Ortak Alanlar
Eş Anlamlılar: Ortak Kısımlar، Ortak Yerler، Müşterek Alanlar
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Ortak alanlar (ortak kısımlar), tüm maliklerin veya kullananların ortak kullanımına ayrılmış ya da niteliği gereği ortak mülkiyette olması gereken taşınmaz bölümleridir: arsa, girişler, koridorlar, otopark, depolar, kanallar, hizmet tesisatları, havuzlar, bahçeler, avlular ve asansörler gibi.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Ortak kısımlar, Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu (2/7/1441H tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesi) ve Uygulama Yönetmeliği (22/10/1441H tarihli 168 sayılı Bakanlık Kararı) ile düzenlenir. 1. madde ortak kısımları tanımlar; 12. madde malik sayısı üç veya daha fazla olduğunda REGA'ya kayıtlı bir malikler derneği ister; 24. madde her malikin katkı payını ödemesini zorunlu kılar ve giderlerden kaçmak için payından vazgeçmesini yasaklar; 26. madde giderleri birim alanının toplam bağımsız birim alanına oranıyla paylaştırır; 21. madde ise yöneticinin REGA onaylı kararlarını ve sözleşmelerini icra belgesi yapar.
Pratik Örnek
El-Hubar'daki bir binada 9 malike ait 12 bağımsız daire var ve dairelerin toplam alanı 1.800 m². Malikler derneği genel kurulu ortak kısımlar için yıllık 72.000 SAR bütçe onaylıyor: koridor ve merdiven temizliği, iki asansörün bakım sözleşmesi, aydınlatma ve pompaların elektriği, giriş kameralarının bakımı ve bir yedek akçe. 150 m²'lik bir dairenin maliki 150 ÷ 1.800 = %8,33, yani yıllık 6.000 SAR (aylık 500 SAR) üstleniyor. Bir malik dairesini kiraya veriyor ve kiracıyla hizmet payını doğrudan derneğe ödemesi konusunda anlaşıyor; ancak kiracı gecikirse aralarındaki anlaşma yükümlülüğünü kaldırmadığından derneğe karşı sorumlu kalıyor. Ödemeyi reddeden başka bir malik için yönetici, alacağı icra belgesi haline getirmek üzere REGA onayına sunuyor.
Yaygın Hatalar
- ✗Ortak alan giderlerini farklı büyüklükteki birimler arasında eşit bölmek — yasal kural, izin verilen bir farklılaştırma yoksa her birim alanının toplam bağımsız birim alanına oranıdır.
- ✗Asansörü veya havuzu hiç kullanmadığı gerekçesiyle bir malikin ödeme yapmayı reddetmesi — hiçbir malik giderlerden kaçmak için ortak kısımdaki payından vazgeçemez.
- ✗Genel kurul onayı olmadan ortak bir koridoru veya çatıyı özel bir birime katmak ya da depoya dönüştürmek.
- ✗Kiracıdan kira sözleşmesinde öngörülmeyen hizmet bedeli almak.
- ✗Daireleri üç veya daha fazla malike satılmış bir binada malikler derneğini geciktirmek; bakımın bütçesiz ve sorumlusuz kalması.
Uluslararası Farklılıklar
Ortak alan giderlerinin paylaşılması kat mülkiyeti sistemlerinde evrensel bir kuraldır, ancak paylaştırma esası farklıdır. BAE'de hizmet bedelleri genellikle alana dayanır ve bazı emirliklerde bütçeler düzenleyici tarafından onaylanır; Türkiye'de Kat Mülkiyeti Kanunu, aksi kararlaştırılmadıkça giderleri türüne göre arsa payına göre veya eşit olarak paylaştırır; Mısır'da sakinler birlikleri yürütür; Kuzey Amerika'da paylar kat mülkiyetinin kuruluş belgelerinde belirlenir. Suudi Arabistan'ın farkı, alan oranını açıkça esas alması ve tahsilatı REGA onayından sonra bir icra belgesine bağlamasıdır.
