Mülk Yönetim Hizmeti
Eş Anlamlılar: Mülk Yönetimi، Gayrimenkul Yönetimi، Kira Yönetimi
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mülk yönetimi (idarat amlak), lisanslı bir firmanın bir taşınmazın mali ve idari işlerini maliki veya intifa hakkı sahibi adına, kararlaştırılan bir ücret karşılığında yürüttüğü profesyonel hizmettir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
30/11/1443 H. tarihli M/130 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Emlak Aracılık Kanunu: gayrimenkul hizmetleri ve mülk yönetimi tanımları (taşınmazın mali ve idari işlerinin maliki veya intifa hakkı sahibi adına yürütülmesi), 4. madde (REGA lisansı olmadan faaliyet yasağı) ve 19. madde (200.000 SAR’a kadar para cezası). Malikler dernekleri 2/7/1441 H. tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu’na tabidir. Sözleşmelerin tescili, yenilenmesi ve kira uyarlaması Ejar platformu kurallarıyla düzenlenir.
Pratik Örnek
Fahd, Riyad’da yıllık toplam kirası 450.000 SAR (daire başına 45.000 SAR) olan 10 daireli bir konut binasına sahiptir. Fiilen tahsil edilen kiranın %7’si karşılığında ve bakım kalemi başına 3.000 SAR’a kadar önceden onay almadan harcama yetkisiyle REGA lisanslı bir mülk yönetim şirketi görevlendirir. İlk yıl 432.000 SAR tahsil edilir; bir kiracının 18.000 SAR borcu kalır ve şirket bunu takip eder. Yönetim ücreti 7% × 432.000 = 30.240 SAR’dır; şirket KDV mükellefi olduğundan buna %15 KDV (4.536 SAR) eklenir, konut kirasının kendisi ise muaftır. Şirket, aylık raporlarında faturalarıyla birlikte bakıma 21.000 SAR harcar; böylece Fahd’a 432.000 − 30.240 − 4.536 − 21.000 = 376.224 SAR aktarılır. Bina Riyad’da olduğundan şirket, yıllık artışların dondurulmasına uyarak yenilemede kirayı artırmaz.
Yaygın Hatalar
- ✗REGA lisansı olmayan bir mülk yöneticisiyle çalışmak — lisanssız faaliyet ihlaldir ve uyuşmazlıkta malikin konumunu zayıflatır.
- ✗Ücreti, harcama sınırlarını ve raporlamayı belirlemeyen sözlü veya muğlak bir yönetim sözleşmesi kullanmak — malik-yönetici uyuşmazlıklarının başlıca nedenidir.
- ✗Kiracıların parasını şirketin fonlarıyla karıştırmak ve net döküm olmadan malike aktarımı geciktirmek.
- ✗Ejar sürelerini kaçırmak — bitişten 60 gün önce yenilememe bildirimi ve 90 gün önce kira uyarlama talebi — bu, sözleşmenin mevcut şartlarla otomatik yenilenmesine yol açabilir.
- ✗25 Eylül 2025’te başlayan beş yıllık yıllık artış dondurmasına aykırı olarak Riyad’da kira artırmak.
Uluslararası Farklılıklar
Dubai’de mülk yöneticilerinin gayrimenkul otoritelerinden lisans alması gerekir ve kira sözleşmeleri Ejari sistemine kaydedilir. Türkiye’de mülk yönetimi çoğunlukla emlak ofisleri ve şirketlerce yürütülür; ortak mülkiyetli binalar Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre maliklerin atadığı bir yöneticiyle idare edilir. Birleşik Krallık’ta kiralama ve yönetim acenteleri şikâyet çözüm planlarına üye olmak ve müşteri parasını koruma kurallarına uymak zorundadır. Suudi Arabistan, mülk yönetimini açıkça lisanslı gayrimenkul hizmetleri arasında sayması ve Ejar’daki elektronik tescile bağlamasıyla öne çıkar; tescilli sözleşme tahsilatı kolaylaştıran bir icra belgesine dönüşür.
