Mülk Yönetimi
Eş Anlamlılar: Emlak Yönetimi، Gayrimenkul Yönetimi، Kiralık Mülk Yönetimi
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mülk yönetimi, bir mülkün mali ve idari işlerinin, maliki veya intifa hakkı sahibi adına yürütülmesidir; birimlerin kiraya verilmesi, kira tahsilatı, bakımın takibi, kiracı ilişkilerinin yönetimi ve malike hesap verilmesini kapsar ve kararlaştırılan bir ücret karşılığında yapılır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
30/11/1443H tarihli M/130 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Emlak Aracılık Kanunu, mülk yönetimini bir mülkün mali ve idari işlerinin maliki veya intifa hakkı sahibi adına yürütülmesi olarak tanımlar; 4. maddesi REGA lisansı olmadan emlak hizmeti sunulmasını yasaklar ve para cezaları 200.000 SAR'a kadar çıkar. Uygulama yönetmeliğinin 2. maddesi mülk yönetimi hizmetlerini lisanslı kuruluşlarla sınırlar. Yöneticinin malikle ilişkisi 29/11/1444H tarihli M/191 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'nun vekalet hükümlerine, kiracılarla ilişkisi ise aynı kanunun kira hükümlerine ve REGA denetimindeki Ejar platformunun kurallarına tabidir.
Pratik Örnek
Sara, Riyad'ın Al-Narjis semtinde her biri yıllık 60.000 SAR'a kiralanan 12 daireli bir binaya sahiptir ve tahsil edilen kiranın %7'si karşılığında lisanslı bir mülk yönetim kuruluşuyla anlaşır. Tam dolulukta yıllık kira 720.000 SAR olduğundan ücret 50.400 SAR'dır; kuruluş KDV mükellefi olduğu için buna %15 KDV (7.560 SAR) eklenir, konut kirasının kendisi ise istisna kalır. Kuruluş sözleşmeleri Ejar'da belgelendirir (konut sözleşme yılı başına 125 SAR) ve net tahsilatı her ay hesap dökümüyle Sara'ya aktarır. Bina Riyad'da olduğu için yönetici dondurma süresince yenilemede hiçbir dairenin kirasını artıramaz; bu yüzden işi fiyat artırmak değil, boşluğu azaltmak ve bakımı hızlandırmaktır.
Yaygın Hatalar
- ✗Mülk yönetimi için bir bireyle veya lisanssız bir kuruluşla anlaşmak — uygulama yönetmeliği bu hizmeti Mülk Yönetimi Fal Lisansı olan kuruluşlarla sınırlar.
- ✗Mülk yönetimini (mali ve idari işler) tesis yönetimiyle (teknik işler) karıştırmak — her birinin ayrı lisansı ve sorumluluk alanı vardır.
- ✗Maliklerin parasını ofisin kendi fonlarıyla karıştırmak — kanun, vekilin müvekkil adına tahsil ettiği parayı emanet sayar; ayrı tutulmalı ve düzenli hesabı verilmelidir.
- ✗Yetkileri, ücreti ve bakım harcama limitini belirlemeden sözlü anlaşmayla yetinmek — malik-yönetici uyuşmazlıklarının çoğunun kaynağıdır.
- ✗Riyad kurallarını göz ardı edip yenilemede veya kiracı değişince kirayı artırmaya çalışmak — cezası birimin 12 aylık kirasına kadar çıkabilen bir ihlaldir.
Uluslararası Farklılıklar
Mülk yönetimi çoğu piyasada farklı derecelerde düzenlenir. Dubai'de lisanslı aracılık ve yönetim şirketlerince yürütülür ve kira sözleşmeleri Ejari sistemine kaydedilir. Türkiye'de emlak aracılığı resmi bir yetki belgesi gerektirir ve ortak mülkiyetli binalar genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre maliklerin seçtiği bir yönetici tarafından yönetilir. Anglo-Sakson piyasalarda çoğu zaman aracı lisansı veya mesleki üyelik ve müşteri parası için ayrı hesaplar şart koşulur. Suudi Arabistan'ı farklı kılan, tanım ve lisansın tek bir kanunda yer alması, hizmetin kuruluşlarla sınırlı olması ve belgelendirme ile tahsilatın devlete ait Ejar platformuna bağlı olmasıdır.
