Kapitalizasyon Oranı
Eş Anlamlılar: Cap Rate، Başlangıç Getirisi، Kapitalizasyon Getirisi
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Kapitalizasyon oranı (cap rate), bir mülkün yıllık net işletme gelirinin değerine veya alış fiyatına oranıdır; geliri değere dönüştürmek ve gelir getiren mülklerin getirilerini karşılaştırmak için kullanılır.
Hemen hesaplayın: Rental Yield CalculatorGenel Bakış
Yasal Dayanak
Kapitalizasyon oranı yasal değil mesleki bir kavramdır; uzman onu gelir yaklaşımı içinde, Akredite Değerleme Uzmanları Kanunu'nun (M/43, 9/7/1433H) 15. maddesiyle bağlayıcı olan Uluslararası Değerleme Standartlarına (IVS 103) göre uygular. CMA Gayrimenkul Yatırım Fonları Yönetmeliği'nin 37. maddesi, fon yöneticisinin fonun gayrimenkullerini iki akredite uzmanın değerlemesine dayanarak en az altı ayda bir değerlemesini ve raporları düzenlenmelerinden itibaren 15 gün içinde kendi sitesinde ve borsanın sitesinde yayımlamasını; 36. madde ise raporda değerleme yöntemi, mekanizmaları ve varsayımlarının yer almasını şart koşar.
Pratik Örnek
Bir yatırımcı, Dammam İkinci Sanayi Bölgesi'nde bir lojistik şirketine beş yıllık sözleşmeyle KDV hariç yıllık 1.150.000 SAR'a kiralanmış bir depoyu inceliyor. Mal sahibinin sigorta, yapısal bakım ve yönetim giderleri 90.000 SAR olduğundan net işletme geliri 1.060.000 SAR'dır. Satıcı 13.250.000 SAR istiyor; bu %8,0 kapitalizasyon oranı demektir. Uzmanın benzer depo satışlarını analiz ederek oranları %8,5 ile %9 arasında bulduğunu varsayalım; %8,5'te değer yaklaşık 12.470.000 SAR olur. Yatırımcı bu farkı pazarlıkta kullanır ve satıcının ZATCA'ya ödemekle yükümlü olduğu ancak yükü çoğu zaman pazarlık fiyatına yansıyan %5 Gayrimenkul İşlem Vergisini de hesaba katar.
Yaygın Hatalar
- ✗Oranı net işletme geliri yerine brüt kira üzerinden hesaplamak; bu getiriyi olduğundan yüksek gösterir.
- ✗Yüksek oranın her zaman daha iyi olduğunu sanmak; zayıf konumu, riskli kiracıyı veya eskiyen binayı yansıtabilir.
- ✗Depo ile ofis kulesi gibi farklı varlık sınıflarının veya farklı şehirlerin oranlarını düzeltmeden karşılaştırmak.
- ✗Kalan sözleşme süresini ve yenileme ihtimalini göz ardı etmek; bir yılda bitecek sözleşmenin geliri uzun sözleşmeninkinden daha belirsizdir.
- ✗Kapitalizasyon oranını finansman sonrası özsermaye getirisiyle karıştırmak.
Uluslararası Farklılıklar
Birleşik Krallık'ta oran genellikle yield veya all risks yield, ABD'de ise cap rate olarak anılır. Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketleri Dubai, Riyad ve İstanbul gibi şehirler için periyodik oran raporları yayımlar ve oranlar dünya genelinde faizlerle hareket eder. Suudi rakamlarını diğer ülkelerle karşılaştırırken alımdaki %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi, Riyad kira dondurması ve konut kirasının KDV muafiyeti dikkate alınmalıdır.
