ardışık ay ödemeyi geciktirdi, mülk sahibiyle iletişimi reddetti. Tahliye prosedür sırası: (1) 1 Haziran: Nasser Ejar aracılığıyla ilk gecikme bildirimini gönderdi. Yanıt yok. (2) 15 Haziran: yükseltme uyarısıyla ikinci bildirim. (3) 1 Temmuz: 30 gün içinde tahliye için nihai bildirim. (4) 5 Ağustos: Nasser, Ejar’da tescilli birleşik kira sözleşmesini (icra belgesi) ekleyerek 12.000 SAR birikmiş borcun tahsili ve dairenin tahliyesi için dava ve duruşma olmadan Najiz üzerinden İcra Mahkemesine icra talebinde bulundu. (5) İcra emri verildi ve Mazen’e tebliğ edildi. (6) Mazen tebliğden itibaren beş gün içinde ödemediği için temerrüde düşmüş sayıldı: yurt dışı çıkış yasağı, mal beyanı ve haciz (md. 46). (7) Beş gün geçtikten sonraki gün icra memuru daireye gelip Nasser’e teslim etti (md. 72). (8) Alacak sözleşmede belirlenmiş olduğundan esas hakkında karar gerekmedi. Süreç ilk bildirimden itibaren yaklaşık iki buçuk ay sürdü; icra talebinin yargılama giderlerini kural olarak borçlu öder; Nasser her aşamanın tam belgelemesiyle mülkü kurtardı.
Yaygın Hatalar
- ✗Yargı kararı olmadan zorla kendi tahliyesi denemek — mülk sahibini tazminatla sorumlu kılan hukuka aykırı bir müdahale (Medeni İşlemler Kanunu md. 423).
- ✗Yükseltmeden önce belgelenmiş bildirimleri atlamak — ihlal nedeniyle fesih, sözleşmede açıkça vazgeçilmedikçe kiracıya ihtarda bulunulduktan sonra yapılır (Medeni İşlemler Kanunu md. 107 ve 108) ve belgelenmiş bildirim en açık kanıttır.
- ✗Güçlü belgelenmiş nedenler olmadan tahliye davası açma — reddedilebilir, mülk sahibi ücretleri ve zamanı kaybeder.
- ✗Zorla tahliyenin anında olacağını varsaymak — tescilli sözleşmede bile tahliye, icra emrinin tebliğinden itibaren beş gün geçtikten sonraki gün yapılır ve daire bunu 30 güne kadar erteleyebilir; esas davaları daha uzun sürer, bu nedenle zaman planlaması önemlidir.
- ✗Gerçek zor koşullarda kiracıya iyi niyetle davranmamak — mahkemenin değerlendirmesini etkileyebilir.
Uluslararası Farklılıklar
Tahliye prosedürleri ülkeler arasında farklılık gösterir. Dubai’de tahliye uyuşmazlıkları RDC (Kira Uyuşmazlıkları Merkezi) üzerinden görülür. Türkiye’de tahliye, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılır. Mısır’da tahliye mahkemeler üzerinden yürür ve uzun sürebilir. İngiltere’de Renters’ Rights Act 2025, 1 Mayıs 2026’dan itibaren gerekçesiz tahliyeyi (Section 21) kaldırdı; ev sahipleri artık yasal gerekçelere dayanmak zorundadır. ABD’de tahliye kuralları eyaletten eyalete değişir. Tahliye prosedürlerindeki Suudi avantajı, hızdır (Ejar’da tescilli sözleşmede tahliye, icra emrinin tebliğinden beş gün sonra yapılır), tam elektronik entegrasyon (Ejar + Najiz + İcra), dengeli koruma (mülk sahibi hakkını alır, kiracı adil şanslar alır) ve her adımda şeffaflıktır. Bu faktörler Suudi kira ortamını istikrarlı hale getirdi, emlak yatırımını teşvik eder ve herkesin haklarını korur.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye prosedürleri genellikle ne kadar sürer?▾
Tahliye prosedürlerinde avukata ihtiyacım var mı?▾
Tahliye prosedürlerinin maliyeti nedir?▾
Kiracı tahliyeden kaçınabilir mi?▾
Talebim veya davam reddedilirse ne yapmalıyım?▾
İlgili sorular (İngilizce)
- How do I cancel a lease documented on Ejar before it ends?
- What can a landlord do if the tenant stops paying rent?
- How long does it take to evict a tenant in Saudi Arabia?
- What changes for landlords under the new Execution Law from 28 October 2026?
- How much does an execution request cost for rent claims?
