Kat Malikleri Derneği
Eş Anlamlılar: Malikler Birliği، Site Yönetimi
Son güncelleme: 2026-08-04
Kısa Tanım
Ortak mülkiyetli bir taşınmazda bağımsız bölüm malikleri üçe ulaştığında kurulması zorunlu olan dernek; 02/07/1441H tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, İfrazı ve Yönetimi Kanununa tabidir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Kat malikleri dernekleri, 12. maddesi malik sayısı üçe ulaştığında dernek kurulmasını zorunlu kılan, 02/07/1441H tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, İfrazı ve Yönetimi Kanununa dayanır. Emlak Genel Otoritesi, dernek ve site dernekleri için yol gösterici ana sözleşme yayımlamıştır. Tescil için bağımsız bölüm maliklerinin ve varsa temsilcilerinin bilgileri, ulusal adres ile tapu numarası dahil ortak taşınmaz veya site bilgileri ve tescil anındaki genel kurul üyelerinin adları gerekir. Hizmetler Otoritenin Mullak programı üzerinden yürütülür. Suudi Gayrimenkul Tahkim Merkezi, dernekler programından doğan davalara bakar.
Pratik Örnek
Ciddede 9 malike ait 12 bağımsız bölümden oluşan bir konut binası bulunmaktadır. Malik sayısı üçü aştığından, Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, İfrazı ve Yönetimi Kanununun 12. maddesi uyarınca dernek kurulması zorunlu olmuştur. Dernek, malik bilgileri, tapu numarası ve ulusal adresle Mullak programı üzerinden tescil edilmiştir. Genel kurul; asansör bakımı, temizlik, güvenlik ve koridor aydınlatmasını kapsayan 96.000 SAR yıllık ortak alan bütçesini oylamış, tutar birimlere ortalama yılda 8.000 SAR, yani ayda 667 SAR olarak dağıtılmıştır. Bir birimi satın alan yeni malik, edinimle birlikte ana sözleşme ve genel kurul kararlarıyla bağlı hale geldiğinden, sözleşme öncesi belirlenen aidatları incelemiştir.
Yaygın Hatalar
- ✗Malik sayısı üçe ulaştığı halde dernek kurma yükümlülüğünü göz ardı etmek; kanun bu halde kurulmayı zorunlu kılar.
- ✗Dernek ana sözleşmesini ve belirlenen aidatları incelemeden birim satın almak; birim edinmek ana sözleşmenin kabulü ve genel kurul kararlarına bağlılık sayılır.
- ✗Ortak alanları bağımsız bölümle karıştırmak; ortak alanlar kanunla tanımlanmıştır ve arsa, girişler, koridorlar, otoparklar, asansörler ile bahçeleri kapsar.
- ✗Genel kurul oylamasıyla onaylanmamış aidat tahsil etmek; platform yalnızca oylanmış aidatları gösterir.
- ✗Resmi işlemlerde malikler birliği ifadesini kullanmak; Otoritede tanınan ad, Mullak programı kapsamındaki kat malikleri derneğidir.
Uluslararası Farklılıklar
Birleşik Arap Emirliklerinde Dubai ortak mülkiyet kanunu, dernekleri ve yönetim şirketlerini Arazi Dairesi gözetiminde düzenler; hizmet bedelleri yıllık onaylanır. Türkiyede Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak binaların yönetimini kat malikleri kurulu ve atanmış yönetici üzerinden düzenler; yıllık toplantı ve onaylı bütçe zorunludur. Mısırda sakinler birlikleri ortak mülk yönetimini düzenler, ancak uygulama değişkendir ve ağırlıkla teamülidir. Suudi modelini ayıran nokta, malik sayısı üçe ulaştığında kurulmanın kanunen zorunlu olması, çerçevenin Emlak Genel Otoritesinin Mullak programıyla dijital yönetilmesi ve uyuşmazlıklar için özel bir tahkim ile sulh yolunun bulunmasıdır.