Doluluk Oranı
Eş Anlamlılar: Doluluk Yüzdesi، Kiralanma Oranı، Fiziksel Doluluk
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Doluluk oranı, bir mülk veya portföyün toplam kiralanabilir birim ya da alanı içinde kiralanmış birimlerin (veya kiralanmış alanın) payıdır; kiralanmış birimlerin toplam birimlere bölünüp 100 ile çarpılmasıyla hesaplanır ve boşluk oranının tamamlayıcısıdır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Doluluk oranı herhangi bir hukuk kuralıyla belirlenmeyen bir yönetim ve finans göstergesidir; ancak hukuki bir çerçevede işler: belgelendirilmiş birleşik konut kira sözleşmesinin doğrudan İcra Mahkemesi'nde uygulanabilen bir icra belgesi olduğu, REGA denetimindeki Ejar platformunda sözleşme belgelendirmesi; KDV uygulaması (konut kirası istisna, ticari kira %15); 25 Eylül 2025'ten beri yürürlükte olan beş yıllık Riyad kira artışı dondurması; ve 7/11/1446H tarihli M/244 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile değiştirilen Beyaz Arazi ve Boş Mülk Harçları Kanunu kapsamındaki boş mülk harçları.
Pratik Örnek
Riyad'daki 120 daireli bir konut sitesinde her daire yıllık 48.000 SAR'dır; tam dolulukta potansiyel kira 5.760.000 SAR'dır. Çeyrek sonunda 111 daire kiralıdır, fiziksel doluluk %92,5'tir. Ancak 4 kiracı iki aydır ödeme yapmamaktadır; dolayısıyla fiilen gelir getiren birim sayısı 107'dir ve yaklaşık ekonomik doluluk %89 civarındadır. Yönetici iki yönden çalışır: dokuz boş daireyi Riyad kurallarının gerektirdiği şekilde son Ejar sözleşmesindeki kirayla pazarlamak ve Ejar'da belgelendirilmiş birleşik konut sözleşmeleri icra belgesi olduğu için gecikmiş kiraları doğrudan İcra Mahkemesi'nde takip etmek.
Yaygın Hatalar
- ✗Fiziksel doluluğa güvenip ekonomik doluluğu göz ardı etmek; tahsilat zayıfken mülk dolu görünür.
- ✗Ticari veya ofis mülkünün doluluğunu kiralanan alan yerine birim sayısıyla karşılaştırmak.
- ✗Büyük indirimler veya uygun olmayan kiracılarla ne pahasına olursa olsun %100 doluluk peşinde koşmak; sonradan ödeme sorunlarını artırır.
- ✗Doluluğu dönem ortalaması yerine tek bir tarihte ölçmek; mevsimsel boşluğun etkisi gizlenir.
- ✗Mülkü değerlerken veya satışa çıkarırken doluluğun net faaliyet gelirine etkisini gözden kaçırmak.
Uluslararası Farklılıklar
Doluluk kavramı evrenseldir, ancak açıklama biçimi farklıdır: ABD, Avrupa ve BAE'de borsada işlem gören gayrimenkul fonları doluluğu genellikle alan ve kira bazında raporlar; oteller ise dolu oda-gecelere dayanan farklı bir kavram kullanır. Çoğu piyasada yatırımcılar istikrarlı konut varlıklarında yüksek doluluk hedefler ve durgunluk dönemlerinde ofisler için daha düşük düzeyleri kabul eder. Suudi Arabistan'da Riyad dondurması, gelir artışı kaynağı olarak doluluğu fiyat artışlarından daha önemli hale getirir.
