Mülk TürleriBoş Arazi
Eş Anlamlılar: Boş arsa، Yapısız arsa، İnşa edilmemiş arazi
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Boş arazi (arsa), onaylı kullanım türü ne olursa olsun (konut, ticari, sanayi veya diğer) üzerinde bina ya da kalıcı yapı bulunmayan arazi parçasıdır; genel bir piyasa terimidir ve Suudi Arabistan'da yıllık harca bağlı hukuki bir kavram olan "beyaz arazi" ile birebir aynı değildir.
Genel Bakış
Boş arazi (arsa), onaylı kullanım türü ne olursa olsun (konut, ticari, sanayi veya diğer) üzerinde bina ya da kalıcı yapı bulunmayan arazi parçasıdır; genel bir piyasa terimidir ve Suudi Arabistan'da yıllık harca bağlı hukuki bir kavram olan "beyaz arazi" ile birebir aynı değildir. Boş arazi, onaylı bir parselasyon planı içinde altyapısı tamamlanmış bir arsa olabileceği gibi altyapısı henüz yapılmamış ham arazi de olabilir; fiyatı ve yapılaşma imkânı buna göre değişir.
Suudi Arabistan'da boş arazi, adı ve hükümleri 7/11/1446H tarihli M/244 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile değiştirilen Beyaz Arazi ve Boş Gayrimenkul Harçları Kanunu'na tabi olabilir. Uygulama yönetmeliğine göre arazinin harca tabi olması için beyaz arazi niteliğinde ve geliştirilebilir ya da üzerine yapı yapılabilir olması, şehirde ilan edilen uygulama alanı içinde bulunması, tek başına veya aynı maliğin şehirdeki diğer beyaz arazileriyle birlikte en az 5.000 m² olması ve kullanımının bakanlık kararında belirlenen kullanımlar arasında yer alması gerekir (kararla tüm kullanımlar kapsama alınabilir). Yıllık harç oranı, coğrafi bölgenin gelişim önceliğine göre arazi değerinin %10, %7,5, %5 veya %2,5'idir; öncelikler dışındaki beşinci dilimde harç alınmaz. Değer, üyeleri arasında Suudi Akredite Değerleme Uzmanları Kurumu (Taqeem) lisanslı değerleme uzmanları bulunan teknik bir komisyon tarafından belirlenir; devlet mülkleri kapsam dışıdır. Değişiklik ayrıca boş (kullanılmayan) yapılı gayrimenkuller için emsal kiranın bir oranı olarak belirlenen, gayrimenkul değerinin %5'ini aşmayan ve Bakanlar Kurulu'nca %10'a çıkarılabilen ayrı bir harç getirmiştir; uygulanması yönetmelik ve duyurulara bağlıdır.
Uygulamada boş arazi tutmanın bir elde tutma maliyeti vardır: koşullar oluşmuşsa yıllık harç, satışta %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi, çevirme ve temizlik giderleri ve gelir getirmeden bağlanan sermaye. Harç, ödeme süresi içinde geliştirme veya inşaat tamamlandığında ya da koşullardan biri ortadan kalktığında durur; yönetmeliğe göre yalnızca etrafını çevirmek yapı sayılmaz. Çevredeki gelişmeyle değer artışı garanti değildir; konuma, onaylı kullanıma, hizmetlere erişime ve şehirdeki arsa arzına bağlıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
Harca tabi boş araziler, 7/11/1446H tarihli M/244 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile değiştirilip yeniden adlandırılan Beyaz Arazi ve Boş Gayrimenkul Harçları Kanunu ile Ümmülkura resmî gazetesinde yayımlanan uygulama yönetmeliğine tabidir. Yönetmelik şunları düzenler: gelişim önceliğine göre %10, %7,5, %5, %2,5 ve %0 dilimleri; bir parsel veya malikin şehirdeki toplam beyaz arazisi için 5.000 m² eşiği; faturadan itibaren bir miladi yıl içinde ödeme; geliştirme tamamlanmadan satışta harcın mülkiyet devrinden önce ödenmesi (Madde 13/5). Arazi satışları, 19/3/1446H tarihli M/84 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan kanun uyarınca %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi'ne tabidir.
💡 Pratik Örnek
Riyad'daki bir yatırımcının ilan edilen harç alanı içinde iki boş arsası vardır: 3.000 m² ve 2.500 m², yani aynı şehirde toplam 5.500 m²; her biri tek başına 5.000 m²'nin altında olsa da harç koşulları oluşur. Komisyon arsayı metrekare başına 2.000 SAR olarak değerlendirir: 5.500 × 2.000 = 11.000.000 SAR. Bölge ikinci dilimdeyse (%7,5) yıllık harç 825.000 SAR olur ve faturadan itibaren bir miladi yıl içinde ödenir. Yatırımcı 2.500 m²'lik arsayı geliştirmeden 5.000.000 SAR'a satarsa, o arsaya ait harcı mülkiyet devrinden önce ödemek zorundadır ve satış %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi'ne (250.000 SAR) tabidir. Satıştan sonra toplam arazisi 3.000 m²'ye düştüğünden alan koşulu ortadan kalkar ve harç uygulaması durur.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗"Boş arazi" ile "beyaz arazi"yi aynı sanmak — harç her yapısız arsaya değil, yalnızca ilan edilen alan içinde yönetmelik koşullarını taşıyan araziye uygulanır.
- ✗Küçük parsellerin her zaman muaf olduğunu düşünmek — 5.000 m² eşiği, malikin şehirdeki toplam beyaz arazisine göre hesaplanır, parsel parsel değil.
- ✗Arazinin etrafını çevirmenin harcı durdurduğunu sanmak — yönetmelik yapıyı ruhsata uygun olarak tamamen inşa etmek diye tanımlar ve çevirme işlerini açıkça hariç tutar.
- ✗Muaccel harçları ödemeden araziyi satmak — geliştirme tamamlanmadan satışta harç mülkiyet devrinden önce ödenmelidir (Yönetmelik Madde 13/5).
- ✗Boş arazinin değerinin mutlaka artacağını varsaymak — değer onaylı kullanıma, hizmetlere ve arza bağlıdır; harçlar ve elde tutma maliyetleri net getiriyi azaltabilir.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Birçok ülke, gelişmemiş araziye özel bir harç yerine arazi ve binalar için genel bir yıllık emlak vergisi uygular. Türkiye'de arazi ve binalar genel olarak belediyelerce tahsil edilen yıllık emlak vergisine tabidir ve imar planı içindeki "arsa" ile plan dışındaki "arazi" ayrımı yapılır. BAE'de genel bir yıllık arazi vergisi yoktur; ancak bazı geliştiricilerin arsa satış sözleşmelerinde inşaata başlama süreleri bulunabilir. Suudi modeli ise harcı her şehirdeki gelişim önceliklerine bağlayarak gelişmiş arsa arzını artırmayı hedeflemesiyle öne çıkar.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş arazi ile beyaz arazi arasındaki fark nedir?▾
Boş arazi, üzerinde yapı olmayan her arsa için kullanılan bir piyasa terimidir. Beyaz arazi ise Beyaz Arazi ve Boş Gayrimenkul Harçları Kanunu'nun uygulama yönetmeliğindeki koşullarla, ilan edilen harç alanı içindeki geliştirilebilir veya yapılaşmaya uygun araziyi ifade eden hukuki bir terimdir.
Suudi Arabistan'da her boş arsa harca tabi midir?▾
Hayır. Arazinin şehir için ilan edilen harç alanı içinde olması, geliştirilebilir veya yapılaşmaya uygun olması, tek başına ya da malikin şehirdeki diğer beyaz arazileriyle birlikte en az 5.000 m² olması ve kullanımının bakanlık kararında yer alması gerekir.
Beyaz arazi harç oranları nedir?▾
Uygulama yönetmeliği gelişim önceliğine göre dört dilim belirler: arazi değerinin yıllık %10, %7,5, %5 ve %2,5'i. Öncelikler dışındaki beşinci dilimde harç alınmaz, ancak bu araziler malikin toplam alanına dahil edilir.
Beyaz arazi harcı ne zaman durur?▾
Harç, ödeme süresi içinde geliştirme veya inşaat tamamlandığında ya da alanın eşiğin altına düşmesi gibi koşullardan biri ortadan kalktığında durur. Ödemeden sonra geliştirme tamamlanırsa o döneme ait ödenen tutar iade edilir; yalnızca çevirme yapı sayılmaz.
Boş arazi satışında vergi var mı?▾
Suudi Arabistan'da gayrimenkul satışları 4 Ekim 2020'den bu yana KDV'den muaftır ve bunun yerine devir bedeli üzerinden %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi alınır. Arazi beyaz arazi harcına tabiyse muaccel harçlar mülkiyet devrinden önce ödenmelidir.
İlgili sorular (İngilizce)
