أملاكي العقارية
التقييم والاستثمار

الدفعة الأولى

مرادفات: الدفعة المقدمة، المقدّم، الدفعة المبدئية، Down Payment

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

الدفعة الأولى (الدفعة المقدّمة) هي الجزء من ثمن العقار الذي يدفعه المشتري من أمواله الخاصة عند الشراء، بينما يُموَّل الباقي عبر جهة تمويل عقاري، وتساوي قيمة العقار مطروحاً منها مبلغ التمويل.

نظرة شاملة

الدفعة الأولى (الدفعة المقدّمة) هي الجزء من ثمن العقار الذي يدفعه المشتري من أمواله الخاصة عند الشراء، بينما يُموَّل الباقي عبر جهة تمويل عقاري، وتساوي قيمة العقار مطروحاً منها مبلغ التمويل. وكلما زادت الدفعة الأولى قلّ مبلغ التمويل وإجمالي تكلفته والقسط الشهري. في السعودية يتحدد الحد الأدنى للدفعة الأولى بصورة غير مباشرة عبر سقوف البنك المركزي لنسبة التمويل إلى القيمة: فالمسكن الأول للمواطن يمكن تمويله حتى 90% من قيمته، أي بدفعة أولى لا تقل عن 10%، أما المسكن الثاني وما بعده فتنطبق عليه نسب تمويل أدنى (70% لدى البنوك و85% بحسب الجهة الممولة)، أي دفعة أولى بين 15% و30%. وتحسب الجهات الممولة النسبة عادةً على الأقل من سعر الشراء والقيمة التي يقدّرها مقيّم معتمد، فإذا جاء التقييم أقل من السعر زادت الدفعة المطلوبة. عملياً لا تقتصر السيولة المطلوبة عند الشراء على الدفعة الأولى، بل تشمل ضريبة التصرفات العقارية 5% (وتتحمل الدولة الضريبة عن المواطن المستحق على ما لا يزيد على 1,000,000 ريال من سعر مسكنه الأول)، والسعي، ورسوم التقييم والتمويل. وفي البيع على الخارطة تُدفع المبالغ عادةً على مراحل في حساب ضمان للمشروع المرخّص.

الأساس النظامي

تستند نسبة الدفعة الأولى إلى المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري الصادر بالمرسوم الملكي (م/50) وتاريخ 13/8/1433هـ، التي تحدد الحد الأعلى للتمويل بـ70% من قيمة المسكن مع صلاحية البنك المركزي في تعديلها، وإلى تعميم البنك المركزي رقم (391000048362) وتاريخ 14/1/2018م الذي رفع الحد إلى 90% للمسكن الأول للمواطنين وأبقى 70% و85% للمسكن الثاني وما بعده. وتخضع صفقة الشراء لضريبة التصرفات العقارية 5% بموجب نظامها الصادر بالمرسوم الملكي (م/84) وتاريخ 19/3/1446هـ، مع تحمّل الدولة الضريبة عن المواطن المستحق لمسكنه الأول على ما لا يزيد على 1,000,000 ريال من السعر. وينظم نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة (م/44) حساب الضمان في المشروعات على الخارطة.

المصادر

مثال تطبيقي

مواطن يشتري مسكنه الأول، شقة في جدة بسعر 900,000 ريال. الحد الأدنى للدفعة الأولى 10% (90,000 ريال) إذا مُوّل 90% من السعر. لكن المقيّم المعتمد قدّر قيمتها بـ870,000 ريال، فموّلت الجهة 90% من القيمة الأقل أي 783,000 ريال، فأصبحت الدفعة المطلوبة 117,000 ريال (900,000 − 783,000). أما ضريبة التصرفات العقارية (45,000 ريال) فتتحملها الدولة عنه لأن السعر دون مليون ريال وحصل على شهادة المسكن الأول، ويبقى عليه السعي 2.5% (22,500 ريال) إن اتُّفق عليه، ورسوم التمويل. لذا يحتاج نقداً يقارب 140,000 ريال لا 90,000.

أخطاء شائعة

  • ✗افتراض أن الدفعة الأولى 10% لأي عقار، مع أن هذه النسبة مقصورة على المسكن الأول للمواطنين.
  • ✗حساب الدفعة على أساس سعر الشراء، ثم المفاجأة بأن التقييم أقل من السعر فترتفع الدفعة المطلوبة.
  • ✗إغفال السيولة الإضافية المطلوبة كالسعي ورسوم التمويل والتقييم وضريبة التصرفات العقارية فيما يتجاوز الحد المدعوم.
  • ✗استنزاف كل المدخرات في الدفعة الأولى دون احتياطي للطوارئ أو الصيانة.
  • ✗دفع مبالغ لمشروع على الخارطة خارج حساب الضمان أو لمطوّر غير مرخّص.

فروقات دولية

تختلف متطلبات الدفعة الأولى كثيراً: ففي الولايات المتحدة قد تنخفض إلى 3.5% في قروض FHA المدعومة مع تأمين إضافي، وفي المملكة المتحدة يشيع 5% إلى 10% للمشترين لأول مرة، وفي الإمارات يفرض المصرف المركزي دفعات أعلى على غير المواطنين، وفي تركيا ترتبط النسبة بسقوف هيئة الرقابة المصرفية بحسب قيمة المسكن. يتميز النظام السعودي بربط الحد الأدنى المنخفض (10%) صراحةً بالمسكن الأول للمواطن، مع دعم حكومي لضريبة التصرفات العقارية على المسكن الأول.

أسئلة شائعة

ما الحد الأدنى للدفعة الأولى لشراء مسكن في السعودية؟▾
10% للمسكن الأول للمواطنين لأن الحد الأعلى للتمويل 90%، ونحو 15% إلى 30% للمسكن الثاني وما بعده بحسب الجهة الممولة.
لماذا طلب البنك دفعة أعلى من 10%؟▾
غالباً لأن تقييم المقيّم المعتمد جاء أقل من سعر الشراء، فتُحسب نسبة التمويل على القيمة الأقل، أو لأن العقار ليس المسكن الأول، أو بسبب سياسة الجهة الممولة وقدرة العميل على السداد.
هل تشمل الدفعة الأولى ضريبة التصرفات العقارية؟▾
لا، الضريبة 5% مستقلة عن الدفعة الأولى، لكن الدولة تتحملها عن المواطن المستحق لمسكنه الأول على ما لا يزيد على 1,000,000 ريال من السعر.
هل الدفعة الأولى الأكبر أفضل دائماً؟▾
تخفض الدفعة الأكبر مبلغ التمويل وتكلفته والقسط الشهري، لكن يجب ألا تستنزف الاحتياطي النقدي اللازم للطوارئ والصيانة.
كيف تُدفع المبالغ في الشراء على الخارطة؟▾
تُدفع عادةً على مراحل في حساب ضمان خاص بالمشروع المرخّص وفق نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، ولا يُنصح بالدفع خارج هذا الحساب.

أسئلة وأجوبة ذات صلة

بلغات أخرى

العربية
الدفعة الأولى

الدفعة الأولى (الدفعة المقدّمة) هي الجزء من ثمن العقار الذي يدفعه المشتري من أمواله الخاصة عند الشراء، بينما يُموَّل الباقي عبر جهة تمويل عقاري، وتساوي قيمة العقار مطروحاً منها مبلغ التمويل.

الإنجليزية
Down Payment

A down payment is the part of a property’s price that the buyer pays from their own funds at purchase, with the rest financed by a real estate financier; it equals the property value minus the financing amount.

التركية
Peşinat

Peşinat, bir mülkün fiyatının alıcının satın alma sırasında kendi fonlarından ödediği kısmıdır; kalanı bir gayrimenkul finansörü tarafından finanse edilir ve peşinat mülk değeri eksi finansman tutarına eşittir.

مصطلحات مرتبطة

الرهن العقاري

تأمين عيني يُقيَّد على العقار ضماناً لدين، ينظمه نظام الرهن العقاري المسجل ويشرف عليه البنك المركزي السعودي، ويُقيَّد لدى الجهة المختصة ليكون نافذاً في مواجهة الغير.

حقوق الملكية

حقوق الملكية في العقار هي الجزء من قيمته السوقية الذي يعود فعلياً إلى المالك بعد طرح الرصيد المتبقي من التمويل وأي ديون أخرى مضمونة به، وتُحسب بالمعادلة: القيمة السوقية الحالية − الرصيد المتبقي من التمويل.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→