Mülkiyet ve HaklarMülk Satışı
Eş Anlamlılar: Gayrimenkul satışı، Taşınmaz satım sözleşmesi، Mülk satımı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Taşınmaz satışı, satıcının nakit bedel karşılığında taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirdiği bir sözleşmedir; üçüncü kişilere karşı etkileri ancak Adalet Bakanlığı'nda devir veya Gayrimenkul Sicili'ne tescil ile tamamlanır ve normalde %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi'ne tabidir.
Genel Bakış
Taşınmaz satışı, satıcının nakit bedel karşılığında taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirdiği bir sözleşmedir; üçüncü kişilere karşı etkileri ancak Adalet Bakanlığı'nda devir veya Gayrimenkul Sicili'ne tescil ile tamamlanır ve normalde %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi'ne tabidir.
Medeni İşlemler Kanunu satışı 307. maddede tanımlar; satılanın görülerek veya ayırt edici nitelikleriyle alıcıca bilinmesini şart koşar (md. 308) ve erteleme veya taksit kararlaştırılmadıkça bedelin peşin muaccel olduğunu belirtir (md. 317). Vadeli satışta satıcı, bedel tamamen ödenene kadar mülkiyetin kendisinde kalmasını şart koşabilir (md. 320) ve taşınmazı alıcının bilmediği her türlü üçüncü kişi hakkından arınmış teslim etmekle yükümlüdür (md. 321). Sözleşmede belirtilen alan eksik veya fazla çıkarsa fesih, bedel indirimi veya tamamlama davası teslimden bir yıl sonra dinlenmez (md. 323). Paylı taşınmazda satıcının paydaşı 658–672. maddeler uyarınca şufa (önalım) hakkına sahiptir.
Uygulamada işlem tapu ve kısıtlamaların kontrolüyle başlar, bedel ve ödeme şeklinin kararlaştırılmasıyla sürer ve devir veya tescille biter. RETT asıl olarak satıcıya (devredene) aittir; vergi kaçırma veya gizleme hallerinde alıcı da müteselsilen sorumlu olabilir ve beyan edilen bedel düşükse ZATCA vergiyi gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden tarh edebilir. Lisanslı bir aracı varsa, Emlak Aracılık Kanunu komisyonu yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça işlem değerinin %2,5'i olarak belirler; komisyonu aracıyla sözleşme yapan taraf öder ve aracılık hizmeti %15 KDV'ye tabidir. Planlı (off-plan) satışlar ayrı düzenlemelere tabidir.
⚖️ Yasal Dayanak
Taşınmaz satışı; Medeni İşlemler Kanunu'nun (M/191, 29/11/1444 H) 307–323, 655–657 ve şufaya ilişkin 658–672. maddeleri, ilan edilmiş bölgelerdeki taşınmazlar için Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu (M/91, 19/9/1443 H) ve noter önünde devir için Noterlik Kanunu (M/164, 19/11/1441 H) ile düzenlenir. %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi, RETT Kanunu (M/84, 19/3/1446 H) ve 10 Nisan 2025'te yürürlüğe giren Uygulama Yönetmeliği uyarınca uygulanır. Emlak Aracılık Kanunu'nun (M/130, 30/11/1443 H) 14. maddesi, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça aracı komisyonunu işlem değerinin %2,5'i olarak belirler.
💡 Pratik Örnek
Hind, yazılı aracılık sözleşmesi yaptığı lisanslı bir emlak ofisi aracılığıyla Cidde'deki villasını 2.000.000 SAR'a satar. Ofisin %2,5 komisyonu 50.000 SAR artı 7.500 SAR KDV olmak üzere toplam 57.500 SAR'dır ve aracıyla sözleşme yapan taraf olarak Hind tarafından ödenir. %5 RETT (100.000 SAR) devirden önce ödenir; ardından taraflar Nafath ile onay verip bedel aktarıldıktan sonra devir Gayrimenkul Borsası üzerinden tamamlanır. Dört ay sonra alıcı arsanın sözleşmedeki 500 m² değil 480 m² olduğunu fark eder; teslimden itibaren bir yıl içinde dava açmak şartıyla bedel indirimi isteyebilir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Tapuyu ipotek ve kısıtlamalar açısından kontrol etmeden bedelin tamamını nakit veya devir sistemi dışında havaleyle ödemek.
- ✗Vergiyi azaltmak için gerçeğinden düşük bedel beyan etmek; ZATCA gerçeğe uygun piyasa değerini esas alabilir ve alıcı müteselsilen sorumlu tutulabilir.
- ✗Paylı taşınmazdaki hisse yabancıya satılırken paydaşın şufa hakkını göz ardı etmek; işlem şufa davasına açık hale gelir.
- ✗RETT'i, aracı komisyonunu ve ona ait KDV'yi kimin ödeyeceğini sözleşmede açıkça belirtmemek.
- ✗Alan eksikliği talebini geciktirmek; dava teslimden bir yıl sonra dinlenmez.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de Suudi anlamında bir işlem vergisi yoktur; Dubai gibi tapu daireleri tescil ücreti alır. Mısır'da mülkiyetin geçmesi için satış sözleşmesinin tapu siciline (şehr-i akari) tescili gerekir. Türkiye'de tescil sırasında tapu harcı ödenir ve genellikle satıcı ile alıcı arasında paylaşılır. Uluslararası uygulamada vergi ve komisyonların uyuşmazlığı önlemek için sözleşmede açıkça paylaştırılması olağandır.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da taşınmaz satışında ne kadar vergi uygulanır?▾
Gayrimenkul İşlem Vergisi, taşınmazın durumu ne olursa olsun, tamamı, ayrılmış bir kısmı veya paylı bir hissesi satılsın, tasarruf değerinin %5'idir. Devir veya tescilden önce ödenmelidir.
Gayrimenkul İşlem Vergisi'ni satıcı mı alıcı mı öder?▾
Vergi asıl olarak devredene yani satıcıya aittir; taraflar alıcının üstlenmesini kararlaştırabilir. Alıcı, vergi kaçırma veya değeri gizleme gibi yollarla ödenmemesine sebep olursa müteselsilen sorumlu olur.
Vatandaş ilk konutunu alırken vergi öder mi?▾
Devlet, Sakani programının verdiği belgeyle uygun vatandaşın ilk konutunun değerinin 1.000.000 SAR'ına kadar olan kısmının RETT'ini üstlenir; aşan kısmın vergisini vatandaş öder.
Taşınmaz satışında aracı komisyonu ne kadardır?▾
Emlak Aracılık Kanunu'nun 14. maddesi, aracılık sözleşmesinin tarafları yazılı olarak aksini kararlaştırmadıkça komisyonu işlem değerinin %2,5'i olarak belirler; komisyonu aracıyla sözleşme yapan taraf öder. Üzerine %15 KDV eklenir.
Satıcı taksitler ödenene kadar mülkiyeti elinde tutabilir mi?▾
Evet. Medeni İşlemler Kanunu'nun 320. maddesi, vadeli veya taksitli satışta satıcının taşınmaz teslim edilmiş olsa bile mülkiyetin bedelin tamamı ödenince geçmesini şart koşmasına izin verir. Ödeme yapılınca alıcının mülkiyeti satışın kurulduğu tarihe dayanır.
