حقوق الملكية
مرادفات: صافي حقوق المالك، حصة المالك، قيمة الملكية الصافية، Home Equity
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
حقوق الملكية في العقار هي الجزء من قيمته السوقية الذي يعود فعلياً إلى المالك بعد طرح الرصيد المتبقي من التمويل وأي ديون أخرى مضمونة به، وتُحسب بالمعادلة: القيمة السوقية الحالية − الرصيد المتبقي من التمويل.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
نظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالمرسوم الملكي (م/49) وتاريخ 13/8/1433هـ يحكم إنشاء الرهن على العقار وأولوية الدائن المرتهن في استيفاء دينه من ثمنه، وهو ما يحدد عملياً ما يبقى للمالك. ونظام التمويل العقاري الصادر بالمرسوم الملكي (م/50) وتاريخ 13/8/1433هـ ينظم عقود التمويل وصيغها. وفي الصناديق العقارية، تنص المادة (37) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن هيئة السوق المالية على تقييم أصول الصندوق العقارية مرة كل ستة أشهر على الأقل بتقييم مقيّمَين معتمدَين، واحتساب صافي قيمة الوحدة بطرح إجمالي الالتزامات من إجمالي الأصول وقسمة الناتج على عدد الوحدات.
مثال تطبيقي
مواطن اشترى فيلا في الدمام عام 2021 بسعر 1,500,000 ريال، دفع منها 150,000 ريال (10%) ومُوّل الباقي 1,350,000 ريال بالمرابحة مع رهن مسجل. في 2026 أصبح الرصيد المتبقي 1,150,000 ريال، وقدّر مقيّم معتمد قيمة الفيلا بـ1,650,000 ريال. حقوق ملكيته = 1,650,000 − 1,150,000 = 500,000 ريال، أي نحو 30% من القيمة. لكن إن أراد البيع فعليه احتساب السعي 2.5% (41,250 ريالاً) وأي تعويض سداد مبكر تسمح به ضوابط البنك المركزي، فيكون صافي ما يصله أقل من 500,000 ريال.
أخطاء شائعة
- ✗حساب حقوق الملكية على أساس سعر العرض المأمول بدلاً من قيمة مدعومة بتقييم معتمد أو صفقات مماثلة.
- ✗نسيان تكاليف البيع كالسعي وتعويض السداد المبكر عند تقدير المبلغ الذي سيصل فعلاً.
- ✗الخلط بين المبالغ المدفوعة في الأقساط وحقوق الملكية؛ فجزء كبير من الأقساط الأولى يذهب لتكلفة التمويل لا لأصله.
- ✗افتراض أن المالك في الإجارة المنتهية بالتمليك يملك الصك قبل انتهاء العقد.
- ✗الاعتماد على ارتفاع القيمة وحده لبناء حقوق الملكية دون خطة سداد.
فروقات دولية
في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة يشيع تسييل حقوق الملكية عبر قروض «Home Equity» أو خطوط الائتمان المضمونة بالمسكن أو منتجات «Equity Release» لكبار السن. وفي الإمارات يتاح إعادة التمويل النقدي لدى عدد من البنوك. أما في السعودية فأي تسييل لحقوق الملكية يتم ضمن صيغ متوافقة مع الشريعة وسقوف البنك المركزي وسياسة الجهة الممولة، وتبقى الصيغة القانونية (إجارة أو مرابحة) حاسمة في تحديد من يملك الصك.
