Sözleşmeler ve KiralamaSözleşmeyi İhlal
Eş Anlamlılar: Sözleşme İhlali، Kira Sözleşmesi İhlali
Son güncelleme: 2026-10-05
Kısa Tanım
Taraflardan birinin sözleşme şartlarına uymaması; kira ödememe veya mülkü kötü kullanma gibi, etkilenen tarafa tazminat veya fesih hakkı verir.
Genel Bakış
Suudi hukukunda sözleşme ihlali, kira sözleşmesinin bir tarafının öngörülen yükümlülükleri yerine getirmemesidir — sözleşme feshini haklı kılan esaslı ihlal veya sözleşmenin devamıyla tazminat gerektiren küçük ihlal. Kira ilişkilerindeki en önemli yasal kavramlardan biridir.
Kiracı ihlal örnekleri: sözleşmedeki ödeme mehlinin ötesinde ödeme gecikmesi, mülkü kararlaştırılan dışında bir amaçla kullanmak, büyük hasara neden olmak, izin olmadan alt kiraya vermek veya mülkü kötü durumda iade etmek. Kiraya veren ihlal örnekleri: mülkü zamanında teslim etmemek, büyük kusurları onarmamak, sebep olmadan kiracının kullanımına müdahale etmek veya kirayı keyfi olarak artırmak.
Yasal olarak, esaslı ihlal zarar gören tarafa yargısal fesih talep etme, depozito iade ve tazminat hakkı verir. Kiracı ihlalinde kiraya veren Najiz üzerinden doğrudan icra talep edebilir. Kanıt belgelemeye dayanır (Ejar bildirimleri, e-postalar, fotoğraflar, faturalar); Ejar'da belgelenmiş birleşik kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler icra mahkemesinde icra edilir, fesih ve tazminat davaları ise Najiz üzerinden genel mahkemede açılır ya da taraflar anlaşırsa Suudi Gayrimenkul Tahkim Merkezi'ne götürülür.
⚖️ Yasal Dayanak
Sözleşme ihlali, sözleşme üzerindeki ihlal etkisiyle ilgili maddelerde 1444 Hicri yılında Kraliyet Kararnamesi No. (M/191) ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu ile düzenlenir. İcra Kanunu da kiracı ihlaline (ödeme gecikmesi) uygulanır. Esaslı ihlalde zarar gören taraf, ihlalin niteliğine göre Najiz üzerinden genel mahkemede dava açabilir veya birleşik kira sözleşmesi Ejar'da belgelenmişse icra mahkemesine icra talebinde bulunabilir; birleşik konut kira sözleşmesinde, karşı taraf ihlali Ejar üzerinden yapılan bildirimle ihlalden itibaren 30 gün içinde gidermezse fesih mahkemeden istenebilir.
💡 Pratik Örnek
Riyad'daki ticari bir ofisin sahibi, kiracının (bir şirketin) kendi rızası olmadan ofisin bir kısmını başka bir şirkete alt kiraya verdiğini keşfetti — 'alt kiraya verme yok' maddesinin açık bir ihlali. Sahip ihlali şirketler arasındaki fotoğraf ve e-postalarla belgeledi. Ejar üzerinden alt kiralamanın 14 gün içinde sona ermesini talep eden resmi bir bildirim gönderdi, aksi takdirde esaslı ihlal sayılacaktı. Şirket yanıt vermedi. Sahip Najiz üzerinden yetkili mahkemede fesih ve tahliye davası açtı. Mahkeme şu kararı verdi: sözleşme feshi, mülk tahliyesi, hasar olarak iki aylık kira (16.000 SAR) sahip tazminatı ve tam depozito tutma (5.000 SAR).
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗İhlal üzerine harekete geçmeden önce uzun süre beklemek — her gün kaybınıza eklenir; hızlı eylem hasarı sınırlar.
- ✗İhlali kanıtlarla (fotoğraflar, e-postalar, tanıklar) belgelememek — daha sonra yargı önünde kanıtlamak zordur.
- ✗Kişisel intikam denemek (elektrik kesme, tehditler) — durumu kurbandan faile çevirir.
- ✗Ejar üzerinden resmi yerine sözlü bildirim göndermek — yasal olarak tanınmaz.
- ✗Herhangi bir ihlalin otomatik olarak sözleşme feshine yol açtığını varsaymak — fesih, nadir durumlar dışında esaslı ihlal ve yargı kararı gerektirir.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de ihlal Uyuşmazlık Çözüm Merkezi üzerinden incelenir. Türkiye'de ihlal Borçlar Kanununa tabidir ve mahkemelere sevk edilir. İngiltere'de 'Sözleşme İhlali' ticaret hukukunda temel bir kavramdır. Suudi avantajı: Ejar'da belgelenmiş birleşik kira sözleşmelerinin dava açmadan icra mahkemesinde icra belgesi olarak icra edilebilmesi.
Sıkça Sorulan Sorular
Esaslı ve küçük ihlal arasındaki fark nedir?▾
Esaslı ihlal sözleşme temelini sarsar ve fesih haklı kılar (uzun ödeme gecikmesi, büyük hasar). Küçük olan sözleşme feshi olmadan onarılabilir (onarılan küçük hasar gibi).
Kaç aylık gecikme esaslı ihlal sayılır?▾
Medeni İşlemler Kanunu sabit bir ay sayısı belirlemez; belirleyici olan sözleşmedir. Birleşik konut kira sözleşmesinde ödeme mehli vade tarihinden başlar: ödeme dönemi 180 gün veya daha uzunsa 30 gün, daha kısaysa 15 gün; kiracı “ödeme mehlinin bitiminden sonra (15) veya (30) gün” gecikirse kiraya veren sözleşmeyi Ejar üzerinden feshedebilir.
Kiraya verenin yükümlülüklerini ihlal ettiğini nasıl kanıtlarım?▾
İhlali belgele: gerekli onarımları fotoğraf ve videoyla, Ejar üzerinden resmi bildirimler göndererek ve yanıtları bekleyerek, kendin onarmaya zorlandıysan faturaları saklayarak, bağımsız teknik danışmalar.
Esaslı ihlal için hangi tazminatlar mevcuttur?▾
1) Sözleşme feshi. 2) Tam depozito iadesi (kiracı) veya tutma (kiraya veren). 3) Mahkeme önünde ispatlanan zararın tazmini.
Kiraya veren ihlali nedeniyle kira ödemeyi durdurabilir miyim?▾
Hayır, doğru eylem: kirayı zamanında ödeyin, ardından onarım veya tazminat talep edin. Ödemeyi durdurmak, kiraya veren ihlal etse bile sizin ihlalinizdir.
İlgili sorular (İngilizce)
