Kat Mülkiyeti
Eş Anlamlılar: Kat Mülkiyeti، Bağımsız Bölüm Mülkiyeti، Ortak Mülkiyetli Bina
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Kat mülkiyeti, her malikin ortak bir binadaki daire, kat, dükkân veya otopark gibi bağımsız bir bölümü kendi tapusuyla edindiği ve arsa, girişler, asansörler ve çatı gibi ortak alanlarda paylı bir hisseye sahip olduğu mülkiyet biçimidir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
2/7/1441H tarihli (M/85) sayılı Kraliyet Kararnamesi ve 1/7/1441H tarihli (440) sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile çıkarılan ve 1423H kanununun yerini alan Gayrimenkul Bağımsız Bölümlerinin Mülkiyeti, İfrazı ve Yönetimi Kanunu: md. 2 (ifraz ve her bölüm için tapu), md. 4 (ifrazı REGA onaylar), md. 6 (açıklama beyanı ve 30 günlük fesih hakkı), md. 7 (ortak alanlardaki pay), md. 12 (üç veya daha fazla malik için REGA'ya kayıtlı malikler derneği), md. 18 (alanın dörtte üçü nisabı), md. 21 (REGA onaylı yönetici kararları icra edilebilir belgedir) ve md. 24 (zorunlu katkı payı). 19/9/1443H tarihli (M/91) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Gayrimenkul Tescil Kanunu md. 28.
Pratik Örnek
Cidde'de ayrı tapulu 12 ifrazlı daireden oluşan ve toplam alanı 1.800 m² olan bir bina vardır. Rim'in 150 m²'lik dairesi vardır; ortak alanlardaki payı 150 ÷ 1.800 = %8,33'tür. Kayıtlı malikler derneğinin genel kurulu temizlik, güvenlik ve asansör bakımı için yıllık 72.000 SAR bütçe onaylar; Rim'in payı yılda 6.000 SAR'dır (%8,33). Dernek asansörleri 180.000 SAR maliyetle yenilemeye karar verdiğinde, lehte oy verenler 1.800 m²'nin 1.400 m²'sine (%77,8), yani alanın dörtte üçünden fazlasına sahip olduğundan karar geçerlidir. Bir malik asansörü kullanmadığını öne sürerek ödemeyi reddeder; ancak kanun her maliki katkıya zorlar, bundan kaçmak için payından vazgeçmesine izin vermez ve yöneticinin REGA onaylı kararları ona karşı icra edilebilir.
Yaygın Hatalar
- ✗İfraz edilmemiş bir binada ayrı bağımsız bölüm tapusu olmadan resmî olmayan bir sözleşmeyle daire almak ve alıcıyı tescil ve ipotek edilebilir bağımsız bir bölümden yoksun bırakmak.
- ✗Malik sayısı üç veya daha fazla olduğu hâlde malikler derneği kurmamak ve ortak alanları yasal yönetim ve bütçeden yoksun bırakmak.
- ✗Ortak bir hizmeti (örneğin asansörü) kullanmayan malikin giderlerinden muaf olduğunu varsaymak; her malik payına göre katkıda bulunmak zorundadır.
- ✗Çatı veya otopark gibi ortak alanları özel kullanıma almak ya da onay olmadan cepheyi değiştirmek; kanun bunu yasaklar.
- ✗Satın alırken açıklama beyanını istememek; oysa beyan bölümün hak ve yükümlülüklerini belirler ve esaslı eksikliklerde alıcıya fesih hakkı verir.
Uluslararası Farklılıklar
Benzer sistemler çoğu ülkede farklı adlarla bulunur: Avustralya ve Singapur'da strata title, ABD ve Kanada'da condominium, İngiltere'de commonhold; ancak orada daireler için en yaygın biçim hâlâ leasehold'dur. Türkiye'de Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir ve kat malikleri kurulu ile yönetici aracılığıyla yönetilir. BAE'de her emirliğin ortak mülkiyet kanunları malikler dernekleri ve hizmet bedelleri öngörür. Suudi sistemi üç malikte malikler derneğini zorunlu kılması, alanın dörtte üçü nisabı, tek bir malikin oylarını yarıyla sınırlaması ve onaylı yönetici kararlarını icra edilebilir belge sayması ile ayrışır.
