الملكية والحقوقبيع العقار
مرادفات: عقد بيع العقار، مبايعة عقارية، التصرف العقاري بالبيع
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
بيع العقار هو عقد يُملِّك بمقتضاه البائعُ العقارَ للمشتري مقابل ثمن نقدي، ولا تكتمل آثاره في مواجهة الغير إلا بإفراغه لدى وزارة العدل أو تسجيله في السجل العقاري، ويخضع عادةً لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.
نظرة شاملة
بيع العقار هو عقد يُملِّك بمقتضاه البائعُ العقارَ للمشتري مقابل ثمن نقدي، ولا تكتمل آثاره في مواجهة الغير إلا بإفراغه لدى وزارة العدل أو تسجيله في السجل العقاري، ويخضع عادةً لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.
يعرّف نظام المعاملات المدنية البيع في المادة (307)، ويشترط أن يكون المبيع معلوماً للمشتري برؤيته أو ببيان صفاته (المادة 308)، ويجعل الثمن مستحقاً معجلاً ما لم يُتفق على تأجيله أو تقسيطه (المادة 317). ويجيز للبائع في البيع المؤجل أن يشترط بقاء الملكية له حتى سداد الثمن كاملاً (المادة 320)، ويلزمه بتسليم العقار مجرداً من أي حق للغير لا يعلمه المشتري (المادة 321). وإذا ظهر نقص أو زيادة في المساحة المعيّنة في العقد فلا تُسمع دعوى الفسخ أو إنقاص الثمن أو تكملته بعد سنة من التسليم (المادة 323). ولشريك البائع في العقار الشائع حق الشفعة وفق المواد (658–672).
عملياً تمر الصفقة بالتحقق من الصك والقيود، ثم الاتفاق على الثمن وطريقة سداده، ثم الإفراغ أو التسجيل. وتُستحق ضريبة التصرفات العقارية على البائع (المتصرف) أصلاً، وقد يكون المشتري مسؤولاً بالتضامن في حالات التحايل أو الإخفاء، وللهيئة تقدير القيمة بالقيمة السوقية العادلة إذا كان الثمن المعلن أقل منها. وإذا تمت الصفقة بوسيط مرخص فعمولته وفق نظام الوساطة العقارية 2.5% من قيمة الصفقة ما لم يُتفق كتابةً على غير ذلك، ويدفعها الطرف المتعاقد مع الوسيط، وتخضع خدمة الوساطة لضريبة القيمة المضافة 15%. وتنظم أنظمة خاصة بيع العقار على الخارطة.
⚖️ الأساس النظامي
يحكم بيع العقار نظام المعاملات المدنية (م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ) في المواد (307–323) والمواد (655–657) والمواد (658–672) في الشفعة، ونظام التسجيل العيني للعقار (م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ) للعقارات الواقعة في المناطق المعلنة، ونظام التوثيق (م/164 وتاريخ 19/11/1441هـ) للإفراغ لدى كتّاب العدل والموثقين. وتُفرض ضريبة التصرفات العقارية 5% بموجب نظامها (م/84 وتاريخ 19/3/1446هـ) ولائحته التنفيذية النافذة منذ 10 أبريل 2025. وتحدد المادة (14) من نظام الوساطة العقارية (م/130 وتاريخ 30/11/1443هـ) عمولة الوسيط بنسبة 2.5% من قيمة الصفقة ما لم يُتفق كتابةً على غير ذلك.
💡 مثال تطبيقي
تبيع هند فيلا في جدة بمبلغ 2,000,000 ريال عن طريق مكتب وساطة مرخص تعاقدت معه بعقد وساطة مكتوب. عمولة المكتب 2.5% = 50,000 ريال تضاف إليها ضريبة القيمة المضافة 7,500 ريال فيكون المجموع 57,500 ريال تدفعها هند بصفتها الطرف المتعاقد مع الوسيط. تُسدَّد ضريبة التصرفات العقارية 5% = 100,000 ريال قبل الإفراغ، ثم يتم الإفراغ عبر البورصة العقارية بعد موافقة الطرفين عبر النفاذ الوطني وتحويل الثمن. وبعد أربعة أشهر يكتشف المشتري أن مساحة الأرض 480 م² لا 500 م² كما في العقد، فله المطالبة بإنقاص الثمن بشرط رفع الدعوى خلال سنة من التسلم.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗دفع كامل الثمن نقداً أو بتحويل خارج منظومة الإفراغ قبل التحقق من الصك وخلوه من الرهن والقيود.
- ✗التصريح بثمن أقل من الحقيقي لتخفيض الضريبة؛ فللهيئة تقدير القيمة السوقية العادلة وقد يُسأل المشتري بالتضامن.
- ✗إغفال حق الشفعة للشريك عند بيع حصة شائعة لأجنبي، مما يعرّض الصفقة لدعوى شفعة.
- ✗عدم تحديد من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية وعمولة الوسيط وضريبة القيمة المضافة عليها في العقد صراحةً.
- ✗التأخر في المطالبة بفرق المساحة؛ إذ لا تُسمع الدعوى بعد سنة من تسلم المبيع.
🌍 فروقات دولية
في الإمارات لا توجد ضريبة تصرفات بالمفهوم السعودي، بل رسوم تسجيل تفرضها دوائر الأراضي (كدبي). وفي مصر يُشترط تسجيل عقد البيع في الشهر العقاري لنقل الملكية. وفي تركيا يُدفع رسم الطابو عند التسجيل ويُقسَّم عادةً بين البائع والمشتري. والمعتاد دولياً أن تُحدَّد الضرائب والعمولات صراحةً في العقد تجنباً للنزاع.
أسئلة شائعة
كم ضريبة بيع العقار في السعودية؟▾
تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة التصرف أياً كانت حالة العقار، سواء بيع كاملاً أو جزءاً مفرزاً أو حصة شائعة. ويُستحق سدادها قبل الإفراغ أو التسجيل.
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية، البائع أم المشتري؟▾
المكلف بها أصلاً هو المتصرف أي البائع، ويجوز للطرفين الاتفاق على تحمّل المشتري لها. ويكون المشتري مسؤولاً بالتضامن إذا تسبب في عدم سدادها كحالات التحايل أو إخفاء القيمة.
هل يدفع المواطن الضريبة عند شراء مسكنه الأول؟▾
تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول للمواطن المؤهل في حدود 1,000,000 ريال من قيمته عبر شهادة يصدرها برنامج سكني، ويتحمل المواطن الضريبة على ما زاد عن ذلك.
كم عمولة الوسيط في بيع العقار؟▾
تحدد المادة (14) من نظام الوساطة العقارية العمولة بنسبة 2.5% من قيمة الصفقة ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على غير ذلك، ويدفعها الطرف المتعاقد مع الوسيط. وتضاف إليها ضريبة القيمة المضافة 15%.
هل يجوز للبائع الاحتفاظ بالملكية حتى سداد الأقساط؟▾
نعم، تجيز المادة (320) من نظام المعاملات المدنية للبائع في البيع المؤجل أو المقسط أن يشترط تعليق نقل الملكية حتى سداد كامل الثمن ولو سلّم العقار. وعند السداد تُعدّ ملكية المشتري مستندة إلى وقت انعقاد البيع.
