جمعيات الملاك
مرادفات: جمعية الملاك، اتحاد الملاك، برنامج ملاك، جمعية المجمع
آخر تحديث: 2026-08-04
تعريف موجز
جمعية يجب تأسيسها بين ملاك الوحدات المفرزة في عقار مشترك عند بلوغهم ثلاثة فأكثر، وفق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي (م/85) وتاريخ 02/07/1441هـ.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
يستند تأسيس جمعيات الملاك إلى نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 02/07/1441هـ، الذي نصت مادته الثانية عشرة على وجوب تأسيس جمعية بين ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك عند بلوغ عدد ملاك الوحدات ثلاثة فأكثر. وقد أصدرت الهيئة العامة للعقار نظاماً أساسياً استرشادياً لجمعية الملاك وجمعية المجمع. ويشترط لتسجيل الجمعية توافر بيانات ملاك الوحدات المفرزة ومن يمثلهم إن وُجدوا، وبيانات العقار المشترك أو المجمع العقاري بما في ذلك العنوان الوطني ورقم صك الملكية، وأسماء أعضاء الجمعية العامة وقت التسجيل. وتُدار الخدمات عبر برنامج ملاك التابع للهيئة. وينظر المركز السعودي للتحكيم العقاري في القضايا الناشئة عن برنامج جمعيات الملاك.
مثال تطبيقي
عمارة سكنية في جدة تضم 12 وحدة مفرزة يملكها 9 ملاك. بما أن عدد الملاك تجاوز ثلاثة، وجب تأسيس جمعية ملاك وفق المادة الثانية عشرة من نظام ملكية الوحدات العقارية. سُجّلت الجمعية عبر برنامج ملاك ببيانات الملاك ورقم صك العقار والعنوان الوطني. صوّتت الجمعية العامة على ميزانية سنوية للأجزاء المشتركة قدرها 96,000 ريال تشمل صيانة المصعد والنظافة والحراسة وإنارة الممرات، فتوزعت على الوحدات بمتوسط 8,000 ريال سنوياً للوحدة أي 667 ريالاً شهرياً. مشترٍ جديد اشترى إحدى الوحدات صار ملتزماً بالنظام الأساسي وبقرارات الجمعية بمجرد التملك، لذا راجع الرسوم المقررة قبل التعاقد.
أخطاء شائعة
- ✗تجاهل تأسيس الجمعية رغم بلوغ عدد الملاك ثلاثة فأكثر، مع أن النظام نص على وجوب التأسيس في هذه الحالة.
- ✗شراء وحدة دون مراجعة النظام الأساسي للجمعية والرسوم المقررة، مع أن امتلاك الوحدة يُعد قبولاً بالنظام الأساسي والتزاماً بقرارات الجمعية العامة.
- ✗الخلط بين الأجزاء المشتركة والوحدة المفرزة، فالأجزاء المشتركة محددة نظاماً وتشمل الأرض والمداخل والممرات والمواقف والمصاعد والحدائق ونحوها.
- ✗تحصيل رسوم لم تُعتمد بتصويت الجمعية العامة، مع أن المنصة تعرض رسوم الاشتراك التي تم التصويت عليها.
- ✗استخدام تسمية اتحاد الملاك في التعاملات الرسمية، بينما المسمى المعتمد لدى الهيئة هو جمعية الملاك ضمن برنامج ملاك.
فروقات دولية
في الإمارات ينظم قانون الملكية المشتركة في دبي جمعيات الملاك وشركات إدارة المجمعات تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك، مع رسوم خدمة معتمدة سنوياً. وفي تركيا ينظم قانون ملكية الطوابق Kat Mülkiyeti Kanunu إدارة المباني المشتركة عبر هيئة الملاك ومدير معيَّن، مع اجتماع سنوي إلزامي وميزانية معتمدة. وفي مصر تنظم اتحادات الشاغلين إدارة العقارات المشتركة، لكن التطبيق الفعلي متفاوت ويغلب عليه الطابع العرفي. والفارق في النموذج السعودي أن التأسيس واجب نظاماً عند بلوغ ثلاثة ملاك، وتُدار المنظومة رقمياً عبر برنامج ملاك التابع للهيئة العامة للعقار، مع مسار تحكيم وصلح مخصص للنزاعات.