Öz Sermaye
Eş Anlamlılar: Özkaynak، Mülk Özsermayesi، Net Mülk Değeri
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Bir mülkteki öz sermaye (özkaynak), kalan finansman bakiyesi ve mülk teminatlı diğer borçlar düşüldükten sonra piyasa değerinin gerçekten sahibine ait olan kısmıdır ve şöyle hesaplanır: güncel piyasa değeri − kalan finansman bakiyesi.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
13/8/1433H tarihli M/49 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu, gayrimenkul üzerinde ipotek kurulmasını ve ipotek alacaklısının alacağını satış bedelinden öncelikle tahsil etmesini düzenler; bu da uygulamada malike ne kalacağını belirler. 13/8/1433H tarihli M/50 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Finansmanı Kanunu finansman sözleşmelerini ve biçimlerini düzenler. Gayrimenkul fonlarında CMA’nın Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği’nin 37. maddesi, fonun gayrimenkul varlıklarının en az altı ayda bir iki yetkili değerleme uzmanınca değerlenmesini ve birim başına net değerin toplam yükümlülükler toplam varlıklardan düşülüp birim sayısına bölünerek hesaplanmasını öngörür.
Pratik Örnek
Bir vatandaş 2021’de Dammam’da bir villayı 1.500.000 SAR’a aldı; 150.000 SAR (%10) ödedi ve kalan 1.350.000 SAR’ı tescilli ipotekli murabaha ile finanse etti. 2026’da kalan bakiye 1.150.000 SAR ve yetkili bir değerleme uzmanı villayı 1.650.000 SAR olarak değerliyor. Öz sermayesi = 1.650.000 − 1.150.000 = 500.000 SAR, yani değerin yaklaşık %30’u. Ancak satarsa %2,5 komisyonu (41.250 SAR) ve SAMA kurallarının izin verdiği erken ödeme tazminatını hesaba katmalıdır; eline geçecek net tutar 500.000 SAR’ın altında kalır.
Yaygın Hatalar
- ✗Öz sermayeyi yetkili değerleme veya benzer işlemlerle desteklenen değer yerine umulan ilan fiyatına göre hesaplamak.
- ✗Gerçekte ele geçecek tutarı tahmin ederken komisyon ve erken ödeme tazminatı gibi satış maliyetlerini unutmak.
- ✗Ödenen taksit toplamını öz sermayeyle karıştırmak — ilk taksitlerin büyük kısmı anaparaya değil finansman maliyetine gider.
- ✗Mülkiyetle sonuçlanan icarada müşterinin sözleşme bitmeden tapuya sahip olduğunu varsaymak.
- ✗Öz sermaye oluşturmak için bir geri ödeme planı olmadan yalnızca değer artışına güvenmek.
Uluslararası Farklılıklar
ABD ve Birleşik Krallık’ta ev sahipleri öz sermayelerini genellikle konut teminatlı krediler, kredi limitleri veya yaşlılara yönelik “equity release” ürünleriyle nakde çevirir; BAE’de de birçok banka nakit çıkışlı yeniden finansman sunar. Suudi Arabistan’da öz sermayenin nakde çevrilmesi İslami esaslara uygun yapılar, SAMA tavanları ve finansörün politikası çerçevesinde gerçekleşir; tapunun kimde olduğunu belirlemede hukuki yapı (icara veya murabaha) belirleyicidir.
