أنواع العقاراتأرض فضاء
مرادفات: أرض خالية، أرض غير مبنية، قطعة أرض فضاء
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
الأرض الفضاء هي قطعة أرض خالية من المباني والمنشآت الدائمة، أياً كان استخدامها المعتمد في المخطط (سكني أو تجاري أو صناعي أو غيره)، وهو وصف سوقي عام لا يطابق تماماً مصطلح «الأرض البيضاء» الذي يحمل معنى نظامياً مرتبطاً برسوم سنوية.
نظرة شاملة
الأرض الفضاء هي قطعة أرض خالية من المباني والمنشآت الدائمة، أياً كان استخدامها المعتمد في المخطط (سكني أو تجاري أو صناعي أو غيره)، وهو وصف سوقي عام لا يطابق تماماً مصطلح «الأرض البيضاء» الذي يحمل معنى نظامياً مرتبطاً برسوم سنوية. وقد تكون الأرض الفضاء مطوَّرة ضمن مخطط معتمد تصلها الخدمات، أو أرضاً خاماً لم تُنفَّذ بنيتها التحتية بعد، ويختلف سعرها وقابليتها للبناء بحسب ذلك.
في السعودية قد تخضع الأرض الفضاء لنظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، الذي عُدِّل اسمه وأحكامه بالمرسوم الملكي رقم (م/244) وتاريخ 7/11/1446هـ. وبحسب لائحته التنفيذية يُشترط لإخضاع الأرض للرسم أن تكون أرضاً بيضاء قابلة للتطوير أو البناء، داخل نطاق تطبيق الرسم المعلَن في المدينة، وألا تقل مساحتها أو مجموع ما يملكه المالك الواحد من أراضٍ بيضاء في المدينة عن 5,000 متر مربع، وأن يكون استخدامها ضمن الاستخدامات المحددة بقرار الوزير، إذ يمكن أن تشمل جميع الاستخدامات. وتُحدَّد نسبة الرسم السنوي بحسب أولوية التطوير في النطاق الجغرافي: 10% أو 7.5% أو 5% أو 2.5% من قيمة الأرض، ولا رسم على الشريحة الخامسة الواقعة خارج الأولويات. وتقدّر القيمةَ لجنةٌ فنية من بين أعضائها مقيّمون مرخّصون من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم)، ولا تشمل الرسوم عقارات الدولة. وأضاف التعديل رسماً مستقلاً على العقارات الشاغرة (المباني غير المشغولة) بنسبة من أجرة المثل لا تتجاوز 5% من قيمة العقار ويجوز لمجلس الوزراء رفعها إلى 10%، ويتوقف تطبيقه على اللوائح والإعلانات المنظمة له.
عملياً، لامتلاك الأرض الفضاء تكلفة احتفاظ: الرسم السنوي إن انطبقت الشروط، وضريبة التصرفات العقارية 5% عند البيع، ومصاريف التسوير والنظافة، إضافة إلى تجميد رأس المال دون دخل. ويتوقف الرسم بإنجاز تطوير الأرض أو بنائها خلال مدة السداد أو بانتفاء أحد شروطه، ولا يُعد التسوير وحده بناءً في مفهوم اللائحة. أما ارتفاع القيمة مع التطوير المحيط فليس قاعدة مضمونة؛ فهو مرهون بالموقع والاستخدام المعتمد ووصول الخدمات وحجم المعروض في المدينة.
⚖️ الأساس النظامي
يحكم الأراضي الفضاء الخاضعة للرسوم نظامُ رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة بعد تعديله وتغيير اسمه بالمرسوم الملكي رقم (م/244) وتاريخ 7/11/1446هـ، ولائحته التنفيذية المنشورة في جريدة أم القرى، وتشمل: الشرائح 10% و7.5% و5% و2.5% و0% بحسب أولوية التطوير، وحد 5,000 م² للأرض أو لمجموع أراضي المالك في المدينة، والسداد خلال سنة ميلادية من تاريخ الفاتورة، ووجوب سداد الرسم قبل نقل الملكية عند البيع قبل اكتمال التطوير (المادة 13/5). وتخضع عمليات بيع الأراضي لضريبة التصرفات العقارية 5% وفق نظامها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/3/1446هـ.
💡 مثال تطبيقي
يملك مستثمر في الرياض قطعتي أرض فضاء داخل نطاق تطبيق الرسم: الأولى 3,000 م² والثانية 2,500 م²، أي 5,500 م² في المدينة نفسها، فتنطبق عليهما شروط الرسم مع أن كل قطعة وحدها أقل من 5,000 م². تقدّر اللجنة قيمة المتر بـ 2,000 ريال، فتكون القيمة 5,500 × 2,000 = 11,000,000 ريال، ولو صُنِّف النطاق في الشريحة الثانية (7.5%) لكان الرسم السنوي 825,000 ريال يُسدَّد خلال سنة ميلادية من الفاتورة. وإذا قرر بيع القطعة الثانية بـ 5,000,000 ريال قبل تطويرها، فعليه سداد الرسم المستحق عليها قبل نقل الملكية، وتُستحق على الصفقة ضريبة تصرفات عقارية 5% = 250,000 ريال. وبعد البيع ينزل مجموع أراضيه إلى 3,000 م² فيتوقف تطبيق الرسم لانتفاء شرط المساحة.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الخلط بين «الأرض الفضاء» و«الأرض البيضاء» — الرسم لا يُفرض على كل أرض غير مبنية، بل على ما تنطبق عليه شروط اللائحة داخل نطاق معلَن.
- ✗الظن بأن القطع الصغيرة معفاة دائماً — حد 5,000 م² يُحسب على مجموع الأراضي البيضاء التي يملكها المالك في المدينة، لا على كل قطعة منفردة.
- ✗الاعتقاد بأن تسوير الأرض يوقف الرسم — اللائحة تعرّف البناء بتشييد المنشآت كاملة وفق التراخيص، وتستثني التسوير وما في حكمه.
- ✗بيع الأرض قبل تسوية الرسوم المستحقة — عند البيع قبل اكتمال التطوير يجب سداد الرسم قبل نقل الملكية (المادة 13/5 من اللائحة).
- ✗افتراض أن قيمة الأرض الفضاء ترتفع حتماً — القيمة مرهونة بالاستخدام المعتمد والخدمات والمعروض، ومع الرسوم وتكلفة الاحتفاظ قد يتراجع العائد الصافي.
🌍 فروقات دولية
تعتمد دول كثيرة ضريبة عقارية سنوية عامة على الأراضي والمباني بدلاً من رسم خاص بالأراضي غير المطوّرة؛ ففي تركيا تخضع الأراضي والمباني عموماً لضريبة عقارية سنوية تحصّلها البلديات، وتفرّق التركية بين «arsa» (أرض داخل مخطط تنظيمي معدّة للبناء) و«arazi» (أرض خارج المخطط). وفي الإمارات لا توجد ضريبة سنوية عامة على الأراضي، وقد تتضمن عقود بيع الأراضي لدى بعض المطورين مهلاً للبدء في البناء. ويتميز النموذج السعودي بربط الرسم بأولويات التطوير داخل كل مدينة لتحفيز المعروض من الأراضي المطورة.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين الأرض الفضاء والأرض البيضاء؟▾
الأرض الفضاء وصف سوقي لأي أرض غير مبنية. أما الأرض البيضاء فمصطلح نظامي يخص الأرض القابلة للتطوير أو البناء داخل نطاق معلَن لتطبيق الرسم وبالشروط التي حددتها اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة.
هل تُفرض رسوم على كل أرض فضاء في السعودية؟▾
لا؛ يشترط أن تقع الأرض داخل نطاق تطبيق الرسم المعلن في المدينة، وأن تكون قابلة للتطوير أو البناء، وألا تقل مساحتها أو مجموع أراضي المالك البيضاء في المدينة عن 5,000 م²، وأن يكون استخدامها ضمن الاستخدامات المحددة بقرار الوزير.
كم نسبة رسوم الأراضي البيضاء؟▾
تحدد اللائحة التنفيذية أربع شرائح بحسب أولوية التطوير: 10% و7.5% و5% و2.5% من قيمة الأرض سنوياً. أما الشريحة الخامسة خارج الأولويات فلا رسم عليها، لكنها تُحتسب ضمن مجموع أراضي المالك.
متى يتوقف رسم الأرض البيضاء؟▾
يتوقف الرسم بإنجاز تطوير الأرض أو بنائها خلال مدة السداد، أو بانتفاء أي شرط من شروط تطبيقه كنقص المساحة عن الحد. ويُعاد للمكلف ما دفعه عن تلك المدة إذا أكمل التطوير أو البناء بعد السداد، ولا يُعد التسوير وحده بناءً.
هل على بيع الأرض الفضاء ضريبة؟▾
بيع العقارات في السعودية معفى من ضريبة القيمة المضافة منذ 4 أكتوبر 2020، وتُستحق بدلاً منها ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة التصرف. وإذا كانت الأرض خاضعة لرسوم الأراضي البيضاء فيجب سداد الرسوم المستحقة قبل نقل الملكية.
