التأمين، أو «مبلغ الضمان» كما تسميه منصة إيجار، مبلغ يدفعه المستأجر أمانةً لتعويض المؤجر عن ضرر يتسبب فيه، وليس أجرة ولا مالاً يتصرف فيه المؤجر. في العقود الموثقة في إيجار يُحجز المبلغ من محفظة المستأجر عند التوثيق ويبقى محفوظاً لدى إيجار طرفاً محايداً، ثم يُعاد آلياً أو يُقتطع منه ما يقابل الأضرار وفق نموذج التسليم الذي يوافق عليه الطرفان. وإذا اختلفا فالمرجع خبراء تحددهم الهيئة العامة للعقار بموافقتهما، وإلا فالمحكمة المختصة.
هذا الدليل موجّه إلى المستأجر والمؤجر، ويتتبع التأمين من لحظة دفعه حتى استرداده. أما الجانب المحاسبي لإدارة التأمينات في المكاتب العقارية فتجده في مقال إدارة التأمينات المستردة.
ما هو التأمين في عقد الإيجار، وهل دفعه إلزامي؟
التأمين شرط اختياري يتفق عليه المؤجر والمستأجر ويُثبت في العقد، وليس شرطاً لتوثيق العقد. وتوضح منصة إيجار أن عدم تحديد مبلغ للضمان لا يؤثر في توثيق العقد، أما إذا حُدد مبلغ فيجب تسجيله وحفظه لدى إيجار.
ويعرّف نظام الوساطة العقارية في مادته الأولى الضمان، وتنقل إيجار التعريف نفسه، بأنه مبلغ يدفعه المستأجر على سبيل الأمانة لتعويض مالك العقار أو المنفعة عن أي ضرر داخل في ضمان المستأجر وواقع بسببه. فالغرض المنصوص عليه هو تعويض الضرر.
ولا يحدد نظام الوساطة العقارية ولا لائحته التنفيذية مقدار التأمين أو نسبته؛ فالعقد الموحد السكني ينص على التزام الطرفين بالنسبة أو المبلغ الذي اتفقا عليه. وتنص اللائحة على أن الضمان يكون مالياً أو بنكياً. وهذه أحكام نظامية تسري في جميع مناطق المملكة، وليست خاصة بمدينة الرياض.
أين يُحفظ مبلغ التأمين، ولماذا لا يستلمه المؤجر؟
يُحفظ التأمين لدى الهيئة العامة للعقار أو من تخوله، وهو في التطبيق منصة إيجار التي تشرف عليها الهيئة. فالمادة الثانية عشرة من نظام الوساطة العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي م/130 وتاريخ 30/11/1443هـ، تُلزم الوسيط العقاري بتسلّم الضمان وتسليمه للهيئة أو من تخوله. ويبقى محفوظاً لديها حتى يُعاد العقار دون أضرار، ثم يُرد إلى المستأجر كاملاً، أو ما بقي منه بعد اقتطاع قيمة الأضرار.
وتضيف المادة العشرون من اللائحة التنفيذية أن الضمان المالي يُسلَّم خلال مدة لا تتجاوز يومي عمل من إبرام العقد الموحد واستلام الضمان. ويودع في حساب خاص أُنشئ لهذا الغرض، ولا يجوز التصرف فيه لغير ما خُصص له. وقد أعلنت الهيئة إطلاق خدمة «حفظ مبلغ الضمان» عن طريق إيجار في 20 يونيو 2023.
كيف يُحجز التأمين من محفظة المستأجر؟
- يسجّل الوسيط العقاري العقد في إيجار ويدوّن فيه مبلغ الضمان.
- يظهر إشعار بوجوب دفع الضمان من محفظة المستأجر في إيجار.
- إن لم يكفِ الرصيد يشحن المستأجر المحفظة من الصفحة نفسها، فيُحجز المبلغ تلقائياً، ثم يكمل موافقته على العقد.
- بعد موافقة الطرفين وتوثيق العقد يؤكد النظام الحجز، ويظهر المبلغ في محفظة المستأجر باسم «مبلغ الضمان المحجوز».
- إذا لم يُوثق العقد، أو لم يوافق عليه المؤجر، يُفك الحجز ويعود المبلغ رصيداً متاحاً للمستأجر.
ما نموذج الاستلام والتسليم في إيجار، وما أثره على التأمين؟
نموذج الاستلام والتسليم هو السجل الذي يُبنى عليه رد التأمين أو الخصم منه. وهو نموذج إلكتروني مرتبط بالعقد الموثق، يوضح مواصفات الوحدة ومحتوياتها وحالتها. ويعبئه الطرفان مرتين: عند بداية العقد للاستلام، وعند نهايته للتسليم. وتصف إيجار الخدمة بأنها إجبارية.
- من يعبئه: المؤجر والمستأجر فقط، لا الوسيط. وإذا سُجّل ممثل عن أحدهما في العقد فالممثل هو من يتخذ الإجراء، ويكتفي الأصيل بالاطلاع.
- كيف يُعبأ: من حساب الطرف في إيجار، أو عبر الرابط المرسل في رسالة نصية، مع رمز تحقق يصل إلى الجوال المسجل في أبشر.
- الملاحظات والصور: إذا أجاب أحد الطرفين بـ«لا» عن أي بند فله أن يكتب ملاحظاته ويرفق صوراً توضح حالة الوحدة، ويطّلع الطرف الآخر عليها.
- لا تعديل بعد الإرسال: لا يستطيع المؤجر تعديل النموذج بعد إرساله، ولا يعيده المستأجر إليه للتعديل؛ بل يدوّن المستأجر ملاحظاته ثم يوافق أو يرفض.
- نطاق الخدمة: تشمل الخدمة الإلكترونية العقود السكنية فقط في المرحلة الحالية، بحسب صفحة الخدمة في إيجار.
| المرحلة | مهلة التعبئة | إذا لم يُعبأ النموذج خلالها |
|---|---|---|
| الاستلام عند بداية العقد | 7 أيام من توثيق العقد | تُعد موافقة ضمنية على سلامة الوحدة عند الاستلام |
| التسليم عند نهاية العقد | 7 أيام بعد انتهاء العقد | تُعد موافقة ضمنية على سلامة الوحدة، وبحسب حساب إيجار الرسمي يُفك الحجز عن الضمان ويعود إلى محفظة المستأجر |
وتفويت هذه المهلة قد يضيّع الحقوق؛ فانتهاؤها دون تعبئة النموذج موافقة ضمنية على سلامة الوحدة بحسب دليل مستخدم إيجار. فالمستأجر الذي لا يدوّن العيوب عند الاستلام يبدأ عقده بسجل يقول إن الوحدة سليمة. وأوضح حساب إيجار الرسمي على منصة X في يوليو 2025 أن عدم الرد على نموذج التسليم خلال المدة يجعل حالة التسليم جيدة ويفك الحجز عن الضمان إلى محفظة المستأجر؛ فالمؤجر الذي لا يعبئه في وقته يُفرَج عن التأمين للمستأجر. ويُعتمد على نموذج التسليم كذلك إذا أُلغي العقد قبل نهايته.
ويجيز العقد الموحد السكني للطرفين تحديد طرف ثالث عبر إيجار يشرف على الاستلام والتسليم، ولأيٍّ منهما أن يطلب من إيجار مقيّماً معتمداً لإتمام هذه الإجراءات. وللتفاصيل العملية ليوم التسليم انظر مقال التسليم والاستلام وإدارة المفاتيح ومصطلح قائمة الاستلام.
ما الذي يجوز خصمه من التأمين، وما الذي لا يجوز؟
يجوز الخصم مقابل الضرر الذي يتجاوز الاستعمال المعتاد ويكون المستأجر مسؤولاً عنه، ولا يجوز مقابل الاستهلاك الطبيعي. وتجتمع هذه القاعدة من ثلاثة نصوص:
- المادة 435 من نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ: يلتزم المستأجر برد المأجور عند انتهاء العقد «بالحال التي تسلمه بها»، ويُستثنى ما يقتضيه الاستعمال المعتاد.
- المادة 430 من النظام نفسه: على المستأجر أن يحافظ على المأجور محافظة الشخص المعتاد، وأن يعوّض المؤجر عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره.
- المادة الثانية عشرة من نظام الوساطة العقارية: يُرد الضمان أو ما تبقى منه بعد «اقتطاع قيمة الأضرار».
وفي المقابل يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع، بما فيها إصلاح الخلل الذي يؤثر في المنفعة المقصودة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك (المادة 419). وينص العقد الموحد السكني على أن المؤجر يتحمل تكاليف الصيانة الدورية، ويُسأل عن الصيانة التي تمس سلامة المبنى أو ما كان سببه غير ظاهر للمستأجر. أما صيانة المستأجر للمأجور أثناء العقد فبحسب العرف، ما لم يُتفق على غيره (المادة 433).
| الحالة | الحكم | السند |
|---|---|---|
| آثار الاستعمال اليومي المعتاد للوحدة | لا تُخصم من التأمين | المادة 435 من نظام المعاملات المدنية |
| تلف أو كسر نتج عن تعدي المستأجر أو تقصيره | تُقتطع قيمته من التأمين | المادة 430 من نظام المعاملات المدنية، والمادة 12 من نظام الوساطة العقارية |
| خلل يؤثر في الانتفاع المقصود، أو عيب سببه غير ظاهر، أو ما يمس سلامة المبنى | إصلاحه على المؤجر، لا على التأمين | المادة 419 من نظام المعاملات المدنية، والعقد الموحد السكني |
| تغيير أحدثه المستأجر في الوحدة دون إذن المؤجر | غير جائز إلا إذا استلزمه إصلاح ولم يضر بالمأجور، والعقد الموحد يشترط موافقة خطية | المادة 432 من نظام المعاملات المدنية، والعقد الموحد السكني |
| إزالة تحسينات أو ديكورات ثابتة لا يمكن نقلها | ممنوعة على المستأجر دون موافقة خطية من المؤجر | العقد الموحد السكني |
ولا يسرد النظام قائمة بالأضرار؛ فالجدول يوضح القاعدة ولا يحسم حالة بعينها. ويُقدَّر الضرر أولاً باتفاق الطرفين على النموذج الذي أعدته الهيئة، كما تنص المادة العشرون من اللائحة، فإن اختلفا فالكلمة للخبير أو للمحكمة. وللتمييز بين الأمرين انظر مصطلح البلى الطبيعي.
هل يُخصم الإيجار المتأخر أو فواتير الخدمات من التأمين؟
النصوص الرسمية تربط الاقتطاع من التأمين بالأضرار، ولا تذكر الأجرة المتأخرة ولا فواتير الخدمات. فنظام الوساطة العقارية يتحدث عن «قيمة الأضرار»، وتعريف النظام للضمان يحصر غرضه في تعويض الضرر، والعقد الموحد السكني ينص على خصم المستحقات الناتجة عن أضرار أو تلفيات أحدثها المستأجر. لذلك لا يصح أن يبني المؤجر حساباته على أن التأمين يغطي متأخرات الإيجار.
وللأجرة المتأخرة طريق مستقل؛ فعقد الإيجار الموحد الموثق في إيجار سند تنفيذي، يُقدَّم بموجبه طلب تنفيذ لدى محكمة التنفيذ عبر ناجز. ويسري نظام التنفيذ الحالي الصادر بالمرسوم الملكي م/53 حتى 27 أكتوبر 2026، ويحل محله نظام التنفيذ الجديد الصادر بالمرسوم الملكي م/237 ابتداءً من 28 أكتوبر 2026؛ وتجد الفروق في مقال نظام التنفيذ الجديد. ومنذ 15 يناير 2024 تُدفع أجرة العقود السكنية الجديدة عبر القنوات الرقمية في إيجار فقط، فيبقى سجل السداد واضحاً للطرفين.
أما فواتير الكهرباء والمياه والغاز فيلتزم بها المستأجر خلال سريان العقد، أو يدفع للمؤجر مبلغاً ثابتاً دورياً مقابلها، بحسب اتفاقهما في العقد الموحد السكني. وإذا اختلفا فيها فالمرجع في المنازعات الإيجارية غير التنفيذية هو المحكمة العامة عبر ناجز. والأسلم للمستأجر أن يسدد الفواتير ويوثق قراءات العدادات قبل يوم التسليم، حتى لا تختلط بملف التأمين.
كيف يصل مبلغ التأمين إلى المستأجر بعد انتهاء العقد؟
يعود التأمين آلياً إلى محفظة المستأجر في إيجار، ثم يحوّله المستأجر بنفسه إلى حسابه البنكي. فعند انتهاء العقد أو إلغائه تعتمد إيجار على نموذج التسليم المتفق عليه، وتعيد المبالغ المستحقة لكل طرف رصيداً متاحاً في محفظته: الضمان كاملاً للمستأجر إن لم يكن ضرر، أو الجزء المتفق عليه للمؤجر تعويضاً والباقي للمستأجر.
وتنص المادة العشرون من اللائحة على أن الهيئة أو من تخوله تعيد الضمان أو باقيه بناءً على موافقة الأطراف، أو قبول حل الخبراء، أو صدور حكم قضائي. وينص العقد الموحد السكني على إعادة الضمان إلى المستأجر خلال 30 يوماً من إخلاء الوحدة، بعد خصم ما ترتب عليه من أضرار أو تلفيات أحدثها.
خطوات سحب الرصيد من محفظة إيجار
- ادخل إلى المحفظة في حسابك على إيجار.
- حدد المبلغ المراد استرداده، وأدخل رقم الآيبان أو اختر الحساب البنكي المعيّن للمحفظة.
- اضغط أيقونة الاسترداد وأكّد البيانات.
- أدخل رمز التحقق المرسل إلى جوالك المسجل في أبشر، ليُرسَل الطلب.
ولمتابعة طلب السحب أو أي استفسار عن الضمان يمكن التواصل مع إيجار على الرقم الموحد 199011.
ماذا أفعل إذا اختلفت مع الطرف الآخر على التأمين؟
يمر الخلاف على التأمين بثلاث درجات: الاعتراض داخل النموذج، ثم الخبراء بموافقة الطرفين، ثم المحكمة المختصة. ولا توجد لجان لفض المنازعات الإيجارية، ولا محاكم عقارية متخصصة.
- الاعتراض داخل النموذج. أجب بـ«لا» عن البند محل الخلاف، واكتب ملاحظتك بدقة، وأرفق صوراً، ثم ارفض النموذج إن لم توافق على ما فيه. وافعل ذلك خلال الأيام السبعة.
- الخبراء المتخصصون. تنص المادة الثانية عشرة من نظام الوساطة العقارية على أن كل خلاف بين المؤجر والمستأجر بشأن الضمان وتقدير الأضرار يُحل ابتداءً عن طريق خبراء متخصصين تحددهم الهيئة، إذا وافق الطرفان على ذلك، ويتحملان أتعابهم مناصفة. والخبير بحسب المادة العشرين من اللائحة من المقيّمين المعتمدين الذين تحددهم الهيئة. وتذكر صفحة خدمة الاستلام والتسليم أن الخبير يقيّم الأضرار ويُسترد المبلغ بناءً على تقييمه.
- المحكمة المختصة. إذا لم يتفق الطرفان على قبول حل الخبراء فلهما اللجوء إلى المحكمة المختصة. والمنازعات الإيجارية غير التنفيذية تُنظر أمام المحكمة العامة عبر منصة ناجز، ويُعاد الضمان حينئذٍ بحسب الحكم.
وإذا اتفق الطرفان على التحكيم فيمكنهما اللجوء إلى المركز السعودي للتحكيم العقاري. وأياً كان الخلاف فالأسلم للمستأجر أن يخلي الوحدة في موعدها؛ لأن المادة 435 تمنح المؤجر أجرة المثل إذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حق، دون إخلال بحقه في التعويض.
ماذا عن التأمين في العقود القديمة أو المدفوع خارج إيجار؟
إذا دُفع التأمين نقداً أو بتحويل إلى المؤجر أو الوسيط ولم يُحجز في محفظة إيجار، فلن تعيده إيجار آلياً، لأن المبلغ ليس لديها. وقد يقع هذا في عقود أُبرمت قبل إطلاق خدمة حفظ الضمان في 20 يونيو 2023.
في هذه الحالة تبقى القاعدة الموضوعية نفسها: يرد المستأجر الوحدة بالحالة التي تسلمها بها عدا الاستعمال المعتاد، ويُرد إليه التأمين أو باقيه بعد قيمة الأضرار. لكن الإثبات يعتمد على ما يملكه كل طرف من أوراق: بند التأمين في العقد، وإيصال الدفع أو التحويل البنكي، وصور الوحدة، ومحاضر الاستلام والتسليم إن وُجدت. وعند الخلاف يُلجأ إلى المحكمة العامة عبر ناجز، أو إلى التحكيم إن اتفق الطرفان عليه.
وأما العقد غير الموثق في إيجار أصلاً فيصطدم بقرار مجلس الوزراء رقم 292 وتاريخ 16/5/1438هـ، الذي يقضي بأن عقد الإيجار غير المسجل لا يُعتد به إدارياً ولا قضائياً. وقد طبقت وزارة العدل هذا القرار على العقود المبرمة بعد 4/5/1440هـ، أي نحو 10 يناير 2019. لذلك فإن توثيق العقد في إيجار هو ما يجعل التأمين محفوظاً، ونموذج التسليم متاحاً.
قائمة عملية: ماذا يفعل كل طرف؟
قائمة المستأجر
- قبل الموافقة على العقد: تأكد أن مبلغ التأمين مدوّن في العقد، وأنه سيُحجز من محفظتك في إيجار، لا أن يُدفع نقداً خارجها.
- خلال 7 أيام من التوثيق: عبّئ نموذج الاستلام، وأجب بـ«لا» عن كل بند فيه عيب، وأرفق صوراً واضحة.
- أثناء العقد: لا تُحدث تغييراً في الوحدة، ولا تُزل ديكوراً ثابتاً، دون موافقة خطية من المؤجر. وأبلغ المؤجر بالأعطال التي يلتزم بإصلاحها.
- قبل الخروج: أصلح ما تسببت فيه من تلف، وسدد فواتير الخدمات، ونظّف الوحدة، وصوّرها بعد إفراغها.
- خلال 7 أيام بعد نهاية العقد: راجع نموذج التسليم، واعترض كتابةً على أي خصم لا توافق عليه.
- بعد الإفراج عن الضمان: حوّل الرصيد من المحفظة إلى حسابك البنكي.
قائمة المؤجر
- حدد مبلغ التأمين في العقد عبر الوسيط، ولا تقبضه نقداً في عقد يُوثق في إيجار؛ فالمبلغ المحدد يجب تسجيله وحفظه لدى إيجار.
- عبّئ نموذج الاستلام بدقة: المحتويات، وحالة الأجهزة والجدران والأرضيات، مع صور مؤرخة.
- أصلح ما يلزمك إصلاحه أثناء العقد؛ فما كان على المؤجر لا يُحمَّل على التأمين.
- عند نهاية العقد: عاين الوحدة وعبّئ نموذج التسليم خلال 7 أيام، وإلا عُدّت حالة الوحدة جيدة وأُفرج عن التأمين للمستأجر.
- قدّر الضرر بمستندات قابلة للتحقق، كعرض سعر أو فاتورة إصلاح، لا بتقدير جزافي.
- افصل مطالبة الأجرة المتأخرة عن التأمين، واسلك لها طريق التنفيذ.
- عند الخلاف: اعرض على المستأجر الاحتكام إلى الخبراء الذين تحددهم الهيئة قبل اللجوء إلى المحكمة.
ولمعرفة بقية حقوق المستأجر والتزاماته راجع دليل حقوق المستأجر في السعودية.
الخلاصة
التأمين في عقود إيجار الموثقة لا يمر بيد المؤجر؛ إذ يُحجز من محفظة المستأجر ويبقى لدى إيجار حتى التسليم. ونموذج الاستلام والتسليم في العقود السكنية هو ما يحدد مصيره، ومهلته 7 أيام في البداية و7 أيام في النهاية، والسكوت فيهما يُعد موافقة على سلامة الوحدة. ولا يُقتطع منه إلا ما يقابل ضرراً يتجاوز الاستعمال المعتاد، أما الأجرة المتأخرة فلها طريق التنفيذ. وعند الخلاف يُحتكم إلى خبراء تحددهم الهيئة بموافقة الطرفين، وإلا فإلى المحكمة العامة عبر ناجز.
المصادر الرسمية
- نظام الوساطة العقارية، المادة الثانية عشرة
- اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية، المادة العشرون (الهيئة العامة للعقار)
- نظام المعاملات المدنية، المواد 419 و430 و432 و433 و435
- حفظ مبلغ الضمان (إيجار)
- خدمة الاستلام والتسليم الإلكتروني للوحدة السكنية (إيجار)
- دليل المستخدم: خدمة الاستلام والتسليم (إيجار)
- حساب إيجار الرسمي على X: مهلة نموذج التسليم وفك حجز الضمان (يوليو 2025)
- عقد إيجار السكني: التزامات الطرفين ومبلغ الضمان (إيجار)
- الهيئة العامة للعقار تطلق خدمة حفظ مبلغ الضمان عن طريق إيجار (واس، 20 يونيو 2023)