Mülk Yöneticisi
Eş Anlamlılar: Emlak Yöneticisi، Gayrimenkul Yöneticisi، Portföy Yöneticisi
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mülk yöneticisi, bir mülkü veya portföyü malik adına yönetmeye yetkili kişi veya kuruluştur; yönetim sözleşmesinde yazılı yetkiler dahilinde kiralama, kira tahsilatı, bakım takibi, kiracı ilişkileri ve mali raporlamayı yürütür.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Mülk yöneticisinin işini üç çerçeve düzenler: emlak hizmeti sunmak için lisans şartı getiren Emlak Aracılık Kanunu (30/11/1443H tarihli M/130) ve mülk yönetimini lisanslı kuruluşlarla sınırlayan uygulama yönetmeliği; müvekkil adına alınan paranın emanet olduğunu (Madde 486), vekilin izinsiz başkasını vekil atayamayacağını (Madde 489), müvekkile hesap vermesi gerektiğini (Madde 497) ve yönetim dışındaki her iş için özel vekalet gerektiğini (Madde 484) düzenleyen Medeni İşlemler Kanunu'nun (29/11/1444H tarihli M/191) vekalet hükümleri; ve malikler derneğinin yöneticisi için Emlak Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu (2/7/1441H tarihli M/85).
Pratik Örnek
Cidde'de 40 konut ve ticari birime sahip bir aile şirketi, portföyünü yönetmesi için lisanslı bir kuruluş atar; kuruluş da portföy için sorumlu bir yönetici belirler. Yönetim sözleşmesi, yöneticinin Ejar'da kira sözleşmelerini imzalayıp yenilemesine ve talep başına 3.000 SAR'a kadar onarımları malike sormadan onaylamasına izin verir; daha büyük tutarlar yazılı onay gerektirir. İlk çeyrekte yönetici, vadesi gelen 1.200.000 SAR'ın 1.150.000 SAR'ını tahsil eder (yaklaşık %96 tahsilat oranı), malike tahsilatları, gecikmeleri, bakım giderlerini ve ücretini gösteren bir döküm gönderir ve net bakiyeyi malikin hesabına aktarır. Bir kiracı oturduğu birimi satın almayı teklif ettiğinde, satış yetkisi dışında olduğu için yönetici teklifi malike iletir.
Yaygın Hatalar
- ✗Yöneticiye harcama limiti olmadan ve malikin ön onayını gerektiren konular belirtilmeden sınırsız yetki vermek.
- ✗Mülk yöneticisinin yönetim sözleşmesiyle mülkü satabileceğini veya ipotek edebileceğini varsaymak — bunlar özel vekalet gerektiren tasarruf işlemleridir.
- ✗Periyodik rapor ve hesap dökümü istememek — kanun, vekilin müvekkili bilgilendirmesini ve vekaletin hesabını vermesini zorunlu kılar.
- ✗Yöneticinin, malikin izni olmadan mülkün tamamını veya bir kısmını üçüncü bir tarafa yönettirmesi — vekil, müvekkilin izni olmadan başkasını vekil atayamaz.
- ✗Belirli bir malik için çalışan mülk yöneticisini, malikler derneğinin ortak alanları yönetmek için atadığı yöneticiyle karıştırmak.
Uluslararası Farklılıklar
Dubai'de mülk yöneticisi genellikle lisanslı bir aracılık ve yönetim şirketi bünyesinde çalışır; ortak mülkiyetli binalarda ise ortak mülkiyet mevzuatına göre bir malikler derneği yöneticisi bulunur. Türkiye'de ortak binalar Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca maliklerin seçtiği bir yönetici tarafından yönetilir; birimlerin kiralanmasıyla emlak ofisleri ilgilenir. Batı piyasalarında mülk yöneticileri için mesleki sertifikalar ve ayrı müşteri parası hesapları yaygındır. Suudi Arabistan'ın özelliği, mülk yönetimi lisansının bireye değil kuruluşa ait olması ve malikler derneği yöneticisinin Mülk Yönetimi Fal Lisansı taşımak zorunda olmasıdır.
