ملكية الطبقات
مرادفات: ملكية الوحدات العقارية المفرزة، ملكية الشقق، الملكية المشتركة، فرز الوحدات
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
ملكية الطبقات (ملكية الوحدات العقارية المفرزة) هي نظام ملكية يملك فيه كل مالك وحدة مستقلة في عقار مشترك -كشقة أو طابق أو محل أو موقف- بصك خاص بها، ويملك معها حصة شائعة في الأجزاء المشتركة كالأرض والمداخل والمصاعد والخزانات والسطح.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ وقرار مجلس الوزراء رقم (440) وتاريخ 1/7/1441هـ، الذي حل محل نظام عام 1423هـ: المادة (2) الفرز وصك لكل وحدة، والمادة (4) اعتماد الهيئة للفرز، والمادة (6) بيان الإفصاح وحق الفسخ خلال 30 يوماً، والمادة (7) الحصة في الأجزاء المشتركة، والمادة (12) جمعية الملاك عند ثلاثة ملاك فأكثر وتسجيلها لدى الهيئة، والمادة (18) نصاب ثلاثة أرباع المساحة، والمادة (21) قرارات المدير المعتمدة سند تنفيذي، والمادة (24) إلزامية الاشتراك. ونظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/91) وتاريخ 19/9/1443هـ، المادة (28).
مثال تطبيقي
عمارة في جدة فيها 12 شقة مفرزة بصكوك مستقلة، إجمالي مساحتها 1,800 متر مربع. تملك ريم شقة مساحتها 150 متراً، فحصتها في الأجزاء المشتركة 150 ÷ 1,800 = 8.33%. أقرت الجمعية العامة لجمعية الملاك المسجلة ميزانية سنوية قدرها 72,000 ريال للنظافة والحراسة وصيانة المصاعد، فكان نصيب ريم 6,000 ريال سنوياً (8.33%). ولما قررت الجمعية استبدال المصاعد بتكلفة 180,000 ريال، صح القرار لأن الموافقين يملكون 1,400 متر من أصل 1,800 (77.8%)، أي أكثر من ثلاثة أرباع المساحة. امتنع أحد الملاك عن الدفع بحجة أنه لا يستخدم المصعد، لكن النظام يلزم كل مالك بالاشتراك ولا يجيز التخلي عن الحصة هرباً منه، وقرارات المدير المعتمدة من الهيئة سند تنفيذي ضده.
أخطاء شائعة
- ✗شراء شقة في عمارة غير مفرزة بعقد عرفي دون صك مستقل للوحدة، فلا يملك المشتري وحدة مستقلة قابلة للتسجيل والرهن.
- ✗عدم تأسيس جمعية ملاك رغم بلوغ الملاك ثلاثة فأكثر، مما يترك الأجزاء المشتركة دون إدارة نظامية ولا ميزانية.
- ✗الظن أن من لا يستخدم خدمة مشتركة (كالمصعد) معفى من تكاليفها، مع أن كل مالك ملزم بالاشتراك بحسب حصته.
- ✗استخدام الأجزاء المشتركة كالسطح أو الموقف للاستعمال الخاص أو تعديل الواجهات دون موافقة، وهو محظور نظاماً.
- ✗إغفال طلب بيان الإفصاح عند الشراء، مع أنه يحدد حقوق الوحدة والتزاماتها ويمنح المشتري حق الفسخ عند النقص الجوهري.
فروقات دولية
يوجد نظام مماثل في معظم الدول بأسماء مختلفة: «Strata Title» في أستراليا وسنغافورة، و«Condominium» في الولايات المتحدة وكندا، و«Commonhold» في إنجلترا وإن ظل «Leasehold» الشكل الأكثر شيوعاً للشقق هناك. وفي تركيا ينظمه قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu) مع إدارة عبر مجلس الملاك ومدير. وفي الإمارات تنظمه قوانين الملكية المشتركة في كل إمارة مع جمعيات ملاك ورسوم خدمات. ويتميز النظام السعودي بإلزامية جمعية الملاك عند ثلاثة ملاك، ونصاب ثلاثة أرباع المساحة، وسقف نصف الأصوات للمالك الواحد، واعتبار قرارات المدير المعتمدة سنداً تنفيذياً.
