تقييم العقار
مرادفات: التقييم العقاري، تثمين العقار، تقدير قيمة العقار
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
تقييم العقار هو عملية مهنية يقدّر فيها مقيّم معتمد قيمة عقار أو حق عقاري في تاريخ محدد، وفق أساس قيمة محدد كالقيمة السوقية، ولغرض محدد كالبيع أو التمويل أو التقاضي أو إعداد القوائم المالية، وتنتهي بتقرير موقّع يتحمل معدّه مسؤوليته.
احسبها مباشرة: حاسبة العائد الإيجارينظرة شاملة
الأساس النظامي
يحكم تقييم العقار نظامُ المقيّمين المعتمدين الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 9/7/1433هـ وتعديلاته، ومنها المرسوم الملكي (م/190) وتاريخ 22/11/1444هـ الذي جعل الإشراف على الهيئة لوزارة المالية. تمنع المادة (3) مزاولة التقييم دون ترخيص في الفرع نفسه، وتُلزم المادة (14) المقيّم بتوقيع تقاريره بنفسه، والمادة (20) بالإفصاح عن أي مصلحة مباشرة أو غير مباشرة، والمادة (17) بحفظ مستندات التقييم عشر سنوات. وتشمل عقوبات المادة (32) الإيقاف مدة لا تزيد على سنة، وغرامة لا تتجاوز 200,000 ريال، وإلغاء الترخيص والشطب، والسجن مدة لا تجاوز سنة. ويلتزم المقيّم بمعايير التقييم الدولية التي اعتمدتها الهيئة.
مثال تطبيقي
يرغب خالد في تمويل عقاري لشراء فيلا في حي النرجس بالرياض بسعر متفق عليه 2,400,000 ريال. يكلّف البنك مقيّماً معتمداً مرخصاً في فرع العقار، فيعاين الفيلا ويحلل صفقات مماثلة في الحي، ثم يتحقق بأسلوب التكلفة: أرض 450 م² × 3,200 ريال = 1,440,000 ريال، ومبانٍ بتكلفة إحلال 1,150,000 ريال ناقص إهلاك 15% (172,500 ريال) = 977,500 ريال، فيكون المجموع 2,417,500 ريال. ويخلص التقرير بترجيح أسلوب المقارنة إلى قيمة سوقية 2,350,000 ريال. فإذا بنى البنك التمويل على الأقل من السعر والقيمة المقدّرة، وهي ممارسة شائعة، فعلى خالد تغطية الفرق البالغ 50,000 ريال إضافة إلى دفعته الأولى، أو إعادة التفاوض مع البائع مستنداً إلى التقرير.
أخطاء شائعة
- ✗الخلط بين السعر المطلوب أو سعر الصفقة وبين القيمة المقدّرة؛ السعر رقم تفاوضي، والقيمة رأي مهني وفق أساس قيمة محدد.
- ✗الاعتماد على تقدير وسيط أو «تثمين» شفهي لأغراض التمويل أو التقاضي أو القوائم المالية؛ هذه الأغراض تتطلب تقريراً من مقيّم معتمد مرخص في فرع العقار.
- ✗استخدام تقرير قديم؛ القيمة مرتبطة بتاريخ التقييم، وبعض الجهات تحدد عمره، فصناديق الاستثمار العقاري مثلاً لا تعتمد عند الشراء أو البيع تقريراً مضى عليه أكثر من 3 أشهر.
- ✗إخفاء معلومات عن المقيّم كعقود الإيجار أو مخالفات البناء أو الرهون، أو الضغط عليه للوصول إلى رقم معين.
- ✗عدم تحديد الغرض وأساس القيمة في طلب التقييم؛ فالقيمة السوقية تختلف عن القيمة الاستثمارية أو قيمة التصفية للعقار نفسه.
فروقات دولية
تتبنى دول كثيرة معايير التقييم الدولية (IVS) أو معايير RICS المعروفة بالكتاب الأحمر. في الإمارات يُشترط عادة تسجيل المقيّم لدى الجهة العقارية المحلية كدائرة الأراضي والأملاك في دبي. في تركيا يمارس تقييم العقار لأغراض البنوك وسوق المال خبراء وشركات مرخصون من مجلس أسواق المال (SPK). وفي مصر تعتمد جهات التمويل العقاري على خبراء تقييم مقيدين لدى الجهة الرقابية المالية. ما يميز السعودية نظام خاص وهيئة مهنية واحدة تشترط ترخيصاً منفصلاً لكل فرع وتتبنى IVS رسمياً.
