Mülkiyet ve HaklarMülk Sahipliği
Eş Anlamlılar: Taşınmaz mülkiyeti، Gayrimenkul mülkiyeti، Tam mülkiyet
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mülk sahipliği (taşınmaz mülkiyeti), malike tek başına ve kanun sınırları içinde taşınmazı kullanma, işletme ve satış, bağış, vakıf, ipotek veya kira yoluyla tasarruf etme yetkisi veren; ayrıca semerelerine, ürünlerine ve eklentilerine hak tanıyan en geniş asli ayni haktır.
Genel Bakış
Mülk sahipliği (taşınmaz mülkiyeti), malike tek başına ve kanun sınırları içinde taşınmazı kullanma, işletme ve satış, bağış, vakıf, ipotek veya kira yoluyla tasarruf etme yetkisi veren; ayrıca semerelerine, ürünlerine ve eklentilerine hak tanıyan en geniş asli ayni haktır.
Suudi Arabistan'da bu hak, 29/11/1444 H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan ve Aralık 2023'ten beri yürürlükte olan Medeni İşlemler Kanunu ile düzenlenir. 608. madde kullanma, işletme ve tasarruf yetkisini yalnızca malike verir; 609. madde araziye malik olanın, yararlanma için faydalı olduğu ölçüde üstüne ve altına da malik olduğunu belirtir; 610. madde ise kanunun öngördüğü haller dışında kimsenin mülkünden yoksun bırakılamayacağını hükme bağlar. Mülkiyet, Adalet Bakanlığı'nın (noterler, lisanslı noterler ve Gayrimenkul Borsası) düzenlediği tapu senediyle ya da ayni tescil için ilan edilmiş bölgelerde 19/9/1443 H tarihli (M/91) sayılı Kararnameyle çıkarılan Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu uyarınca Gayrimenkul Sicili'nin verdiği mülkiyet tescil belgesiyle ispatlanır. Sicil kayıtları mutlak ispat gücüne sahiptir; yalnızca maddi hata veya sahtecilik gerekçesiyle itiraz edilebilir.
Uygulamada mülkiyet sınırsız değildir: komşuya olağan dışı zarar vermeme yükümlülüğü (md. 613), ipotek, irtifak ve intifa gibi üçüncü kişi hakları ve imar-yapı kurallarıyla sınırlıdır; bedelli devirler, bir muafiyet yoksa %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi'ne (RETT) tabidir. Suudi olmayanlar, Ocak 2026'dan beri yürürlükte olan 19/1/1447 H tarihli (M/14) sayılı Kararnameyle çıkarılan Suudi Olmayanların Gayrimenkul Edinimi Kanunu kapsamında, belirlenen bölge ve şartlarla mülk edinebilir. Bu nedenle alıcı, finansman kuruluşu veya uzun süreli kiracı her işlemden önce tapuyu ve durumunu (geçerli, ipotekli, kısıtlı veya davalı) doğrulamalıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
Taşınmaz mülkiyeti, 29/11/1444 H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'na dayanır: 26. madde mülkiyeti asli ayni hakların başında sayar, 608–618. maddeler hakkın kapsamını ve sınırlarını, 655–657. maddeler ise kanunun öngördüğü işlem tamamlanmak kaydıyla mülkiyetin sözleşmeyle geçtiğini düzenler. İspat ve tescil, Gayrimenkul Sicili'ne mutlak ispat gücü tanıyan (md. 4) ve ayni hak kuran veya devreden her tasarrufun tescil edilmedikçe hüküm doğurmayacağını belirten (md. 13) Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'na (M/91, 19/9/1443 H) ve tescil bölgeleri dışındaki Adalet Bakanlığı tapuları için Noterlik (Tevsik) Kanunu'na (M/164, 19/11/1441 H) tabidir. Mülkiyet uyuşmazlıklarına ve zilyetliğe dayalı tapu (istihkâm senedi) taleplerine Şer'i Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesi uyarınca Genel Mahkemeler bakar.
💡 Pratik Örnek
Suud, REGA'nın Riyad'da ayni tescil bölgesi ilan ettiği bir mahallede 600 m² konut arsasına sahiptir ve Adalet Bakanlığı'ndan elektronik tapusu vardır. İlan edilen süre içinde Gayrimenkul Sicili platformu üzerinden ücretsiz ilk tescil başvurusunu yapar; benzersiz taşınmaz numarası ve koordinat tabanlı haritası olan mülkiyet tescil belgesi alır. Malik listelerinin yayımlanmasından bir yıl sonra itiraz olmazsa kayıt mutlak ispat gücü kazanır. Daha sonra arsayı 900.000 SAR finansman karşılığında bir bankaya ipotek eder; ipotek sicile işlenir ve ipotek kaldırılmadan ya da banka onay vermeden mülkiyeti devredemez. İki yıl sonra arsayı 1.500.000 SAR'a sattığında, alıcı adına tescilden önce %5 oranındaki 75.000 SAR Gayrimenkul İşlem Vergisi ödenir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Tescil edilmemiş bir 'satış kâğıdını' veya adi sözleşmeyi mülkiyet kanıtı saymak; taşınmaz mülkiyeti devir (ifrağ) veya tescil olmadan üçüncü kişilere karşı tamamlanmaz.
- ✗Satın alma veya finansman öncesinde tapunun durumunu (ipotekli, dondurulmuş, kısıtlı veya sicilde kayıtlı dava) kontrol etmemek.
- ✗İlan edilen bölgelerde ilk tescil süresini göz ardı etmek; bu ihlal 100.000 SAR'a kadar para cezasıyla karşılanabilir.
- ✗Mülkiyetin her türlü kullanıma izin verdiğini sanmak; mülkiyet komşu hakları, yapı kuralları ve üçüncü kişi haklarıyla sınırlıdır.
- ✗Ayni tescilli taşınmazda yapılan inşaat, ek veya yıkımı 90 gün içinde yetkili kuruma bildirmemek.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de mülkiyet, Dubai Arazi Dairesi gibi yerel tapu dairelerine tescil edilir ve yabancılar belirlenmiş bölgelerde tam mülkiyet (freehold) edinebilir. Mısır'da taşınmaz mülkiyetinin devri tapu sicili (şehr-i akari) tesciline dayanır. Türkiye'de mülkiyet ancak tapu siciline tescille geçer; bu, Suudi Arabistan'ın yeni ayni tescil sistemine en yakın modeldir. Common law ülkeleri ise genellikle tam mülkiyeti (freehold) uzun süreli kira hakkından (leasehold) ayırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da taşınmaz mülkiyeti neyle ispatlanır?▾
Mülkiyet, Adalet Bakanlığı'nın düzenlediği tapu senediyle veya ayni tescil için ilan edilmiş bölgelerde Gayrimenkul Sicili'nin verdiği mülkiyet tescil belgesiyle ispatlanır. Sicil kayıtları mutlak ispat gücüne sahiptir ve yalnızca maddi hata veya sahtecilik nedeniyle itiraz edilebilir.
Arsa sahibi arazinin üstüne ve altına da malik midir?▾
Evet, Medeni İşlemler Kanunu'nun 609. maddesine göre yararlanma için faydalı olduğu yükseklik ve derinliğe kadar malik olur; aksini öngören bir hüküm veya tasarruf yoksa. Madenler ve doğal kaynaklar kendi özel mevzuatına tabidir.
Devlet özel mülkü alabilir mi?▾
Medeni İşlemler Kanunu'nun 610. maddesine göre kimse kanunun öngördüğü haller dışında mülkünden yoksun bırakılamaz; bu haller arasında özel kanunu uyarınca bedel karşılığı kamu yararına kamulaştırma bulunur.
Suudi olmayan biri Krallıkta taşınmaz edinebilir mi?▾
Evet, 19/1/1447 H tarihli (M/14) sayılı Kararnameyle çıkarılan ve Ocak 2026'dan beri yürürlükte olan Suudi Olmayanların Gayrimenkul Edinimi Kanunu kapsamında, kanun ve yönetmeliklerinin belirlediği bölge ve şartlar dahilinde edinebilir.
Adalet Bakanlığı tapusu ile Gayrimenkul Sicili belgesi arasındaki fark nedir?▾
Adalet Bakanlığı tapusu, ilan edilmiş tescil bölgeleri dışındaki taşınmazlar için noterlik sistemi kapsamında düzenlenir. Gayrimenkul Sicili belgesi ise benzersiz taşınmaz numarası ve koordinat haritasına bağlıdır ve malik listelerinin yayımlanmasından bir yıl sonra mutlak ispat gücü kazanır.
