Kısa Tanım
Ev sahibi tarafından kira değerinin artırılması; tipik olarak yenileme sırasında yapılır, aşırı artışları önleyen ve kiracıyı koruyan yasal kısıtlamalara tabi.
Hemen hesaplayın: Lease Dates CalculatorGenel Bakış
Yasal Dayanak
Kira artışı, 1444 Hicri yılında Kraliyet Kararnamesi No. (M/191) ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunundaki sözleşme özgürlüğüne dayanmaktadır. Bu özgürlük, 2/4/1447 H. tarihli (M/73) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan kiraya veren–kiracı ilişkisini düzenleyen hükümlerle sınırlanmıştır: Riyad şehrinde 25 Eylül 2025’ten itibaren 5 yıl boyunca toplam kira artırılamaz; ihlalin yaptırımı 12 aylık kiraya kadar para cezası ve ihlalin düzeltilmesidir. Riyad dışında yasal üst sınır yoktur ve kira değişikliği talebi sözleşme bitiminden en az 90 gün önce Ejar üzerinden yapılır. Her artış Ejar’da, sözleşme değişikliği olarak veya yenilemede belgelenmelidir.
Pratik Örnek
Cidde’deki bir villa kirası yıllık 60.000 SAR, Ramazan'da bitiyor. Pazar fiyatları yıl içinde %8 arttı. Sona ermeden 90 gün önce, kiraya veren Ejar üzerinden 65.000 SAR’a yenileme öneren bir kira değişikliği talebi gönderir (%8.3 artış). Kiracı bölgedeki benzer dairelerle karşılaştırır, aynı fiyatlarda bulur ve artışı kabul eder. Sözleşme dijital olarak yeni değerde yenilenir. Alternatif olarak, kiraya veren 80.000 SAR (%33 artış) talep etseydi, kiracı reddeder, sözleşme sona erer ve sahip pazar fiyatında yeni bir kiracı arar. Aşırı artış sahibe boşluk süresi maliyeti getirir.
Yaygın Hatalar
- ✗Kiracının açık rızası olmadan süre ortasında kirayı artırmak — açık sözleşme ihlalidir, pazar fiyatlarıyla haklı görülse bile artış geçersizdir.
- ✗Sözleşme bitiminden birkaç gün önce artış bildirimi göndermek — bildirim süresine saygı göstermez ve kiraya veren o yıl için artış hakkını kaybedebilir.
- ✗Gerçek pazar gerekçesi olmadan büyük bir artış önermek — kiracıyı ayrılmaya iter ve artışı aşabilecek boşluk süresine yol açar.
- ✗Sözlü kararlaştırılan artışın yürürlükte olduğunu varsaymak — Ejar'da belgelenene kadar bağlayıcı değildir.
- ✗Ticari sözleşmeler için artışın KDV üzerindeki etkisini hesaplamayı atlamak — hesaba katılmamış ek vergi yükümlülükleri yaratabilir.
Uluslararası Farklılıklar
Dubai’de kira artışları, piyasa ile fiyat farkına dayalı üst sınırlar belirleyen Dubai Tapu ve Arazi Dairesi kira endeksine göre 2013 tarihli 43 sayılı Kararname ile düzenlenir; Ejari ise sözleşme tescil sistemidir. Türkiye'de yıllık artış enflasyon endeksiyle (TÜFE) sınırlandırılmıştır ve yasal olarak aşılamaz. Mısır’da 2025 tarihli 164 sayılı Kanun eski kira sözleşmelerinin bedellerini artırdı ve bitiş süresi koydu (konutta 7, konut dışında 5 yıl); yenilerinde serbest. Suudi Arabistan’da: Riyad dışında sözleşme özgürlüğü; Riyad’da ise konut ve ticari kiralarda yıllık artış 25 Eylül 2025’ten itibaren 5 yıl süreyle durduruldu.
