حقوق المؤجر عند تأخر الإيجار: كيف تتعامل مع المستأجر المتأخر نظامياً؟

إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار فللمؤجر أن يطالب بالأجرة المتأخرة، وأن يطلب الإخلاء متى تحققت شروطه، لكن عبر القضاء لا بيده. فعقد الإيجار الموحد الموثق في منصة «إيجار» سند تنفيذي، يُقدَّم به طلب تنفيذ إلى محكمة التنفيذ عبر منصة «ناجز» دون رفع دعوى. ويحكم ما بعد الطلب نظام التنفيذ الحالي (م/53) حتى 27 أكتوبر 2026، ثم نظام التنفيذ الجديد (م/237) ابتداءً من 28 أكتوبر 2026.

متى يُعدّ المستأجر متأخراً في دفع الإيجار؟

يُعدّ المستأجر متأخراً إذا مضى موعد الدفعة المحدد في جدول الدفعات دون سداد. فالمادة 429 من نظام المعاملات المدنية تُلزمه بأداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يُتفق على مواعيد فعند تسلّم العين، وإذا كانت مدة العقد مقسمة على فترات ففي بداية كل فترة. وللتفصيل في مواعيد السداد وطرقه راجع مصطلح دفع الإيجار.

ويمنح العقد السكني الموحد مهلة سداد بعد تاريخ الاستحقاق، بحسب ما تعرضه منصة «إيجار» من بنوده:

• 15 يوماً إذا كانت دورة سداد الأجرة أقل من 180 يوماً، كالدفع الشهري أو ربع السنوي.
• 30 يوماً إذا كانت دورة السداد 180 يوماً أو أكثر، كالدفع نصف السنوي أو السنوي.

وينص العقد على أنه إذا تأخر المستأجر في سداد الدفعة المستحقة 15 أو 30 يوماً بعد انتهاء مهلة السداد، فللمؤجر فسخ العقد من خلال «إيجار»، ما لم يتفق الطرفان عبر المنصة على مهلة أخرى للسداد. وقد تختلف صياغة هذا البند ومدده بين نسخ العقد، فالمرجع في المهل والشروط هو نص عقدك الموثق.

أما في نظام التنفيذ فلا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي «لحقٍّ محدد المقدار حالِّ الأداء» كما تنص المادة 9 من النظام الحالي، وتشترط المادة 7 من النظام الجديد شرطاً مماثلاً بعبارة «حقٍّ معيّنٍ حالّ الأداء». لذلك يقتصر طلب التنفيذ على الأقساط التي حلّ موعدها ولم تُسدَّد، دون الأقساط المستقبلية.

ما الخطوات الودية والتوثيق قبل اللجوء إلى المحكمة؟

• التذكير: تذكر منصة «إيجار» ضمن خدماتها التنبيهات والإشعارات بمواعيد الدفعات، والتبليغ الإلكتروني عن تأخر المستأجر في سداد الدفعات. ويمكنك إضافة رسالة نصية أو مكتوبة مهذبة تحتفظ بنسخة منها.
• سجل الدفعات: في عقود الإيجار السكنية الجديدة منذ 15 يناير 2024 تُدفع الأجرة عبر القنوات الرقمية لـ«إيجار» فقط، ولا يُقبل الدفع خارجها إثباتاً للسداد. فاجعل سجل المنصة مرجعك، وتجنّب قبول الدفع خارجها في هذه العقود.
• الإعذار الكتابي: تجيز المادة 107 من نظام المعاملات المدنية طلب تنفيذ العقد أو فسخه بعد إعذار المتعاقد المخل، وتنص المادة 108 على أن الاتفاق على الفسخ دون حكم قضائي لا يُعفي من الإعذار إلا باتفاق صريح. ويصح الإعذار بأي وسيلة يتفق عليها الطرفان أو تقررها الأنظمة للتبليغ (المادة 177).
• خطة سداد موثقة: إذا اتفقتما على مهلة جديدة فوثّقها عبر «إيجار»، لأن بند الفسخ في العقد الموحد يستثني المهلة التي يتفق عليها الطرفان من خلال المنصة.
• التحكيم عند الاتفاق: المركز السعودي للتحكيم العقاري التابع للهيئة العامة للعقار طريق بديل، لكنه متاح فقط إذا اتفق عليه الطرفان.

ويُحيل النظام الجديد (المادة 12) إلى اللائحة تحديدَ حالات وجوب إخطار المدين بأداء الحق قبل قيد طلب التنفيذ، فالتوثيق المبكر مفيد في ظل النظامين.

كيف تقدّم طلب تنفيذ بعقد الإيجار عبر ناجز؟

عقد الإيجار الموحد الموثق في «إيجار» سند تنفيذي، فتقدّم طلبك مباشرة إلى محكمة التنفيذ عبر «ناجز» دون دعوى سابقة. وقد وجّه وزير العدل في يوليو 2018 بالبدء في استقبال طلبات تنفيذ عقد الإيجار السكني الموحد في محاكم التنفيذ باعتباره سنداً تنفيذياً، وأوضحت الوزارة أن ذلك جاء وفق قرار مجلس الوزراء رقم 131 وتاريخ 3/4/1435هـ. أما العقد غير المسجل في الشبكة فلا يُنتج آثاره الإدارية والقضائية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 292 وتاريخ 16/5/1438هـ، وتُرفع بقية النزاعات الإيجارية إلى المحكمة العامة عبر «ناجز».

وتلخص المنصة الوطنية خطوات خدمة «تقديم طلب تنفيذ» كما يلي:

1. سجّل الدخول إلى «ناجز» بحساب النفاذ الوطني، واختر باقة «التنفيذ» ثم خدمة «تقديم طلب تنفيذ».
2. اضغط «تقديم طلب جديد» وحدد نوع الطلب: مالي للمطالبة بالأجرة المتأخرة، أو تنفيذ مباشر لطلب الإخلاء.
3. أدخل بيانات طالب التنفيذ والمنفذ ضده، واختر عقد الإيجار الموحد سنداً تنفيذياً.
4. أدخل بيانات مضمون الطلب، وحمّل نسخة من السند، ثم قدّم الطلب.
5. يصلك إشعار برقم الطلب ورسالة نصية، وتتابع حالته من حسابك في «ناجز».

وقد تتغير تسميات القوائم مع تحديث المنصة. وإن لم يكن عقدك موثقاً بعد، فيمكنك من داخل أملاكي العقارية إرسال «طلب تسجيل عقد إيجار» ليوثّقه مكتب عقاري مرخّص في «إيجار».

كم تكلفة طلب التنفيذ على الأجرة المتأخرة؟

تقدّر اللائحة التنفيذية لنظام التكاليف القضائية تكاليف طلب التنفيذ المالي بنسبة 2% من مبلغ المطالبة، بحد أدنى 500 ريال وحد أعلى 10,000 ريال، وتكاليف طلب التنفيذ المباشر كالإخلاء بمبلغ 500 ريال. فمتأخرات قدرها 30,000 ريال تكلفة طلبها 600 ريال، ومتأخرات قدرها 10,000 ريال يُطبق عليها الحد الأدنى 500 ريال.

ويتحمل هذه التكاليف المنفذ ضده، ما لم يثبت أن طالب التنفيذ غير مستحق لمطالبته فيتحملها كاملة، أو لجزء منها فيتحمل بقدره. وتصدر الإدارة المختصة التقدير النهائي بعد البت في الطلب، ولا يُحصَّل المبلغ إلا بعد انتهاء مدة الاعتراض على التقدير. وتذكر المنصة الوطنية أن تكلفة خدمة «تقديم طلب تنفيذ» الإلكترونية مجانية، أما التكاليف القضائية فتُقدَّر وفق اللائحة على النحو السابق.

ماذا يحدث بعد طلب التنفيذ حتى 27 أكتوبر 2026؟

يطبق حتى هذا التاريخ نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي م/53 وتاريخ 13/8/1433هـ. يصدر قاضي التنفيذ أمر التنفيذ ويُبلَّغ به المستأجر، فإن تعذر إبلاغه خلال 20 يوماً من صدور الأمر نُشر الإبلاغ في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً في منطقة المحكمة (المادة 34).

وإذا لم يسدد المستأجر ولم يفصح عن أموال تكفي للوفاء خلال 5 أيام من إبلاغه، عُدّ مماطلاً، وأمر القاضي حالاً بما يأتي (المادة 46):

• منعه من السفر.
• إيقاف إصدار صكوك التوكيل منه في الأموال وما يؤول إليها.
• الإفصاح عن أمواله القائمة وما يرد إليه مستقبلاً بقدر الدين، وحجزها والتنفيذ عليها.
• الإفصاح عن رخص وسجلات أنشطته التجارية والمهنية.
• إشعار الجهة المرخص لها بتسجيل المعلومات الائتمانية بواقعة عدم التنفيذ.

وللقاضي بحسب الحال منع الجهات الحكومية والمنشآت المالية من التعامل مع المدين، وحجز مستحقاته لدى الجهات الحكومية، والأمر بحبسه وفق أحكام النظام.

وفي الإخلاء يخرج المأمور إلى العقار في اليوم التالي لمضي 5 أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويسلّمه للمؤجر، وله استخدام القوة الجبرية لدخوله إذا استدعى الأمر (المادة 72). وإذا لم يحضر الحائز أو امتنع عن تسلّم منقولاته سُلّمت إلى الخازن القضائي، وأمر القاضي ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلّمها. وتجيز اللائحة التنفيذية (72/1) إمهال الإخلاء مدة لا تتجاوز 30 يوماً.

ما الذي يتغير من 28 أكتوبر 2026 مع نظام التنفيذ الجديد؟

يبدأ العمل بنظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي م/237 وتاريخ 3/11/1447هـ في 28 أكتوبر 2026، أي بعد 180 يوماً من نشره في 1 مايو 2026 (المادة 65). ولم يذكر النظام عقد الإيجار بالاسم، لكن الفقرة (ح) من مادته السابعة تشمل العقود والمحررات التي لها حكم السندات التنفيذية بموجب نظام أو قرار من مجلس الوزراء. والتفصيل في مقال نظام التنفيذ الجديد 1447هـ. وأبرز ما يمس الأجرة المتأخرة:

• مهلة 5 أيام عمل (المادة 18): بعدها تبدأ فوراً إجراءات التنفيذ الجبري في الأموال: إشعار جهات المعلومات الائتمانية، وحجز أموال المستأجر وما يرد إليه مستقبلاً بما في ذلك مستحقاته لدى الجهات العامة. ويُمهل 10 أيام عمل إضافية إذا قدّم ضماناً بنكياً يكفي للوفاء.
• غرامة يومية (المادة 18): للمحكمة فرض غرامة لا تزيد على 5,000 ريال عن كل يوم يمضي دون إتمام التنفيذ، بسقف تحدده اللائحة، وتؤول حصيلتها إلى خزينة الدولة لا إلى المؤجر.
• المنع من السفر بطلب (المادة 19): لا يقع تلقائياً، بل بطلب من طالب التنفيذ، لمدة لا تتجاوز 3 سنوات يجوز تمديدها بطلب جديد بحيث لا يتجاوز مجموعها 6 سنوات، وينقضي بانتهاء طلب التنفيذ.
• حجز الراتب (المادة 26): لا يتجاوز ثلث إجمالي الأجر أو الراتب في غير دين النفقة، وربع معاش التقاعد.
• الإخلاء (المادة 36): إذا لم يُخلِ المستأجر خلال 5 أيام عمل من إبلاغه، تأمر المحكمة فوراً باستعمال القوة المختصة. فإن تعذر ذلك أمرت بمنعه من السفر بطلب طالب التنفيذ، وفرضت غرامة لا تزيد على 10,000 ريال يومياً بسقف تحدده اللائحة. وتحدد اللائحة إجراءات إخلاء العقار والتصرف في المنقولات التي لا يتسلمها مالكها.
• الحبس عند الامتناع عن الإخلاء (المادة 37): إذا مضى 30 يوم عمل على هذه الإجراءات دون تنفيذ، تأمر المحكمة بطلب طالب التنفيذ بحبس الممتنع مدة لا تزيد على 180 يوماً يجوز تمديدها. ولا يُحبس من لم يتجاوز 18 عاماً، أو من ثبت بتقرير طبي معتمد أن مرضه لا يتحمل معه الحبس، أو الحامل أو الأم لطفل دون سنتين، أو أصول طالب التنفيذ وفروعه، ولا يسقط الحق بانتهاء الحبس.

ولا ينص النظام الجديد على حبس المدين لإجباره على سداد دين مالي، فالحبس لإجبار المنفذ ضده فيه مقصور على التنفيذ المباشر كالإخلاء، مع استمرار العمل مؤقتاً بأحكام الإعسار الواردة في النظام السابق. لكنه يجرّم تعمد تعطيل التنفيذ، ومنه الامتناع عن تنفيذ أمر التنفيذ أو عن الإفصاح عن الأموال، وكذلك إخفاء الأموال أو تهريبها لمنع استيفاء الحق، بعقوبة السجن حتى 3 سنوات أو غرامة حتى مليون ريال أو بهما معاً، بدعوى تقيمها جهة التحقيق والادعاء أمام المحكمة المختصة (المادتان 48 و50). وتبقى الأحكام والأوامر والقرارات الصادرة قبل نفاذه صحيحة وفق الأحكام المعمول بها قبله.

هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر بسبب عدم دفع الإيجار؟

نعم، لكن عبر القضاء فقط، ولا ينتهي العقد بمجرد التأخر. فقد أوضحت منصة «إيجار» في يوليو 2025، بحسب ما نقلته مجلة «الرجل»، أن فسخ العقد الموحد لا يقع تلقائياً عند تأخر المستأجر، وأن إنهاءه يكون بأمر قضائي أو باتفاق الطرفين. وتشرح خطوات المسار في مصطلح إجراءات الإخلاء.

وتختلف المصادر الرسمية في طريق الإخلاء أثناء مدة العقد بسبب عدم السداد:

• طلب تنفيذ مباشر لدى محكمة التنفيذ: ذكرت وزارة العدل في يناير 2020 أن صاحب العقد الموحد الموثق يقدّم طلب تنفيذ إلكترونياً، ويختار «تنفيذ مباشر» إذا أراد إخلاء العقار، دون رفع دعوى.
• دعوى فسخ أمام المحكمة العامة: ذكرت «إيجار» في يوليو 2025 أن المحكمة العامة هي الجهة المختصة بدعاوى الفسخ، وأن محكمة التنفيذ تختص بتنفيذ الأحكام الصادرة فيها.

ولم نجد نصاً رسمياً يحدد أي الطريقين يُتّبع في كل حالة، فالأمر يتوقف على وقائعها ونص العقد وتقدير المحكمة، ويحسن استشارة محامٍ قبل التقديم. أما إذا انتهى العقد بانتهاء مدته دون تجديد ولم يُخلِ المستأجر، فيُطلب الإخلاء على العقد الموحد بنوع التنفيذ المباشر عبر «ناجز».

وبعد صدور أمر من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار، تتيح خدمة «إلغاء العقود السكنية والتجارية (فسخ العقد من طرف واحد)» التي تعرضها الهيئة العامة للعقار إلغاء العقد الموثق في «إيجار». والمستند الإلزامي فيها قرار التنفيذ بإنهاء العقد متضمناً رقم العقد، وتشمل خطواتها تسوية الدفعات المسجلة على العقد.

عدم السداد في الرياض سبب لرفض التجديد

داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لا يجوز للمؤجر رفض تجديد العقد إذا رغب المستأجر فيه إلا في حالات محددة، منها تخلف المستأجر عن سداد الأجرة، ووجود خلل هيكلي في العقار يهدد السلامة، ورغبة المالك في استخدامه له أو لقريب من الدرجة الأولى، إضافة إلى حالات أخرى يحددها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار. ويأتي ذلك ضمن الأحكام الصادرة بالمرسوم الملكي م/73 وتاريخ 2/4/1447هـ، التي جمّدت أيضاً زيادة الإيجار في الرياض خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025. أما خارج الرياض فلكل طرف عدم التجديد بإشعار الآخر قبل 60 يوماً على الأقل من نهاية العقد. وبقرار من الهيئة العامة للعقار لا تقل مدة إشعار المؤجر بعدم التجديد في العقود السكنية النموذجية عن 365 يوماً إذا أراد الوحدة لاستخدامه الشخصي أو لقريب من الدرجة الأولى. ولحساب آخر موعد للإشعار استخدم حاسبة مواعيد عقد الإيجار.

ما الذي لا يجوز للمؤجر فعله مع المستأجر المتأخر؟

لا يجوز للمؤجر أن يستوفي حقه بيده. فقد نقلت صحيفة «عكاظ» في مارس 2022 عن شبكة «إيجار» أنه لا يحق للمؤجر فصل الكهرباء أو الماء أو الغاز عن المستأجر عند وجود متأخرات، وأن النزاع يُعرض على الجهات القضائية أو المركز السعودي للتحكيم العقاري بحسب الاختصاص.

ولم نجد نصاً نظامياً يذكر تغيير الأقفال أو إخراج الأثاث بالاسم، لكن النصوص الآتية تحكم المسألة:

• تُلزم المادة 423 من نظام المعاملات المدنية المؤجر بالامتناع عن التعرض للمستأجر في انتفاعه طوال مدة الإيجار، وإلا كان ضامناً، وإذا حُرم المستأجر بذلك من الانتفاع كلياً أو جزئياً فله طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في التعويض.
• الإخلاء الجبري ينفذه المأمور أو القوة المختصة بأمر من محكمة التنفيذ (المادة 72 من النظام الحالي، والمادة 36 من النظام الجديد).
• المنقولات التي لا يتسلمها المستأجر تُسلَّم إلى الخازن القضائي في النظام الحالي، وتحدد اللائحة التصرف فيها في النظام الجديد.

فتغيير الأقفال أو منع الدخول أو نقل الأغراض دون أمر قضائي استيفاءٌ للحق باليد خارج الطريق النظامي، وقد يجعل المؤجر ضامناً لما يلحق المستأجر، والطريق النظامي طلب التنفيذ لدى محكمة التنفيذ. وانظر أيضاً حقوق المستأجر في السعودية.

هل يجوز فرض غرامة تأخير على الإيجار؟

لا تعتمد على شرط غرامة تأخير محددة سلفاً على الأجرة. فالمادة 178 من نظام المعاملات المدنية تجيز للمتعاقدين تحديد مقدار التعويض مقدماً في العقد أو في اتفاق لاحق، لكنها تستثني صراحة ما إذا كان محل الالتزام مبلغاً نقدياً، والأجرة مبلغ نقدي. ولم نجد في بنود العقد السكني الموحد التي تعرضها «إيجار» غرامة تأخير لصالح المؤجر.

أما الغرامات اليومية في نظام التنفيذ فجزاءات لإجبار المدين، تودع في حساب المحكمة في النظام الحالي وتؤول إلى خزينة الدولة في الجديد، فليست تعويضاً للمؤجر. ويبقى له المطالبة بالأجرة المتأخرة نفسها، ويتحمل المنفذ ضده في الأصل التكاليف القضائية لطلب التنفيذ، وكذلك مصروفات التنفيذ في النظام الجديد (المادة 32).

ما الجدول الزمني لتحصيل الإيجار المتأخر؟

يلخص الجدول التالي المراحل من حلول الدفعة حتى الإخلاء، مع النظام الذي يحكم كل مرحلة:

الخلاصة

حقوق المؤجر عند تأخر الإيجار واسعة، لكنها تمر عبر القضاء: وثّق العقد في «إيجار»، وذكّر وأعذر كتابياً، ثم قدّم طلب تنفيذ عبر «ناجز» بالأجرة الحالّة، واطلب الإخلاء عبر القضاء بالطريق الذي يناسب حالتك. ويطبق النظام الحالي حتى 27 أكتوبر 2026، والجديد بمهلة 5 أيام عمل ومنع من السفر بطلب من 28 أكتوبر 2026. وتجنّب قطع الخدمات وتغيير الأقفال وشرط غرامة التأخير.

المصادر الرسمية

• نظام التنفيذ 1433هـ (المرسوم الملكي م/53) — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
• نظام التنفيذ 1447هـ (المرسوم الملكي م/237) — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
• نظام المعاملات المدنية (المرسوم الملكي م/191) — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
• عقد إيجار السكني — منصة إيجار
• الأحكام النظامية الجديدة لضبط العلاقة الإيجارية — منصة إيجار
• تقديم طلب تنفيذ (وزارة العدل) — المنصة الوطنية الموحدة
• إلغاء العقود السكنية والتجارية (فسخ العقد من طرف واحد) — الهيئة العامة للعقار
• اللائحة التنفيذية لنظام التكاليف القضائية — وزارة العدل
• عكاظ: وزارة العدل — محاكم التنفيذ تستقبل عقود الإيجار الموحدة سندات تنفيذ (يناير 2020)
• عكاظ: «إيجار»: لا يحق للمؤجر فصل الكهرباء والماء والغاز عن المستأجر (مارس 2022)
• واس: وزير العدل يوجّه ببدء استقبال عقد الإيجار السكني الموحد باعتباره سنداً تنفيذياً (يوليو 2018)
• الرجل: منصة «إيجار» توضح ضوابط فسخ عقد الإيجار وتأخر السداد (يوليو 2025)