Mülkiyet ve HaklarMülkiyet Devri
Eş Anlamlılar: Tapu devri، Mülkiyetin devri، İfrağ
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mülkiyet devri, taşınmaz mülkiyetinin satış, bağış, trampa, miras, vasiyet, taksim veya mahkeme kararı gibi hukuki bir sebeple bir malikten diğerine geçmesidir; taşınmazlarda Adalet Bakanlığı nezdinde belgelendirilmeden veya Gayrimenkul Sicili'ne tescil edilmeden tamamlanmaz.
Genel Bakış
Mülkiyet devri, taşınmaz mülkiyetinin satış, bağış, trampa, miras, vasiyet, taksim veya mahkeme kararı gibi hukuki bir sebeple bir malikten diğerine geçmesidir; taşınmazlarda Adalet Bakanlığı nezdinde belgelendirilmeden veya Gayrimenkul Sicili'ne tescil edilmeden tamamlanmaz.
Medeni İşlemler Kanunu'nun 655. maddesi, konu devredene ait olduğunda mülkiyet ve diğer ayni hakların sözleşmeyle geçtiğini belirtir; 657. madde ise kanun devir için bir işlem öngörüyorsa mülkiyetin ancak bu işlem tamamlandığında geçeceğini ekler. Taşınmazlarda iki yol vardır: ayni tescil için ilan edilmemiş bölgelerde devir (ifrağ), Noterlik Kanunu uyarınca noter veya lisanslı noter önünde ya da elektronik tapular için Adalet Bakanlığı'nın Gayrimenkul Borsası üzerinden elektronik olarak yapılır. İlan edilmiş bölgelerde ise devir Gayrimenkul Sicili platformundan talep edilir: Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'nun 13. maddesi, taksim, vasiyet, vakıf, miras, ipotek ve bağış dahil ayni hak kuran, devreden, değiştiren veya sona erdiren her tasarrufun sicile işlenmesini şart koşar; tescil edilmeyen tasarruf hüküm doğurmaz, yargısal ve idari etki taşımaz.
Uygulamada devirden önce tapu kontrol edilir, gerekirse güncellenir ve taşınmaz kimliğine bağlanır; ipotek kaldırılır veya alacaklı onayı alınır, tüm maliklerin ve hak sahiplerinin onayı sağlanır ve vergiye tabi işlemlerde %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi ödenir. RETT Uygulama Yönetmeliği; terekenin taksimini, eşe veya üçüncü dereceye kadar akrabaya belgeli bağışı ve belgeli vasiyetin ifasını muaf tutar. Ayrıca devlet, uygun vatandaşın ilk konutu için değerin 1.000.000 SAR'ına kadar olan kısmın vergisini üstlenir.
⚖️ Yasal Dayanak
Taşınmaz mülkiyetinin devri; Medeni İşlemler Kanunu (M/191, 29/11/1444 H) 655–657. maddeleri ve satışa ilişkin 318. maddesi, tescili hüküm doğurmanın şartı yapan (md. 13) ve sicilde tasarrufu engelleyen kayıt varsa tescili yasaklayan (md. 20) Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu (M/91, 19/9/1443 H) ile noterlerin ve lisanslı noterlerin devir işlemlerini yürüttüğü Noterlik Kanunu (M/164, 19/11/1441 H) tarafından düzenlenir. %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi, RETT Kanunu (M/84, 19/3/1446 H) ve muafiyetleri 3. maddesinde sayan, 10 Nisan 2025'te yürürlüğe giren Uygulama Yönetmeliği uyarınca uygulanır.
💡 Pratik Örnek
Abdullah, oğluna Dammam'da 1.400.000 SAR değerindeki bir villayı bağışlar. Bağış lisanslı bir noter önünde belgelenir ve mülkiyet yeni tapuyla oğla geçer; birinci derece akrabaya belgeli bağış olduğu için işlem RETT'ten muaftır. Oğul villayı üç yıl içinde, babadan doğrudan bağış alsaydı muafiyetten yararlanamayacak birine yeniden bağışlasaydı muafiyet düşerdi. Dört yıl sonra oğul villayı Gayrimenkul Borsası üzerinden üçüncü bir kişiye 1.500.000 SAR'a satar: taraflar Nafath ile onay verir, 75.000 SAR RETT ödenir ve alıcı adına elektronik tapu düzenlenir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Satış sözleşmesini imzalamanın veya bedeli ödemenin tek başına mülkiyeti devrettiğini sanmak; mülkiyet ancak devir (ifrağ) veya tescil tamamlandığında geçer (md. 657).
- ✗Eski kâğıt tapuyu güncellemeden ve taşınmaz kimliğine bağlamadan devir yapmaya çalışmak; bu, devri engeller.
- ✗Devir randevusundan önce ipoteğin veya sicildeki kısıtlamanın kaldırılmasını ihmal etmek.
- ✗Her aile içi bağışın vergiden muaf olduğunu varsaymak; muafiyet eşe veya üçüncü dereceye kadar akrabaya belgeli bağışla sınırlıdır ve üç yıl içinde hak sahibi olmayan birine yeniden bağışlanırsa düşer.
- ✗Süresi dolmuş veya satış ve devir yetkisini açıkça içermeyen bir vekâletname kullanmak.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de mülkiyet, her emirliğin belirlediği tescil ücretleriyle ilgili tapu dairesine tescil yoluyla devredilir. Mısır'da taşınmaz mülkiyeti tapu sicili (şehr-i akari) tescili olmadan ne taraflar arasında ne de üçüncü kişilere karşı geçer. Türkiye'de devir, tapu müdürlüğünde resmi senet imzalanıp sicile tescil edilerek yapılır. Common law sistemleri satış sözleşmesini tapu senediyle tamamlanan devirden ve tescilden ayırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz mülkiyeti alıcıya ne zaman geçer?▾
Mülkiyet taraflar arasında sözleşmeyle geçer; ancak taşınmazlarda Medeni İşlemler Kanunu'nun 657. maddesi uyarınca Adalet Bakanlığı'nda devir veya Gayrimenkul Sicili'ne tescil tamamlanınca kesinleşir. O zamana kadar tasarruf üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz.
Taşınmaz devri nerede yapılır?▾
Tapu Adalet Bakanlığı'nın elektronik tapusu ise devir noter, lisanslı noter veya Gayrimenkul Borsası üzerinden yapılır. Taşınmaz Gayrimenkul Sicili'ne kayıtlıysa devir, Gayrimenkul Sicili platformundan talep edilir.
Miras yoluyla devir Gayrimenkul İşlem Vergisi'ne tabi mi?▾
Hayır. RETT Uygulama Yönetmeliği, yürürlükteki mevzuata göre terekenin taksimini ve belgeli vasiyetin ifasını muaf tutar. Ancak mirasçıların taşınmazı üçüncü kişiye satması %5 vergiye tabidir.
Akrabaya taşınmaz bağışı vergiden muaf mı?▾
Eşe veya üçüncü dereceye kadar akrabaya (anne-baba, çocuklar, kardeşler, büyükanne-büyükbaba, torunlar, amca, dayı, hala, teyze, yeğenler) yapılan belgeli bağış muaftır. Bağış alan kişi taşınmazı üç yıl içinde hak sahibi olmayan birine yeniden bağışlarsa muafiyet düşer.
Vasiyet veya vakıf Gayrimenkul Sicili'ne tescil edilmeli mi?▾
Evet, ilan edilmiş tescil bölgelerinde. Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'nun 13. maddesi vasiyet, vakıf, miras, taksim, ipotek ve bağışın tescilini zorunlu kılar; tescil edilmedikçe bunlar hüküm doğurmaz, yargısal ve idari etki taşımaz.
İlgili sorular (İngilizce)
