Kısa Tanım
Kiracıyı mülkü boşaltmaya zorlama; sadece yasal kanallarla, ödememe veya süre dolması gibi meşru nedenlerle yapılır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Tahliye, kiraya verene Ejar'da belgelenmiş bir sözleşmeyle doğrudan icra talebi sunma hakkı veren 1433 Hicri yılında Kraliyet Kararnamesi No. (M/53) ile çıkarılan İcra Kanunu ile düzenlenir. Medeni İşlemler Kanunu da sözleşme feshinde tarafların haklarını düzenler. Kendiliğinden tahliye (İcra Mahkemesi emri olmadan) hukuka aykırı bir müdahaledir: Medeni İşlemler Kanunu md. 423, kiraya verenin kira süresince kiracının yararlanmasına müdahale etmemesini, aksi hâlde sorumlu olmasını öngörür; tahliye icra memuru tarafından yapılır (İcra Kanunu md. 72).
Pratik Örnek
Bir villa sahibi yıllık sözleşmeyle bir kiracıya kiraladı. Kiracı 3 aylık ödemeyi geciktirdi (toplam 9.000 SAR). Kiraya veren Ejar üzerinden resmi bir bildirim gönderdi, iki hafta yanıt almadan bekledi. Najiz'e girdi, belgelenmiş sözleşmeyi ve bildirim kanıtlarını ekledi, icra talebi sundu. Birkaç gün içinde icra emri çıkarıldı; kiracı tebliğden itibaren beş gün içinde ödemeyince temerrüde düşmüş sayıldı ve gecikmiş kiranın tahsili için mallarına (maaşının en fazla üçte birine) haciz kondu; icra memuru da beş gün geçtikten sonraki gün tahliyeyi yaptı (İcra Kanunu md. 46 ve 72). Sahip kiracıyı kilit değiştirerek veya elektriği keserek çıkarmaya zorlamaya çalışsaydı, kiracının yararlanmasına hukuka aykırı şekilde müdahale etmiş ve tazminatla sorumlu olmuş olurdu (Medeni İşlemler Kanunu md. 423). Yasal prosedür onu yasal olarak korudu ve haklarının tam geri alımını sağladı.
Yaygın Hatalar
- ✗Elektrik veya su keserek kiracıyı tahliye etmeye çalışmak — kiracının yararlanmasına hukuka aykırı bir müdahaledir ve kiraya vereni tazminatla sorumlu kılar (Medeni İşlemler Kanunu md. 423).
- ✗Kiracının yokluğunda kilitleri değiştirmek — kişisel mülke ve kiracının mülkü kullanma hakkına tecavüz.
- ✗Yargı kararı olmadan kiracının eşyalarını çıkarmak — kiraya vereni eşya değeri + manevi tazminat ödemekle yükümlü tutabilir.
- ✗Gerekli bildirimler olmadan icraya başlamak — otomatik yenilenen bir sözleşmeyi sona erdirmek için bitişten en az 60 gün önce yenilememe bildirimi gerekir; ihlal nedeniyle fesih ise sözleşmede açıkça vazgeçilmedikçe ihlal eden tarafa ihtarda bulunulduktan sonra yapılır (Medeni İşlemler Kanunu md. 107 ve 108).
- ✗Sözleşme sonunun anında tahliye hakkı verdiğine inanmak — sona erse bile tahliye kiracı rızası veya yargı prosedürü gerektirir.
Uluslararası Farklılıklar
Dubai’de tahliye uyuşmazlıkları Kira Uyuşmazlıkları Merkezi üzerinden görülür. Türkiye’de tahliye dava veya icra takibi yoluyla yapılır ve uzun sürebilir. ABD'de tahliye değişen eyalet yasalarına tabidir. Suudi avantajı: Ejar’da belgelenmiş sözleşme bir icra belgesidir; bu nedenle tahliye talebi Najiz üzerinden doğrudan İcra Mahkemesine sunulur ve icra emrinin tebliğinden beş gün sonra yerine getirilir.
