رسم الأراضي البيضاء رسم سنوي يصل إلى 10% من قيمة الأرض، ويُفرض على الأرض الفضاء القابلة للتطوير داخل النطاق العمراني إذا وقعت في نطاق تعلنه وزارة البلديات والإسكان وبلغت مساحتها، أو مجموع ما يملكه صاحبها في المدينة، 5,000 متر مربع فأكثر. وأول مدينة طُبّق فيها وفق اللائحة الجديدة هي الرياض، بشرائح 10% و7.5% و5% و2.5%، وصدرت أول فواتيرها في يناير 2026. أما رسم العقارات الشاغرة فلا يزيد على 5% من قيمة المبنى، ويُفرض على المبنى غير المستغل 6 أشهر خلال سنة مرجعية في نطاق مُعلن، ولم يُعلن تطبيقه في أي مدينة حتى تاريخ المراجعة (5 أكتوبر 2026).
ما الذي غيّره المرسوم الملكي م/244 في نظام رسوم الأراضي البيضاء؟
وسّع المرسوم الملكي م/244 وتاريخ 7/11/1446هـ النظام ليشمل الأراضي البيضاء والمباني الشاغرة معاً. وصدر بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم 758 وتاريخ 1/11/1446هـ، معدِّلاً النظام الصادر بالمرسوم الملكي م/4 وتاريخ 12/2/1437هـ، ونُشر في جريدة أم القرى (العدد 5086) في 12 مايو 2025. وأبرز التغييرات:
- أصبح اسم النظام «نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة».
- اتسع تعريف الأرض البيضاء ليشمل كل أرض فضاء قابلة للتطوير والتنمية داخل حدود النطاق العمراني، بعد أن كان مقصوراً على الأرض المخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري.
- حلّ رسم «لا يزيد على 10%» من قيمة الأرض محل النسبة الثابتة 2.5% في النص الأصلي.
- لا تقل المساحة الخاضعة، للأرض الواحدة أو لمجموع أراضي المالك، عن 5,000 متر مربع.
- أُضيف رسم سنوي على العقارات الشاغرة بنسبة من أجرة المثل لا تزيد على 5% من قيمة العقار، ولمجلس الوزراء رفعها إلى 10% بناءً على اقتراح اللجنة الوزارية.
- لا تشمل الرسوم عقارات الدولة، وتُخصَّص حصيلتها لمشروعات الإسكان.
وجعل المرسوم العمل بالتعديلات على مرحلتين: أحكام الأراضي البيضاء من تاريخ نفاذ لائحتها التي تصدر خلال 90 يوماً من النشر، وأحكام العقارات الشاغرة من تاريخ نفاذ لائحتها التي تصدر خلال سنة من النشر.
| التاريخ | الحدث |
|---|---|
| 12 مايو 2025 | نشر تعديل النظام (المرسوم م/244) في جريدة أم القرى |
| 22 أغسطس 2025 | نشر اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء في أم القرى |
| 27 أغسطس 2025 | إعلان خرائط النطاقات الجغرافية في الرياض ومهلة تسجيل 60 يوماً |
| 30 أكتوبر 2025 | نهاية مهلة تسجيل الأراضي في الرياض |
| 1 يناير 2026 | بدء إصدار فواتير الرياض (أكثر من 60 ألف فاتورة) |
| 13 مايو 2026 | إعلان الوزارة اعتماد اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة |
| 15 مايو 2026 | نشر لائحة العقارات الشاغرة في أم القرى |
| 5 أكتوبر 2026 (تاريخ المراجعة) | لم يُعلن تطبيق رسم العقارات الشاغرة في أي مدينة |
ما الأرض البيضاء التي يُفرض عليها الرسم؟
تخضع الأرض للرسم إذا اجتمعت فيها خمسة شروط نصت عليها المادة السابعة من اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء:
- أن تكون أرضاً بيضاء.
- أن تكون قابلة للتطوير أو البناء.
- أن تقع داخل نطاق تطبيق الرسم وفق الإعلان الصادر بشأنها.
- ألا تقل مساحتها، أو مجموع مساحة الأراضي البيضاء المملوكة لمالك واحد في نطاق المدينة، عن 5,000 متر مربع.
- أن يكون استخدامها ضمن الاستخدامات الواردة في قرار الوزير.
والمكلَّف هو من سُجّلت باسمه وثيقة ملكية الأرض وقت صدور الفاتورة، فرداً أو منشأة، ويشمل من يخلفه شرعاً أو نظاماً كالورثة، ويدفع كل شريك بقدر حصته. ويحدد قرار الوزير الاستخدامات المشمولة في كل نطاق، وتشمل في الرياض الأراضي السكنية والسكنية التجارية والتجارية.
مثال: من يملك في نطاقات الرياض أرضين مساحة كل منهما 3,000 متر مربع يبلغ مجموعه 6,000 متر مربع، فتخضعان إذا تحققت بقية الشروط، لأن العبرة بمجموع ما يملكه في المدينة.
كم نسبة رسوم الأراضي البيضاء وكيف تُحسب؟
لا توجد نسبة واحدة للمملكة؛ فقرار الوزير يقسم كل مدينة خاضعة إلى نطاقات جغرافية، وتُحدَّد النسبة بحسب أولوية التطوير العمراني في النطاق وفق المادة السادسة من اللائحة:
| الشريحة | أولوية التطوير | الرسم السنوي من قيمة الأرض |
|---|---|---|
| الأولى | القصوى | 10% |
| الثانية | العالية | 7.5% |
| الثالثة | المتوسطة | 5% |
| الرابعة | المنخفضة | 2.5% |
| الخامسة | خارج نطاق الأولويات | لا رسم، لكنها تُحتسب ضمن مجموع أراضي المالك في المدينة |
تقدّر قيمةَ الأرض لجنةٌ فنية لا يقل أعضاؤها عن ثلاثة، بينهم مقيّمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، وتصدر قراراتها بالأغلبية، ويدخل في التقدير معامل توافر الخدمات العامة ووصول المرافق. ثم تُطبَّق نسبة الشريحة على القيمة: فأرض في الشريحة الأولى قدّرت اللجنة قيمتها بـ6,000,000 ريال يكون رسمها السنوي 600,000 ريال، ولو وقعت في الشريحة الرابعة لكان 150,000 ريال (أرقام افتراضية للتوضيح).
وتراجع الوزارة سنوياً المعروض والأسعار والممارسات الاحتكارية في كل مدينة، ولها تعديل المساحة الخاضعة أو تعليق التطبيق.
متى يتوقف رسم الأرض البيضاء؟ وهل توجد إعفاءات؟
لا ينص النظام على إعفاءات سوى استثناء عقارات الدولة، لكن المادة الثامنة من اللائحة تحدد حالات يتوقف فيها تطبيق الرسم:
- زوال أي شرط من شروط الخضوع الخمسة.
- وجود مانع يمنع المالك من التصرف في الأرض خلال المدة النظامية للسداد، بشرط ألا يكون متسبباً فيه أو مشاركاً.
- وجود عائق يحول دون صدور تراخيص التطوير أو البناء خلال المدة نفسها، بالشرط ذاته.
- إنجاز تطوير الأرض (تنفيذ البنية التحتية كاملة) أو بنائها (تشييد المنشآت كاملة وفق الرخص) خلال المدة النظامية للسداد. ولا يُعد التسوير وما في حكمه بناءً.
ويجوز للجنة منح مدة إضافية للتطوير أو البناء بحسب مساحة الأرض وطبيعتها، ويُطلب ذلك من خدمة «إدارة الفواتير» في بوابة البرنامج مع مستند ساري من موافقات المشروع، وجدول زمني من مكتب هندسي إذا تجاوزت المدة 6 أشهر. وتمتد مهلة السداد إلى نهاية المدة الإضافية، فإن أكمل المالك التطوير أو البناء خلالها بعد أن سدّد أُعيد إليه ما دفعه، وإلا استُحصلت الرسوم.
كيف تُسدَّد فاتورة الأرض البيضاء وكيف يُعترض عليها؟
تتضمن فاتورة كل أرض نسبة الرسم ومقداره وموعد السداد ووسيلته وحق الاعتراض. وتُعد الإشعارات صحيحة إذا أُرسلت عبر بوابة البرنامج أو الجوال أو البريد الإلكتروني الموثقين أو العنوان الوطني.
- مهلة السداد: سنة ميلادية من تاريخ إصدار الفاتورة، أما فواتير السنوات السابقة فتُسدَّد خلال 90 يوماً من التبليغ.
- البيع قبل اكتمال التطوير: تنقضي مهلة السداد، ويجب سداد الرسم قبل نقل الملكية. وتبقى ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% أمراً منفصلاً عن الرسم.
- المالك الجديد: إذا انتقلت إليه الملكية بعد انتهاء مهلة الإعلان، يقدّم وثائق الأرض للوزارة خلال 30 يوماً من انتقالها.
- الاعتراض: كتابةً إلى اللجنة المختصة خلال 60 يوماً من التبليغ، عبر خدمة «إدارة الاعتراضات» في البوابة، وتبتّ اللجنة نظاماً خلال 60 يوماً من تقديمه إليها (وتذكر البوابة أنه يُدرس قانونياً قبل ذلك خلال 90 يوماً)، ومضيّها دون قرار يُعد رفضاً، ويجوز التظلم من قراراتها أمام المحكمة الإدارية المختصة.
- المخالفات: غرامة لا تزيد على مقدار الرسم المستحق، مع بقاء الالتزام بسداده. وقد نبّهت الوزارة إلى أن غرامة عدم التسجيل قد تصل إلى 100% من قيمة الرسم.
ويمكن للمالك الاستعلام عن خضوع أرضه ببيانات الصك أو السجل العيني عبر خدمة «خضوع الأرض للرسوم» في البوابة.
ما العقار الشاغر الذي يخضع للرسم؟
العقار الشاغر هو المبنى الواقع داخل النطاق العمراني غير المستغل لفترة طويلة دون مسوغ مقبول. وتعرّف اللائحة «المبنى» بأنه كل بناء ثابت أو جزء مستقل منه قابل للإشغال ويمكن قياس إشغاله مستقلاً، وتقول بوابة البرنامج إن الرسم يُطبق على العقار أو الجزء الشاغر منه.
ويُعد المبنى شاغراً إذا لم يُستغل 6 أشهر متصلة أو متفرقة خلال «السنة المرجعية»، وهي 12 شهراً تحددها الوزارة، ويجوز تعديل هذه المدة بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية. ولا يخضع المبنى للرسم إلا باجتماع خمسة شروط نصت عليها المادة الثامنة:
- أن يقع داخل نطاق التطبيق وفق الإعلان.
- أن يكون قابلاً للإشغال أو حاصلاً على شهادة إشغال، بحسب نوع استخدامه وموقعه.
- أن يكون استخدامه ضمن الاستخدامات الواردة في قرار الوزير.
- ألا يقل عدد العقارات الشاغرة المملوكة للمكلّف داخل النطاق عن الحد الأدنى المحدد في القرار.
- ألا يبلغ استهلاكه من المنافع والخدمات الحد الأدنى المخصص لنوع استخدامه، وتصدر محددات الاستهلاك بقرار من الوزير.
ويُرجَع في تحديد استخدام المبنى إلى المخططات التنظيمية أو شهادة الإشغال. ولم تحدد اللائحة رقماً للحد الأدنى من العقارات الشاغرة لكل مالك، بل تركته لقرار الوزير في كل نطاق بحسب الاستخدام؛ لذلك لا يمكن الجزم الآن بأن مالك شقة واحدة شاغرة سيخضع للرسم أو لن يخضع.
كم رسم العقار الشاغر وكيف يُقدَّر ويُبلَّغ به المالك؟
يُحدَّد الرسم السنوي بنسبة من «أجرة المثل» للمبنى، بحيث لا يزيد على 5% من قيمته. فمبنى قيمته 2,000,000 ريال لا يتجاوز رسمه السنوي 100,000 ريال، وهذا حساب للحد الأعلى فقط، أما النسبة الفعلية فيحددها قرار الوزير لكل نطاق.
وتقدّر أجرةَ المثل وقيمةَ المبنى لجنةٌ فنية بينها مقيّمون مرخصون، بالاستناد إلى متوسط قيمة العقارات المماثلة موقعاً ونوعاً واستخداماً ومتوسط الإيجارات في المدينة، فإن لم يوجد عقار مماثل اعتُمدت قيمة الأرض. وتسير الإجراءات كما يلي:
- الإعلان: يصدر بقرار من الوزير ويُنشر في الجريدة الرسمية وبوابة الرسوم، ويحدد المدينة وخريطة النطاق وبداية السنة المرجعية ومهلة الإفصاح.
- الإفصاح: يقدّم ملاك المباني في النطاق وثائقها ويفصحون عن حالتها وفق الإعلان، ومرة واحدة على الأقل في كل سنة مرجعية، ويتقدم المالك الجديد عند انتقال الملكية. وللوزارة طلب وثائق إضافية أو معاينة المبنى.
- الفاتورة: تتضمن نسبة الرسم ومقداره وموعد السداد ووسيلته وحق الاعتراض، وتُبلَّغ بالقنوات نفسها المعتمدة للأراضي البيضاء.
- السداد: خلال 6 أشهر من التبليغ، وفواتير السنوات السابقة خلال 90 يوماً، ويدفع كل شريك بقدر حصته.
- الاعتراض: خلال 60 يوماً من التبليغ أمام اللجنة المختصة وفق المادة الثامنة من النظام، ثم التظلم أمام المحكمة الإدارية.
- الغرامات: لا تزيد على مقدار الرسم المستحق، وتُصدر الوزارة لائحة المخالفات والغرامات بقرار من الوزير.
والمكلَّف هو المالك، ويشمل من في حكمه كالمنتفع بعقد انتفاع موثق. وينص النظام على أن المالك هو المسؤول الأول عن الرسوم والغرامات ما لم يدفعها من في حكمه.
هل بدأ تطبيق رسوم العقارات الشاغرة؟ وفي أي مدن؟
لم تُعلن وزارة البلديات والإسكان تطبيقه في أي مدينة أو نطاق جغرافي حتى تاريخ المراجعة (5 أكتوبر 2026). وقد ذكرت الوزارة عند اعتماد اللائحة في 13 مايو 2026 أن المدن والنطاقات تُعلن حال انطباق معايير الشغور، وتقول بوابة البرنامج إن التطبيق لا يشمل كل المدن، ولا تتضمن أخبار الوزارة والبوابة حتى ذلك التاريخ أي إعلان من هذا النوع.
ويخضع النطاق وفق المادة الخامسة من اللائحة إذا تحقق فيه أي من أربعة معايير: ارتفاع معدل الشغور، أو ارتفاع تكاليف السكن نسبةً إلى دخل الأسرة السنوي، أو ارتفاع أسعار العقار مقارنة بمؤشر أسعار المستهلك، أو ارتفاع الشغور لدى من يملك أكثر من عقار شاغر. وإذا تبيّن تحقق أحدها تابعته الوزارة مدة لا تقل عن 12 شهراً، فإن استمر صدر الإعلان. وتصدر التفاصيل الفنية لهذه المعايير بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية.
وتؤكد البوابة أن الرسم لا يُطبق قبل اعتماد النطاقات والإعلان عنها. لكن اللائحة تسمح بعد الإعلان باحتساب الرسم عن السنوات السابقة اعتباراً من تاريخ خضوع العقار لقرار التطبيق في النطاق.
متى يتوقف رسم العقار الشاغر؟
يتوقف تطبيق الرسم إذا تحقق خلال السنة المرجعية أي مما يلي، وفق المادة العاشرة من اللائحة:
- زوال أي شرط من شروط الخضوع، كأن يتجاوز استهلاك المبنى للمنافع الحد الأدنى، أو يخرج استخدامه عن الاستخدامات المشمولة.
- وجود مانع يحول دون إشغال المبنى لم يتسبب فيه المالك ولم يشارك فيه، وتصدر قائمة الموانع المعتبرة بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية.
- بيع المبنى بوثيقة نظامية.
- صدور شهادة إشغال للمبنى خلال السنة المرجعية، عدا المباني التي حصلت على الإطلاق الكلي للتيار الكهربائي قبل صدور الشهادة.
- شغور ناتج عن أسباب ملحّة ومعتبرة، بشرط أن يكون المبنى مسجلاً عنواناً رئيسياً للمكلّف وفق الأنظمة، وأن يقدّم المستندات المؤيدة.
هل يكفي عقد إيجار موثق في منصة إيجار لإثبات أن العقار غير شاغر؟
لا تذكر اللائحة منصة إيجار ولا عقد الإيجار بالاسم؛ فمعيارها عدم استغلال المبنى 6 أشهر خلال السنة المرجعية مع عدم بلوغه الحد الأدنى من استهلاك المنافع. وسكن المستأجر في الوحدة أوضح صور استغلالها، لكن اللائحة لم تنص على أن العقد وحده يكفي إذا بقيت الوحدة بلا استخدام. وتقول بوابة البرنامج إن مجرد عرض الوحدة للإيجار أو البيع لا يغيّر التقييم، وإن التحقق من الشغور يتم بمؤشرات فنية وتشغيلية وربط معلوماتي مع الجهات ذات العلاقة.
وللوزارة أن تطلب ما تراه من وثائق وأن تعاين المبنى، لذلك يفيد المالك أن تكون عقوده موثقة. فعقد الإيجار غير المسجل في منصة إيجار لا يترتب عليه أثر إداري أو قضائي وفق قرار مجلس الوزراء رقم 292. وفي أملاكي العقارية تُجهَّز بيانات العقد كاملة ثم يضغط المستخدم «طلب تسجيل عقد إيجار» ليوثّقه مكتب عقاري مرخّص في إيجار، دون ربط تقني مباشر بين أملاكي ومنصة إيجار.
وفي النطاق العمراني لمدينة الرياض يلزم مراعاة قواعد تثبيت الإيجار 5 سنوات التي بدأت في 25 سبتمبر 2025: فالوحدة الشاغرة تُؤجَّر بإجمالي أجرة آخر عقد لها، أما الوحدة التي لم تؤجَّر من قبل فتُحدد أجرتها بحرية.
ماذا يفعل مالك شقة أو عمارة شاغرة الآن؟
لا سداد ولا إفصاح عن الشغور قبل صدور إعلان يشمل المبنى، لكن الاستعداد المبكر مفيد:
- تابع الإعلانات الرسمية في جريدة أم القرى وبوابة رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، فلا رسم قبل إعلان.
- احسب أشهر الشغور لكل وحدة: الحد 6 أشهر متصلة أو متفرقة في السنة المرجعية، فالفترات القصيرة بين مستأجر وآخر تتراكم.
- اعرف عدد وحداتك الشاغرة واستخداماتها: فالقرار سيحدد حداً أدنى لعددها لكل مالك في النطاق بحسب الاستخدام.
- احتفظ بما يثبت الاستخدام: عقود موثقة في إيجار وفواتير الكهرباء والمياه، لأن الوزارة قد تطلب وثائق أو تعاين المبنى.
- حدّث بيانات التواصل: سجّل عنوانك الوطني وتأكد من رقم جوالك وبريدك الموثقين، فالتبليغ عبرها يُعد صحيحاً ومنتجاً لآثاره.
- وثّق أسباب الشغور الخارجة عن إرادتك: مثل مانع يحول دون الإشغال، أو سبب ملحّ إذا كان المبنى عنوانك الرئيسي، فهذه من حالات توقف الرسم.
- إذا صدر إعلان يشمل مبناك: أفصح عن حالته خلال المهلة، وراجع الفاتورة، واعترض خلال 60 يوماً إن رأيت خطأ في الخضوع أو التقييم، وسدّد خلال 6 أشهر.
الخلاصة
رسم الأراضي البيضاء مطبّق فعلاً وفق لائحة أغسطس 2025، بشرائح من 10% إلى 2.5% وحد أدنى 5,000 متر مربع، وأول مدنه الرياض التي صدرت فواتيرها في يناير 2026. أما رسم العقارات الشاغرة فلائحته منشورة منذ 15 مايو 2026، وحده الأعلى 5% من قيمة المبنى، لكنه لم يُعلن تطبيقه في أي مدينة حتى تاريخ المراجعة (5 أكتوبر 2026)، ولا يُطبق إلا بعد إعلان رسمي يحدد المدينة والنطاق.
المصادر الرسمية
- نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة — هيئة الخبراء
- المرسوم م/244 وقرار مجلس الوزراء 758 (أم القرى 5086)
- اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء — جريدة أم القرى
- اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة — جريدة أم القرى
- اعتماد لائحة رسوم العقارات الشاغرة — الوزارة
- الأسئلة الشائعة عن لائحة العقارات الشاغرة — بوابة البرنامج
- المدد الإضافية والاعتراض — بوابة البرنامج
- خرائط نطاقات الأراضي البيضاء في الرياض — الوزارة
- أول فوترة لرسوم الأراضي البيضاء في الرياض — الوزارة
- فواتير الرياض الأولى — الوزارة