أملاكي العقارية
التقييم والاستثمار

أسلوب الدخل

مرادفات: طريقة الدخل، أسلوب رسملة الدخل، طريقة الاستثمار

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

أسلوب الدخل هو أحد أساليب التقييم الثلاثة، ويقدّر قيمة العقار بتحويل الدخل المستقبلي المتوقع منه، كالإيجارات بعد خصم المصروفات، إلى قيمة حالية واحدة، إما برسملة دخل سنة ممثلة أو بخصم التدفقات النقدية المتوقعة.

نظرة شاملة

أسلوب الدخل هو أحد أساليب التقييم الثلاثة، ويقدّر قيمة العقار بتحويل الدخل المستقبلي المتوقع منه، كالإيجارات بعد خصم المصروفات، إلى قيمة حالية واحدة، إما برسملة دخل سنة ممثلة أو بخصم التدفقات النقدية المتوقعة. تنص معايير التقييم الدولية (IVS 103 أساليب التقييم) على ثلاثة أساليب: السوق والدخل والتكلفة، ويُفضّل أسلوب الدخل للعقارات المدرة للدخل كالمجمعات التجارية والمكاتب والعمائر السكنية المؤجرة والمستودعات والفنادق. وله طريقتان رئيسيتان: الرسملة المباشرة (القيمة = صافي الدخل التشغيلي ÷ معدل الرسملة)، والتدفقات النقدية المخصومة (DCF) التي تُسقط الدخل لعدة سنوات مع قيمة نهائية وتخصمها بمعدل يعكس المخاطر. وفي السعودية يعتمد عليه مقيّمو صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (الريت)، إذ تُلزم لائحة صناديق الاستثمار العقاري بأن تتضمن تقارير التقييم القيمة الإيجارية السوقية للعقارات المدرة للدخل إذا اختلفت عن الإيجار التعاقدي. يتأثر أسلوب الدخل بعوامل سعودية محددة: تثبيت الزيادة السنوية للإيجارات السكنية والتجارية في الرياض لمدة خمس سنوات بدءاً من 25 سبتمبر 2025 يحد من افتراضات نمو الإيجار هناك؛ وضريبة القيمة المضافة 15% على الإيجار التجاري يحصّلها المؤجر المسجل لصالح الدولة ولا تدخل في دخله، بينما الإيجار السكني معفى منها؛ ونسب الشغور ومصروفات الصيانة والتأمين وإدارة الأملاك تُخصم قبل حساب صافي الدخل. كما أن توثيق العقود في منصة «إيجار» يجعل بيانات الإيجار أكثر موثوقية.

الأساس النظامي

لا يحدد نظام سعودي طريقة حساب أسلوب الدخل، ويطبقه المقيّم المعتمد وفق معايير التقييم الدولية (IVS 103) التي تُلزمه بها المادة (15) من نظام المقيّمين المعتمدين (م/43 وتاريخ 9/7/1433هـ). وتشترط المادة (36) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري (هيئة السوق المالية، المعدلة بالقرار 1-54-2025 وتاريخ 23/11/1446هـ) أن يتضمن تقرير المقيّم طريقة التقييم وآلياته وافتراضاته، وتحليلاً لمتغيرات السوق كالعرض والطلب، والمخاطر المرتبطة بالعقار، والقيمة الإيجارية السوقية إذا اختلفت عن الإيجار التعاقدي.

المصادر

مثال تطبيقي

عمارة سكنية في حي الروضة بجدة من 12 شقة، إيجار الشقة 36,000 ريال سنوياً. الدخل الإجمالي المحتمل 432,000 ريال، يُخصم منه شغور وتعثر تحصيل بنسبة 5% (21,600 ريال) فيصبح الدخل الفعلي 410,400 ريال، ثم مصروفات تشغيل من صيانة وتأمين وإدارة أملاك ومرافق مشتركة بنسبة 15% من الدخل الفعلي (61,560 ريال)، فيكون صافي الدخل التشغيلي 348,840 ريال. إذا استنتج المقيّم من صفقات عمائر مماثلة معدل رسملة 7%، فالقيمة = 348,840 ÷ 0.07 ≈ 4,983,000 ريال. ولأن الإيجار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة لا تُضاف ضريبة على هذه الإيجارات، بخلاف معرض تجاري يحصّل فيه المالك المسجل 15% لصالح هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

أخطاء شائعة

  • ✗استخدام الدخل الإجمالي بدلاً من صافي الدخل التشغيلي بعد خصم الشغور والمصروفات.
  • ✗خصم أقساط التمويل من الدخل قبل الرسملة؛ صافي الدخل التشغيلي يُحسب قبل خدمة الدين.
  • ✗افتراض نمو سنوي للإيجار في الرياض رغم تثبيت الزيادات لمدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025.
  • ✗إدراج ضريبة القيمة المضافة المحصلة على الإيجار التجاري ضمن دخل المالك.
  • ✗اختيار معدل رسملة أو خصم دون دعمه بصفقات أو بيانات سوقية.

فروقات دولية

أسلوب الدخل معيار عالمي في IVS ومعايير RICS، ويُسمى في بريطانيا «Investment Method». في الإمارات يُستخدم على نطاق واسع لتقييم الأبراج والمكاتب في دبي وأبوظبي. في تركيا يُسمى «gelir indirgeme yaklaşımı» ويُستخدم في تقارير شركات الاستثمار العقاري (GYO). الخصوصية السعودية: إعفاء الإيجار السكني من ضريبة القيمة المضافة، وتثبيت الإيجارات في الرياض، وتوافر بيانات إيجارية موثقة عبر «إيجار».

أسئلة شائعة

متى يُستخدم أسلوب الدخل؟▾
للعقارات التي تُشترى أساساً لدخلها، مثل المجمعات التجارية والمكاتب والعمائر المؤجرة والمستودعات، حيث يرتبط سعرها لدى المستثمرين بصافي الدخل الذي تحققه.
ما الفرق بين الرسملة المباشرة والتدفقات النقدية المخصومة؟▾
الرسملة المباشرة تقسم صافي دخل سنة ممثلة على معدل رسملة، أما التدفقات المخصومة فتُسقط الدخل لعدة سنوات مع قيمة بيع نهائية وتخصمها بمعدل يعكس المخاطر، وتناسب العقارات ذات الدخل المتغير.
هل يؤثر تثبيت الإيجارات في الرياض على التقييم بأسلوب الدخل؟▾
نعم، فمنع الزيادة السنوية للإيجارات السكنية والتجارية في الرياض لمدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025 يعني ألا يفترض المقيّم نمواً في الإيجار خلال تلك المدة.
هل تدخل أقساط القرض في حساب صافي الدخل؟▾
لا، صافي الدخل التشغيلي يُحسب قبل التمويل وقبل الإهلاك، لأن القيمة تخص العقار نفسه لا طريقة تمويل مالكه.
كيف يحدد المقيّم معدل الرسملة؟▾
يستنتجه عادة من صفقات بيع عقارات دخل مماثلة بقسمة صافي دخلها على سعرها، ويعدّله بحسب الموقع وجودة المستأجرين ومدة العقود والمخاطر.

بلغات أخرى

العربية
أسلوب الدخل

أسلوب الدخل هو أحد أساليب التقييم الثلاثة، ويقدّر قيمة العقار بتحويل الدخل المستقبلي المتوقع منه، كالإيجارات بعد خصم المصروفات، إلى قيمة حالية واحدة، إما برسملة دخل سنة ممثلة أو بخصم التدفقات النقدية المتوقعة.

الإنجليزية
Income Approach

The income approach is one of the three valuation approaches; it estimates a property's value by converting its expected future income, such as rent net of expenses, into a single present value, either by capitalising a representative year's income or by discounting projected cash flows.

التركية
Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı üç değerleme yaklaşımından biridir; mülkün değerini, giderler düşülmüş kira gibi beklenen gelecek gelirini, temsili bir yılın gelirini kapitalize ederek veya öngörülen nakit akışlarını indirgeyerek tek bir bugünkü değere dönüştürerek tahmin eder.

مصطلحات مرتبطة

العائد الإيجاري

نسبة الدخل السنوي من الإيجار إلى قيمة العقار، مؤشر مهم لتقييم جدوى الاستثمار العقاري، يحسب كنسبة مئوية.

معدل الرسملة

معدل الرسملة هو نسبة صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار إلى قيمته أو سعر شرائه، ويُستخدم لتحويل الدخل إلى قيمة ولمقارنة عوائد العقارات المدرة للدخل؛ فعقار صافي دخله 800,000 ريال وقيمته 10,000,000 ريال معدل رسملته 8%.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→