أملاكي العقارية
التقييم والاستثمار

معدل الرسملة

مرادفات: معدل العائد الرأسمالي، نسبة الرسملة، Cap Rate

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

معدل الرسملة هو نسبة صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار إلى قيمته أو سعر شرائه، ويُستخدم لتحويل الدخل إلى قيمة ولمقارنة عوائد العقارات المدرة للدخل؛ فعقار صافي دخله 800,000 ريال وقيمته 10,000,000 ريال معدل رسملته 8%.

احسبها مباشرة: حاسبة العائد الإيجاري

نظرة شاملة

معدل الرسملة هو نسبة صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار إلى قيمته أو سعر شرائه، ويُستخدم لتحويل الدخل إلى قيمة ولمقارنة عوائد العقارات المدرة للدخل؛ فعقار صافي دخله 800,000 ريال وقيمته 10,000,000 ريال معدل رسملته 8%. المعادلة: معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي ÷ القيمة، ومنها: القيمة = صافي الدخل التشغيلي ÷ معدل الرسملة. وصافي الدخل التشغيلي هو الإيرادات الإيجارية الفعلية بعد خصم الشغور ومصروفات التشغيل والصيانة والتأمين والإدارة، وقبل أقساط التمويل والإهلاك. ويعكس المعدل تقدير السوق للمخاطر وتوقعات النمو: فالمعدل المنخفض يعني سعراً مرتفعاً نسبةً للدخل (عقار مرغوب أو منخفض المخاطر أو يُتوقع نمو دخله)، والمعدل المرتفع يعني سعراً أقل نسبةً للدخل مع مخاطر أعلى أو نمو أضعف، فليس المعدل الأعلى دائماً استثماراً أفضل. في السعودية لا يحدد أي نظام معدلات رسملة، بل يستنتجها المقيّمون المعتمدون من صفقات السوق وفق معايير التقييم الدولية، وتتفاوت حسب المدينة ونوع العقار وجودة المستأجرين ومدة العقود. وتنشر صناديق الريت المتداولة تقارير مقيّميها على موقع مدير الصندوق وموقع السوق المالية متضمنة منهجية التقييم وافتراضاته، مما يجعلها مصدراً مفيداً لفهم المعدلات المستخدمة. وينبغي التفريق بين معدل الرسملة والعائد الإيجاري الإجمالي الذي يقسم الإيجار الإجمالي على السعر دون خصم المصروفات، وبين العائد على حقوق الملكية الذي يتأثر بالتمويل.

الأساس النظامي

معدل الرسملة مفهوم مهني لا نظامي؛ يطبقه المقيّم ضمن أسلوب الدخل وفق معايير التقييم الدولية (IVS 103) الملزمة بموجب المادة (15) من نظام المقيّمين المعتمدين (م/43 وتاريخ 9/7/1433هـ). وتُلزم المادة (37) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن هيئة السوق المالية مدير الصندوق بتقييم عقارات الصندوق مرة كل ستة أشهر على الأقل بناءً على تقييم مقيّمَين معتمدين، ونشر تقاريرهما على موقعه وموقع السوق خلال مدة لا تتجاوز 15 يوماً من صدورها، وتشترط المادة (36) أن يتضمن التقرير طريقة التقييم وآلياته وافتراضاته.

المصادر

مثال تطبيقي

يدرس مستثمر شراء مستودع في المنطقة الصناعية الثانية بالدمام مؤجر لشركة لوجستية بعقد خمس سنوات بإيجار 1,150,000 ريال سنوياً دون ضريبة القيمة المضافة. مصروفات المالك من تأمين وصيانة هيكلية وإدارة 90,000 ريال، فصافي الدخل التشغيلي 1,060,000 ريال. يطلب البائع 13,250,000 ريال، أي معدل رسملة 8.0%. لنفترض أن المقيّم حلل صفقات مستودعات مماثلة فوجد معدلاتها بين 8.5% و9%؛ فبمعدل 8.5% تكون القيمة نحو 12,470,000 ريال. يستخدم المستثمر هذا الفارق في التفاوض، ويحسب أيضاً ضريبة التصرفات العقارية 5% التي يلتزم البائع بسدادها للهيئة وكثيراً ما ينعكس عبؤها على السعر المتفاوض عليه.

أخطاء شائعة

  • ✗حساب المعدل على الإيجار الإجمالي بدلاً من صافي الدخل التشغيلي، فيبدو العائد أعلى من حقيقته.
  • ✗افتراض أن المعدل الأعلى أفضل دائماً؛ فقد يعكس موقعاً ضعيفاً أو مستأجراً عالي المخاطر أو مبنى متقادماً.
  • ✗مقارنة معدلات فئات مختلفة كمستودع مقابل برج مكاتب، أو مدن مختلفة، دون تعديل.
  • ✗تجاهل المدة المتبقية من العقد واحتمال تجديده؛ دخل عقد ينتهي بعد سنة أقل يقيناً من عقد طويل.
  • ✗الخلط بين معدل الرسملة والعائد على رأس المال المستثمر بعد التمويل.

فروقات دولية

في المملكة المتحدة يُعرف المعدل غالباً باسم «Yield» أو «All Risks Yield»، وفي الولايات المتحدة «Cap Rate». وتنشر شركات الاستشارات العقارية الدولية تقارير دورية بالمعدلات في مدن كدبي والرياض وإسطنبول، وتتأثر المعدلات عالمياً بأسعار الفائدة. عند مقارنة الأرقام السعودية بدول أخرى يجب مراعاة ضريبة التصرفات العقارية 5% عند الشراء، وتثبيت الإيجارات في الرياض، وإعفاء الإيجار السكني من ضريبة القيمة المضافة.

أسئلة شائعة

كيف أحسب معدل الرسملة؟▾
اقسم صافي الدخل التشغيلي السنوي (الإيجار الفعلي ناقص الشغور والمصروفات، قبل أقساط التمويل) على قيمة العقار أو سعره؛ فصافي دخل 600,000 ريال لعقار بـ 8,000,000 ريال يعطي 7.5%.
هل المعدل المرتفع يعني استثماراً أفضل؟▾
ليس بالضرورة؛ المعدل المرتفع يعني دخلاً أعلى نسبةً للسعر، لكنه غالباً يعكس مخاطر أعلى أو نمواً أضعف أو مبنى يحتاج إنفاقاً رأسمالياً.
ما الفرق بين معدل الرسملة والعائد الإيجاري؟▾
العائد الإيجاري الإجمالي يقسم الإيجار الإجمالي على السعر، أما معدل الرسملة فيستخدم صافي الدخل بعد الشغور والمصروفات، ولذلك يكون عادة أقل من العائد الإجمالي للعقار نفسه.
هل توجد معدلات رسملة رسمية في السعودية؟▾
لا تصدر جهة حكومية معدلات رسمية؛ يستنتجها المقيّمون من صفقات السوق، ويمكن الاطلاع على افتراضات التقييم في تقارير صناديق الريت المنشورة على موقع السوق المالية.
هل تدخل ضريبة القيمة المضافة في صافي الدخل؟▾
لا، ضريبة القيمة المضافة 15% على الإيجار التجاري يحصّلها المؤجر المسجل لصالح هيئة الزكاة والضريبة والجمارك فلا تُعد دخلاً له، والإيجار السكني معفى منها أصلاً.

بلغات أخرى

العربية
معدل الرسملة

معدل الرسملة هو نسبة صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار إلى قيمته أو سعر شرائه، ويُستخدم لتحويل الدخل إلى قيمة ولمقارنة عوائد العقارات المدرة للدخل؛ فعقار صافي دخله 800,000 ريال وقيمته 10,000,000 ريال معدل رسملته 8%.

الإنجليزية
Capitalization Rate (Cap Rate)

The capitalisation rate (cap rate) is the ratio of a property's annual net operating income to its value or purchase price, used to convert income into value and to compare returns on income-producing property; a property with SAR 800,000 net income and SAR 10,000,000 value has an 8% cap rate.

التركية
Kapitalizasyon Oranı

Kapitalizasyon oranı (cap rate), bir mülkün yıllık net işletme gelirinin değerine veya alış fiyatına oranıdır; geliri değere dönüştürmek ve gelir getiren mülklerin getirilerini karşılaştırmak için kullanılır.

مصطلحات مرتبطة

أسلوب الدخل

أسلوب الدخل هو أحد أساليب التقييم الثلاثة، ويقدّر قيمة العقار بتحويل الدخل المستقبلي المتوقع منه، كالإيجارات بعد خصم المصروفات، إلى قيمة حالية واحدة، إما برسملة دخل سنة ممثلة أو بخصم التدفقات النقدية المتوقعة.

العائد الإيجاري

نسبة الدخل السنوي من الإيجار إلى قيمة العقار، مؤشر مهم لتقييم جدوى الاستثمار العقاري، يحسب كنسبة مئوية.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→